住宅クレーム110番

投稿ページ続きです
J110 News

マンション1Fの床下収納庫の浸水


<東京都小平市・STさん(会社員・44歳・男)>


 マンションの管理組合の理事長をしている者です。マンション1Fの床下収納庫の浸水に関連して質問があります。
 10月の大型台風がきた際、1Fの床下収納庫の床が5センチ程浸水し、中に保管していた物が被害に遭いました。施工会社に調査を依頼したところ、大雨で地下水位が上昇し、地下ピット(浸透式)内に侵入したのが原因との見解。建築前のボーリング調査の結果、地下水脈はGL-4メートルとのことで、通常の台風では浸水しないので、ポンプは設置していない。また床下収納庫も防水していないとのこと。床下収納庫は丁度キッチンの下にあり、2メートル×X 3メートル程度の広さ、高さも2メートル以上あり、地下室のような感じです。またマンションの構造も地上6F地下1Fと明記されています。当方でもマンション内にお住まいの建設関係の方にピットを見てもらったところ、ピット内に釜場が設けられているのに、ポンプが設置されていないことが判明しました。また、施工会社の調査当時そこのサービス部の担当者が現場でポンプを設置していない理由を被害者の方に聞かれた時は、設置すると管理費が上がるから設置していないという説明をしていたそうです。
 当マンションの1Fは分譲当時、床下収納庫が売りで、それが利用したくて購入された方がほとんどです。しかしながら今の状態では、次回また大型台風または大雨が降った場合、再度同じ被害に遭うことは目に見えています。そこで、施工会社にポンプの設置と、床下収納庫の防水処理をアフターサービスで無償でしてもらえるよう、また被害にあった保管物の損害賠償を求めていますが、上記回答が来ただけで、責任は無いとの見解のままです。
 素人考えでですが、状況から見て、瑕疵だと思うのですが、どのように判断されますか? また、上記した請求を施工会社にすることは、的外れなことなのでしょうか? あるいは、床下収納庫は1Fにお住まいの方々が自費で防水処置を施さなければならないのでしょうか? 更に吸水ポンプも管理組合で設置しなくてはならないのでしょうか? ご教授お願い致します。管理会社に相談していますが、施工会社に対して及び腰で、法律上、問題はなく、また瑕疵でもないと文書で返答を受けています。他の管理会社に変更することも想定して3社に相談したところ、3社中2社が瑕疵であると明言し、1社は限りなくグレーゾーンとの見解でした。管理会社を変更して施工会社との交渉を進めることを真剣に検討しています。



アドバイスいたします
ハウテックさん

 率直なところ瑕疵と断定はできないと思います。理由としては水の浸入が台風という天災に近い非日常的な天候によることによります。地下水位はGL−4メートルということですので収納室の床が約GL−2メートルとすると、基本的には通常は冠水しないレベルということになります。また、釜場があるのにポンプが設置していないということに関してはもし水が溜まった際、そこに可搬式のポンプを装着して水抜きをするために設けたと言い訳されれば逃げ切られてしまうでしょう。ここまで、騒ぎになれば本当はポンプぐらい付けてもイイヤと実は考えているはずですが、先方は被害の損害と防水工事の話がでること恐れて具体的な話に入らないものと推察します。
 但し一点気になるのは、原因は大量降雨による地下水位の上昇とのこととなっているそうですが、私はそう思いません。なぜか。それは東京の武蔵野付近は大体8〜10メートルぐらいに硬い礫層があって、地盤もよく水はけの良いところが多く、たまたま浅井戸の水脈が近くにあるなら別ですが、地下水の上昇というのが考えづらいからです。むしろ、雨水の敷地内浸透設備がパンクして建物周りの土が異常に過剰水分状態に陥り、地下室の貫通管やコンクリート打ち継ぎより浸水したと考えるのが妥当と思われます。ということになりますと雨水浸透設備の浸透量および空隙貯水量を大雨で超えてしまうのは仕方ないとしても、それにより地下室に浸水するのは貫通管の水処理や打ち継ぎに問題があるということになりますから、この点を突いていけば瑕疵として話をすることは当然可能ということになります。瑕疵で話をする時は必ず原因の特定に力を入れてください。相手の言ってる原因を鵜呑みしてはいけません。相手の調査している人間の技術錬度が低ければ、筋違いの結論をいう場合も多々あります。私の経験ではほぼこれが原因と思います。
 防水工事は基本的には難しいと思います。外からの土圧+水を抑えるのに内側からの後やりの防水で止まりません。ですから、通常は地下部分の外側から止水処理をして内側は二重壁にして水抜きを付けます。これから、できる処置としては、貫通部、打ち継ぎ部を止水し、やむ得ない部分は壁下に排水どぶを設け、釜場まで導くようにしてポンプを設置します。当然、満水警報のフロートスイッチも設置します。また、大雨以外は作動しないので、どうしても内部に腐食を生じやすいので、1年に1回は必ず動作試験を管理項目に盛り込みます。これで上がる管理費は大した金額にはなりません。ご検討祈ります。


