住宅クレーム110番

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J110 News

外壁の傷みと倒産メーカーの保証について


<匿名さん>


 はじめまして。
 平成10年に新築しましたが、外壁の窯業サイディングの傷みがひどく困っています。特にひどいのは2階の建具の上下付近で、サイディング表面の塗装がめくれ、素地が剥き出しになっており、手で触れただけでぼろぼろと崩れてくるような状態です。雨や解けた雪の水分を吸っているようで一刻も早く修繕しなくてはならない状態に思えますが、築6年でこのような状態になってしまうのは納得できません。外壁は10年保証ということで安心していたのですが、つい最近、施工した大手メーカー(住宅保証会社には登録していませんでした)は倒産してしまいました。
 このような場合、泣き寝入りするしかないのでしょうか? サイディングメーカーあるいは施工した地元の建設会社に直接クレームをつけることは可能でしょうか? よろしくお願い致します。



アドバイスいたします
松岡 拓(北海道建築士会 余市支部 青年委員)

 ご相談内容だけで判断することは難しいのですが、築6年程度で「手で触れただけでぼろぼろと崩れてくる…」という様な状態であれば、外装材自体に何らかの欠陥が生じている可能性が高いと思われます。 建物の施工に問題が無く、このように通常想定される経年劣化を著しく超える外装材の変質については、通常はサイディングメーカーにより無償で処置するような保証内容となっていると思われます。 建物完成時に保証書関係も一緒に引渡しを受けられていると思われますので、保証範囲等の内容を確認し、劣化状況の判断できるような写真等を用意された上でサイディングメーカーに問い合わせをしてみてはいかがでしょうか?


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ロードヒーティングについて


<北海道札幌市・AMさん(40歳・女)>


 ロードヒーティングに関して不明な点がありますので質問させていただきます。
1)灯油式の場合は専用のボイラーが必要になりますか? また必要であれば、数年後にボイラーの老朽化に伴う交換という事態は必須でしょうか?
2)灯油式、電気式では融雪の早さ(パワー)に格差はないものでしょうか?
3)設置に当たっては、行政側の補助があると聞いたことがありますが、本当でしょうか?

 細かいことばかりで恐縮ですが、よろしくお願いいたします。



アドバイスいたします
(有)ふたばインテリア
稲垣英敏(北海道建築士会 札幌支部 青年委員)
電話:011(222)0207


1)についての回答です
 ボイラーは必要です。交換するということは作動しなくなるか、もしくは修理するより買った方が安い場合で、通常は冬が訪れる前か春になってメンテナンスや点検をするので、部品交換はあってもボイラー自体の交換はそうそうおきません。ただ、定期的な点検は相談者が業者に依頼することであり、何年もの間メンテナンスをしなければ、ある日突然動かなくなることがおきるかもしれません。
 メンテナンス契約をしているメーカーや業者もあるみたいです。

3)についての回答です
 札幌市では、ロードヒーティングを設置する際に敷地からの出入り口に差しかかる歩道面の間口全体をロードヒーティングした場合、札幌市より補助金を支給してくれる制度があります(審査され許可が出た場合です)。
 補助金の対象となるのは、歩道部分のロードヒーティングの設備工事に対してです。土木工事費は対象にはなりません。補助金額はその年によって金額が変わってますので窓口である土木管理課に問い合わせしてみてください。平成16年度の場合、補助金申請受付は5月6日から8月末迄で予算額に達し次第締め切りとなってます。
 補助金申請手続きは工事を請け負った業者が代行してくれることが多いようです。インターネットの検索で「補助金 ロードヒーティング」と検索すると色々な業者のホームページに詳しいことが記載されてますので、参考にされると良いと思います。



アドバイスいたします
鈴木しんいち設計室
鈴木 信一(北海道建築士会 札幌支部青年委員)
電話:011(681)6900


ホームページ:http://homepage3.nifty.com/Architect-suzuki/

2)について回答いたします
 電力会社では、融雪部分の面積により必要電力を計算し契約を致します。灯油の場合は、一応必要カロリー数を計算しますが、その必要カロリー数のランク上のボイラーを選択します。大概5千キロカロリー単位で増えていきますので一概に格差を比較出来ません。ただ、こんな考え方ができます。電気の場合はボイラー設置に必要なボイラー庫などの面積を必要としない代わりに、降雪は24時間何時でも気まぐれにあります。電力の場合契約により使用した場合かなり高額な金額が発生する時間帯がありますが、灯油の場合は、リッターいくらで買うのはと言うだけの話で24時間いつの時間使用しても同じ料金です。このように両者には一長一短の差がありますのでその辺を考えて選択したら如何でしょうか。
 蛇足ですが、灯油を買う場合、寒い時に買うとお得です。と言うのは、気温が低いと灯油の体積が小さくなり暖かい時よりも多く買うことが出来ます。



アドバイスいたします
針ヶ谷 拓己(北海道建築士会 札幌支部 青年委員)

Q1.灯油式の場合は専用のボイラーが必要になりますか?また必要であれば、数年にボイラーの老朽化に伴う交換という事態は必須でしょうか?

