2007年にハウスメーカーより、土地付き建売住宅を購入。そろそろ庭で家庭菜園でもやろうかと、庭を耕していたところ、自然のものとは思えない石やゴミが大量に出てきます。素人の手では動かせない建築廃材のような石がたくさんあり、もはや個人では畑のつくりようがありません。
　自然のものは仕方ないとして、あきらかに誰かが捨てたと思える廃棄物などを取り除くようハウスメーカーにお願いして、対応してもらえるものなのでしょうか？　それとも庭の土の中は一切関係ないものなのでしょうか？
添付画像

　建て売り住宅の購入の場合、まずは、売買契約書や重要事項説明書をご確認ください。地中埋設物などの地盤に関する瑕疵保証期間が、何年になっているでしょうか？　宅地建物取引業法では、２年以上と定められています（最短2年、それ以上は個々の契約で定めるとうことです）。
　2007年の売買ですでに丸２年を経過しているので、瑕疵保証期間を過ぎている可能性が高いと思われます。この場合、契約約款などにより、補償を要求することはできないことになると思われます。「まずは交渉」ですが、補償が実現できる可能性は高くはないと思われます。

　２年前に家を購入。玄関の結露が酷く、最近玄関下のゴムの部分に隙間があり、そこから風が入っていることに気づきました。この場合の修理・保証について教えてください。

　玄関ドアの気密材は、２年前の製品であれば、交換可能と思われます。建築業者に相談されてはいかがでしょうか？
保証に関しては、住宅部品のうち、操作する部分＝動く部分に関しては、一般的には、保証期間１年の部分と思われますので、有償修理になると思われます。

■保証期間についての一般論
住宅の基本性能に関わる部分＝構造・防水に関する部分は、住宅の品質確保に関する促進法に基づき10年間の瑕疵保証が義務となっております。それ以外の部分の瑕疵保証は、操作し動く部分（＝建具・水栓・電気スイッチなど）については１年、内外装など操作するものではなく動かない部分については２年、という保証期間が多いようです。