J110 News

無垢材は合板フローリングより響く?


<TYさん>



 相談させてください。
 築20年のマンションを購入しオールリフォームしました。リビングはパインの無垢材を使いました。設計士&リフォーム会社に頼みましたが、防音材を下につければ大丈夫とのことでした。防音については、CP支持脚と遮音マットの組み合わせのようです。一応LL−45とのことです。
 うちには2歳になったばかりの娘が1人います。早速すぐにうるさいと苦情が階下の人から来ました。ものすごく重く受け止め、敷ける場所には絨毯を敷いたり、コルクマットを敷いたり、子どもにはなるべく走らないよう言い聞かせて、ものすごーく神経を使って生活しています。昼間はなるべく外に出かけるようにしています。しかし、やはりたまには友達を呼ばなくてはならないこともあり、そんなときは相当うるさいかもしれませんが、たまにで、しかも昼間です。ですが、2回目の苦情が先日来ました。前に住んでいた人は子どもが2人いたけれど、まったく音がしなかったというのです。前に住んでいた人は絨毯だったからなのか、よくわかりませんが。私たちとしては、もうこれ以上気をつけようがないくらいに気をつけているつもりですが、それでもうるさいといわれ、本当に落ち込んでいます。下の人は老夫婦なので、毎日家にいるようで、しかも具合が悪いときもあるようで、子どもの足音が頭に響くといわれてしまいました。
 無垢材というのは、合板フローリングよりも響くのですか? どのくらい響いているのかわからないので、何ともいえないのですが、私が以前住んでいたマンションでは、やはり上の子どもの音が聞こえていましたが、仕方ないと思える程度でした。でも、それ以上に響いているのでしょうか? 一応、椅子をひく音も響くといわれたので、椅子の脚の裏にクッションシールをはり、それはなくなったと思います。掃除機をかける音も聞こえるといわれましたが。私も前に住んでいたマンションでは聞こえましたが、別にそんなに気になりませんでした。階下の人に一度、子どもを上で走らせて聞いてみては? といわれたのですが、怖くてそれはできません。ホントにうるさかったとしても、これ以上どうすることもできないので…リフォームの施工に問題があるってこともあるんでしょうか? こちらとしてはお任せなので、まったくわかりません。
 どうかよろしくお願いします。



アドバイスいたします
ハウテックさん

 無垢材が響くかどうかというより、基本的にはフローリングの下地の問題かなと思います。問題はいつもいうことですが、メーカー製造の置き床式合板フローリングも、定められた条件でLL45を実現するということであって、際根太などの入れ方により微妙に変わってしまいます。ましてやTYさんのところはおそらくは置き床だけで、LL45の性能を持つ製品にパイン材を張ったものと思いますが、複合的には実際に計測したわけではないと思いますので、おそらくそれを下回る数値がでているものと推察できます。下階の方はご年配ということなので、あまり音のない中で生活されているため気になるのでしょう。一度気になりはじめると、どうにもならないのが音です。遮音マットはコンクリートスラブと置き床の間に挿入しているのでしょ? 今さら、床のやり直しはちょっとできないでしょうが、根本的にはそうしないと直せないと思います。パインは硬いですから、合板より置き床に伝わる振動が大きいと思われます。やはり置き床のLLを高めるか、補足的に置き床のパーチクルボードとパイン材間にゴムマットを敷くしかないかなと思います。巾木やドアの下枠など絡みの部分もやり変えになり出費がかさみますが、下の方との関係に悩むより良いと思います。直張りフローリングなどに用いられている1センチぐらいのゴムマットが適当かと思います。足ざわりがふわふわして変な感じですが、我慢してください。
 費用はリフォーム屋さんも設計屋さんも持たないでしょう。せめて実費にしろと言ってください。そもそもがその方たちの無定見が事の始まりです。マンションで無垢のフローリングは厳しい材料ですから、そのぐらいの気遣いが必要ということです。


J110 News

天井から結露水が落ちてくる


<大阪府大阪市・STさん(会社員・32歳・女)>


 去年の夏頃に念願のマイホームを購入しました。今年に入り、2階の寝室の天井から水滴が落ちてくるので雨漏りと思い、購入した不動産屋で調べてもらった結果、結露ということです。部屋の上がルーフバルコニーになっており、寒い日が続くと天井がかなり冷えて部屋の表面温度との差で結露がすると言うのです。屋根裏もすぐ上にルーフバルコニーになっているために、あまり空間がなく空気の流れがないそうです。天井の上には100ミリのグラスウールの断熱材が入っており、寝る時にも暖房などはかけていません。
 子供がまだ小さいので家族4人で寝ておりますが、窓はまだ分かるのですが、天井から水滴が落ちてくるほど結露がするものですか? 設計ミスなどではないのでしょうか? 対策としてはどのような方法がありますか? 良いアドバイスを宜しくお願いします。



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 大阪のような、わりと温暖な地域でも本件のような状況は発生します。天井裏に100ミリのグラスウールが敷き込まれていると言うことですが、その下(天井材)にポリフィルムが敷いてあるか確認してください。
天井断熱の基本ですが、天井材−ポリフィルム−断熱材−自然換気層(機械換気も含む)−屋根(もしくは本件のようなルーフバルコニー)となります。
 本件の場合、空間が取れなくて天井裏換気が充分に取れないと言う事ですが、こうした時は機械換気を行うべきでしょう。温暖地では、このような温熱環境維持の部分が住んでから不具合が見つかる場合が珍しくありません。前述したポリフィルムの敷き込みと合わせて対処するよう、施工業者に要請してください。設計ミスと言えば言えないこともありますが、構造的な都合でこのような設計になる場合もあります。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


J110 News

電気温水器の湯の温度について


<山口県岩国市・IYさん(会社員・43歳・女)>


 設定温度を希望の温度にしてもぬるく、設定温度をプラス5度くらいにしないと湯船のお湯はぬるくては入れません。まだ設置して2ヶ月なのに。商品のほうに原因があるのか、それとも水温、気温の低下のせいなのか? こんなに湯の温度というものはすぐかわるものなのでしょうか? 
 ちなみにお風呂のお湯は自動で湯船にたまる仕組みのものです。メ−カ−さんに聞いても配管の距離やなんかで熱を奪われるからだと言われるのですが、でもお風呂のすぐ外に温水器はあります。