　こんにちは。新築後およそ２年経過した家（2008年３月引き渡し）に住んでいます。2009年末に別件で修繕をした際に、基礎断熱の施工に間違いが発覚しました。施工した工務店とは、是正のための工事をする約束をしておりますが、工務店の計画には少々不安があるため、相談させていただきたいと思います。
　家は、工務店が紹介してくれた建築家が間取り・デザインのみを決め、工務店の建築士が詳細図面を書きました。木造在来工法の２階建てですが、宅地が道路より1.5mほど高いため、玄関と玄関ホールを半地下としていて、半地下部分はRC造です。１階居室へは階段を上って入る構造になっています。断熱・換気については、外断熱・第３種換気ですが、具体的な断熱工法や換気計画（換気システムを使用）に関しては、市販の工法を買うというような形で計画が進められました。
　基礎断熱は、ベタ基礎の土間下と立ち上がりの内側にウレタンボードを使うという方法でしたが、工事の時点で一度ミスがありました。通気タイプの基礎パッキンを使用してしまい、後から気づいたために、外周の基礎パッキンは、すべての穴にスプレータイプのウレタンフォームを吹き付けて塞いだと聞いています。
　2009年末になって、別件の修繕で床下を見てもらった際に、工事担当者から、本来なら不要なはずの床下にもウレタンボードが張ってあるということを聞きました。床下の断熱材をすぐに外してしまうと、室内と床下の温度差が大きく生活上の不快感や結露につながるだろうとのことで、もう少し気候が暖かくなってから工事をすることになっています。
　そもそもの修繕の理由は、半地下部分の夏場の結露でした。１年目の夏に半地下部分が濡れてカビが発生し、すぐに工務店に連絡して現状を見てもらったのですが、工事担当者（現場監督）が次々変わるなどということがあり、実際の工事は連絡から１年半近く経った2009年末となりました（２年目の夏は除湿機を24時間つけてしのぎました）。
　結露の原因については、ようやく決まった工事担当者が床下等を見て総合的に判断したところ、１階の床下の冷気が通気基礎パッキンの穴を通って半地下部分のRC壁と仕上げの壁の間に流れ込んで躯体を冷やしているのではないかとのことでした。RCの躯体自体の断熱はきちんと施されているそうで、１階床下に接する部分以外では結露は発生していませんでした。ひとまず１階床下と半地下空間の空気が行き来しないよう、ウレタンフォームで塞ぐという工事をしてもらいました。その際に、床下にも断熱が施されているということがわかったのです。
　ですが、よくよく考えてみると、本来の基礎断熱工法がきちんと施工されていれば床下と室内の温度差はないはずなので、玄関も結露しなかったはずです。いろいろと調べてみてわかったのですが、我が家の床下は、計画換気の中に含まれておらず、室内との空気の出入りもありません。２年経った現在、床下は強いカビのにおいが充満しています。床下の断熱材を取り外しただけでこの問題が解決するのかどうか、不安があります。
　床下換気の件について工務店の担当建築士に確認したところ、１階床の何ヵ所かにガラリを取り付けるという対処法を示されました。換気扇等の計画は特にありません。私としては、すでに床下がカビている以上、床下からの空気が室内に上がってくることには抵抗感があります。そのことを伝えたところ、「現時点ではこれ以上のことをできる能力、建築的知識は自分にはない」というようなことを言われてしまいました。年末に修繕に来てくれた工事担当者は頼りになる感じだったのですが、我が家の工事が終わったあと、すでに退職してしまっています。
　現在決まっている対策は、５月の連休前後で床下の断熱材を外してみて、１年通して暮らしてみるということと、夏場の結露の様子を見て、何かあればそのときは対処する、というものです。床ガラリや床下換気の件については、うやむやのままになってしまっています。床ガラリや床下換気は、法律上必要ないものなのでしょうか。
　打ち合わせと建築の途中で建築士も何回か変わり、最終的に担当した建築士は４人目です。着工から引き渡しまで１年半ほどかかりました。打ち合わせも含めるともっとかかっています。施主としても苦労した分、家には愛着があります。家自体は気に入っているので、長く快適に暮らしていきたいと考えています。
　これからしなければならない工事はどのようなものでしょうか。特殊なケースだと思いますが、ご助言いただけるとありがたく思います。工務店のほうは、しなければならないことはきちんとする、という姿勢で、おかしなところはすべて直してくれているので、悪質なものではないと思っています。

　「基礎断熱」といえば「外側から断熱」という認識が、建築技術者には多いと思われます。一般的にはOKなのですが、場合により、外断熱だけでは不十分な場合があります。そのケースの一つが、地表面以下の部分の基礎内側です。
　住宅基礎断熱で、地盤面以下の空間を利用している場合、基礎内側にも、厚さ20mm程度以上の発泡プラスチック系断熱材で内側も断熱しないと、夏型表面結露を起こしやすいものです。外側が土と接しているので、夏期の外気温上昇の影響（効果）が、土という熱容量の大きな存在と基礎外断熱により阻害されるので、基礎コンクリート本体の温度がなかなか上昇しないのです。夏期の30度60％以上の空気環境では、20度の物体（たとえば基礎コンクリート）の表面には、結露が発生するのです。この場合、基礎内側の空間を外気と換気すればするほど、多量の水蒸気を持った外気が基礎内側に供給されるので、ますます内側表面結露が助長され、その結果、結露も悪化します。
　問題解決策は、基礎内側に、発泡プラスチック系断熱材の20〜
30mm程度を張り付けるか、現場発泡ウレタンなどを吹き付けるか、などの対処が必要と思われます。この対処は、基礎内壁面だけではなく、土間床面にも結露防止内断熱が必要です。
以上、基礎断熱の地盤面以下の空間を活用する場合は、夏型結露防止のため、内側断熱も必ず必要であることを住宅技術者は心得ておかなくてはならないと思いますので、ご注意ください。

＜〜NPO住宅110番より〜　以前より掲載中の「浴室の断熱について」について、すでに掲載済みのアドバイスとは違った見地での、以下のようなアドバイスが寄せられましたので、掲載いたします。それぞれのアドバイスを参考にしていただけると幸いです。＞