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 真冬において適温設定を稀にプラス5度にすることは珍しいことでありません。寒い時期には平均2〜3度くらい高く設定することになるのが普通です。これは温水器に問題があるのではなく、浴槽の断熱不足が要因と思われます。一般の人が浴槽の外板の保温材を目にすることがありませんが、極めて薄く頼りないものです。
 冬の寒い時期には、この浴槽から放熱して、このような現象を起こします。どうしても改善したいのであれば、浴槽を取り外して(取り外せないものもあります)外部から樹脂のスプレー発泡断熱を行う方法があります。最近では浴槽を完全断熱するタイプのものも市販されるようになりました。
 本件においては、しだいに暖かくなれば、設定温度で推移するようになります。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


J110 News

石膏ボードに空いた穴の修繕


<埼玉県志木市・NKさん(33歳・女)>



 ガスのコンセントの増設をガス会社へ依頼したところ、反対側の壁まで穴があいてしまいました。石膏ボードの穴は、そこを埋める程度の修繕で大丈夫なのでしょうか? 素人なので教えて下さい。お願いします。



アドバイスいたします
ヒガシノデザイン
ひがしの雅司
電話:011(717)5166


ホームページ:http://homepage3.nifty.com/hi_design/

 木構造の場合、構造用合板や石膏ボード等の面材に強度を負担させている場合があります。在来工法の場合でも、まれにボードに強度を負担させている場合もありますが、ツーバイフォー工法の場合は壁の下地(枠組材)に面材を、釘等で打ち付けて強度を持たせていますから、大きな欠損であればボードを張り替える必要があります。
 どちらの工法でも、小さな穴程度であれば構造的には問題はないと思います。しかし防火や美観の面から、業者にはきちんと穴を塞ぐように指示してください。今回のご質問には直接関係ありませんが、面材に強度を負担させている場合は釘の間隔も決められていますので、的確に施工されているか注意が必要です。


J110 News

東側には日照権の規制はない?


<愛知県江南市・TMさん(自営業・56歳・男)>


 現在住んでいる住宅の東側は、今まで駐車場であり、朝日も差し込む環境でしたが、今度、建売住宅が建築されます。お互いの境界線〜建物の距離も当方が1メートル、計画中の建物が0.5メートルで照射以外に窓を開けても息がつまる感じです。南面には私よりも先に立てた住宅もあり、現在でも何とか我慢している状態ですが、せめて東側にできる建物が隣地境界線よりもう少し距離(せめて3メートル以上)をとっていただきたいのですが交渉できるでしょうか?
 また、日照権に関しては私の探した資料では北側に対してのことしか書いていないようですが、東側に対しては何も規制はないのでしょうか? 対応策を教えてください。



アドバイスいたします
ヒガシノデザイン
ひがしの雅司
電話:011(717)5166


ホームページ:http://homepage3.nifty.com/hi_design/

 建築基準法には、日照の保護を目的として北側斜線制限および日影規制があります。
 北側斜線制限は一般に日照の恩恵を受ける南側に距離を設けることを目的とした、真北方向に対しての制限です。少しでも北の方向が傾けば、その角度成りに制限されますが、その他の方向を制限するものではありません。次に、日影規制は1年の内で最も昼間の短い冬至日の午前8時から午後4時(北海道の場合午前9時から午後3時)に発生する建物による日影の時間を、一定限度に制限することで日照を確保する法律ですが、一定の高さを超えた建物にしか規制されません。
 相手が建築基準法に違反していなくても、日照を受ける権利が侵害されて社会生活上受忍すべき限度を超えている場合は、裁判所に申請して建築工事を禁止させることや、加害者に対して損害賠償を請求する事が出来ます。日照権の侵害は地域性、侵害の程度、先住関係、相手側の交渉時の誠意などを考慮して判断されます。
 日照権の問題は大変だと思いますが、参考になったでしょうか。


まだまだ投稿ページは続きます 新しい記事    古い記事

NPO住宅110番はリニューアルいたしました。
新たに質問がある場合はコチラからどうぞ。

※このページはリニューアル前のもので、回答の中には十数年以上前の情報もございます。技術は日々進歩していますので、その点をご理解の上参考になさってください。