　断熱の基本として「断熱線」に切れ目があることは、問題だと思います。ましてや、「隙間」どころではない、「面」という状況での欠損は、『論外』です。結露・凍結等クレームの巣をつくるようなものです。同じように、気密のラインでも、欠損があることは、「内部結露」のモトでしょう。
　この相談の方の事例を考えますと、
・ＵＢの設置されている、基礎面（四方）に板状の断熱材を施工する。（グラスウールなどの綿状のものは、避けてください。）
・土台と、基礎の隙間には、その幅に応じて、断熱補修、気密補修がいります。具体的にいうと、コーキングあるいは現場発泡ウレタンを詰める。
・できれば、基礎面の断熱材は、土台上に数十cmさらに立ち上げたほうが完璧です。
・ＵＢ下の地盤面は、板状断熱材の厚めのもので（壁部の倍くらい？）敷き詰めます。壁部との取り合いに隙間ができないように気をつけて施工する。

　最低限こんな感じで、修繕工事が必要ではないでしょうか？　くれぐれも、断熱、気密のラインの切れ目がないように、ご留意ください。

　2009年秋に長期優良住宅を構造のコンセプトとして誕生したプランで家を建てました。その商品は長期優良住宅と県産材とオール電化を標準で採用していました。2009年末にその工務店と契約をして2010年家が完成したのですが、建ってみると長期優良住宅ではないと言われました。私が調べてみると、長期優良住宅の認定を受けるには建てる前に申請が必要ということで、建て直さない限り長期優良住宅の認定を取れないということでした。
　最近そのことを知り、工務店に聞くと長期優良住宅を省いて考えていたみたいで、契約書には長期優良住宅で建てることが書かれていませんでした。だから契約書どおりには建ってはいますが…と言われました。だけどそれは工務店のミスですよね？と聞いたところミスであったと認めてくれて、書面にその旨を書いていただきました。
　そこでなのですが、もう建て直すにはお互い大変だし、お金で解決しましょうと言われたのですが、損害賠償はいくらくらい請求できるのでしょうか？
　構造自体も耐震等級が２以上取れていないのと、維持管理の分で配管がそれ仕様になっていないのと、あと断熱材が長期優良住宅仕様ではないと言われました。それ以外はまだ調査中で詳しいことがわからないそうです。
　今週の土曜日に正確なことがわかるのですが、こちらもだいたいどれくらい請求ができるのかわからないとお互いの合意ができないので、どれくらい請求ができるのか知りたいです。

---

　はてさて困ったことですね。契約書の内容を、双方がしっかり確認していないという点が腑に落ちません。欧米社会であれば、契約書通りに建てたのですから、たぶん、損害賠償ということはあり得ないでしょうね。口約束に違背しているから「お金で解決しましょう」という申し出は、たいへん良心的というようにも感じられるお話しではないかと思われました。
　しかし、（１）そもそも申請をしていない（２）各項目の基準もまったく満たしていない　ということで、しかも口頭でもそれを約束して建てたという事実に唖然としてしまいます。ですが、あとは当事者間の信義関係に属する問題だと思われます。差額といっても、単に設備の問題ではなく、そもそも技術レベルの問題だと思われます。
　北海道ではさかんに工務店が、「北方型住宅ECO」などの高性能住宅を建てていますが、総工事金額に占める割合といっても、特段の指標は存在しないと思います。断熱材の値段など、グラスウールをきちんと施工する技術があれば、そう値段にはね返るものでもないし、構造については多少の木材量のアップはあるでしょうが、主に掛かるのは申請手続料と、耐震等級２を満たすための設計的制約と図面の外注アップ分といったところだと思います。それらを実現するための人件費のアップ分というのもあり得るでしょうか。あと、指標として考えられるのは、長期優良住宅の補助金、たぶん、100万円コースのことだと思われるので、それが目安にはなるかもしれませんね。
　ただ、工務店さんの姿勢は誠実そうに思われるので、長い付き合い（メンテナンスなど）を考えて、対処するほうが得策かもしれません。いずれにせよ、あなたとその会社との相対交渉のことであって、公式的なものはないでしょう。いかがでしょうか。