→ 一般的には、ロードヒーティング専用のボイラーを設置します。建物内の暖房が灯油式のセントラルヒーティングで、かつロードヒーティング面積30平米以内であれば、ロードヒーティングのボイラーを兼用することも可能です。ただし、熱交換機が必要となり、建物内ボイラーも容量の大きなものとなります(騒音大きい)。ボイラーの交換は一般的に10年に1度。また、不凍液の交換も3年に1度は必要です。

Q2.灯油式、電気式では融雪の早さ(パワー)に格差はないものでしょうか?

→ 電気式の場合、ゆっくりと暖めますので立上りが遅いです。ヒーティング作動中においては消費電力を抑えるために熱量の調整を自動的に行い、適温を保つようです。一方、灯油式は、電気式に比べると立上りが早く、ヒーティング作動中もパワフルに融雪するようです。

Q3.設置に当たっては、行政側の補助があると聞いたことがありますが、本当でしょうか?

→ 札幌市の場合、歩道部分のみ補助がありました。今年度は最高額3,000円/平米でしたが、来年度はどのようになるか未定です。詳しくは各区の土木管理課まで。また、敷地内のロードヒーティングには無利子融資もあるようです。こちらは最高300万円。詳しくは札幌市本庁舎8階雪計画課(011-211-2682)。

※コスト的な面から考えると(イニシャル+ランニングコスト)、一般的にはロードヒーティング面積20平米以下では電気式、20平米を超えると灯油式が有効であるようです。ただ、これからは環境も考えていかなければならない時代ですし石油よりは、クリーンエネルギーである電気を選択すべきでしょうか。電気は割安、灯油は割高になっていきそうですし…。参考までに電気式と灯油式の長所、短所を以下にまとめました。

電気式
 長所:メンテナンス不要,ボイラー不要
 短所:ランニングコスト高い
灯油式
 長所:ランニングコスト安い,融雪能力高い
 短所:ボイラー交換や不凍液の交換などメンテナンスかかる、ボイラーによる騒音


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ジャンカは補修しなくても大丈夫?


<福島県原町市・KTさん(会社員・30歳・男)>


 初めてメールいたします。よろしくお願いいたします。
 土地を盛り土して新築を予定しています。盛り土をするために土留めを70センチの高さでつくりました(立ち上がり部分がセンチで布基礎部分が地面から30センチ露出しているつくりです)。しかし、布基礎部分にジャンカが発生してしまいましたが、補修しないまま盛り土をしてしまいました。外側は、モルタルで補修したようですが、土で埋まった部分はそのままのようです。
 このまま建築しても何も影響がないのでしょうか。問題点等を教えてください。



アドバイスいたします
(株)山谷建築店
藤田 亘(北海道建築士会 小樽支部 青年委員)


 実際に状況を見て見ないと、はっきりしたことは言えませんが、まず、ジャンカについてですが、建築工事では、ジャンカの程度を3つに分類しています。
A.表面に出来ることが有る軽微。砂利をはたいても落ちない。
B.表面はかなりひどいが、内部には大きな空洞はない。砂利はたたいたら落ちる物も有る。しかし、砂利は相互に相当強く結ばれていて連続的にバラバラ落ちることはない。
C.内部にも空洞が多くなる。砂利がセメントペーストでまぶされたような状態で露出し、表面から内部まで、砂利相互がわずかの部分でのみ連結されているような状態。

 上記3種類ですが、Aについては、表面的なものなので、モルタルで表面の穴を埋める程度でOKです。Bについても、軽くたたいて落ちるような砂利は落としてしまって、モルタルで埋めてOKです。Cについては、ある程度の大きさでコンクリートを取除き、コンクリートの打ち直しが必要です。ジャンカの処理をしないで土を埋めたとの事ですが、ジャンカの程度にもよりますが、そこから水が入り鉄筋の腐食、凍害の恐れが有るかもしれません。
 次に、新築を予定しているとの事ですが、土留めぎりぎりに建物は建てないと思うので、建物に関しては問題ないと思われますが、土留めより土を盛るなど、土留めに大きく土圧がかかる場合には、クラックが発生するなどの問題が生じるかもしれません。
 土留めを施工した業者にジャンカの程度などを確認し、納得した上で建物を建てた方がいいかもしれません。


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マンション売主が倒産したら…


<兵庫県宝塚市・YYさん(27歳・女)>


 新築マンション購入に際してのご相談です。マンション建設中に売主が倒産した場合、手付金の保全措置があると聞きましたが、必ず、全額戻ってくるのでしょうか?
 それと、購入後、売主が倒産したらアフターサービスがなくなる場合が多いと聞きましたが、倒産した後、不具合が発生した場合は泣き寝入りすることになるのでしょうか?
 以上わかりにくい質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。



アドバイスいたします
ハウテックさん

 記憶ですと、代金の10%以上か1000万円を越えるものについては保証機関を設定し、保証書を売主からもらうことにより、保全措置が出来るはずです。ですから、これ以下の場合は難しいかと思います。念のため、不動産業界のホームページや弁護士さんに確かめてください。マンションの手付けは普通そんなに多額の金額を納めないことが多いようですから、気をつけてください。アフターサービスは先日も書きましたが、造ったゼネコンが健在であれば、旧四会連合約款の構造等に関わる大きな瑕疵については手直しの可能性はあると思われますが、いわゆるアフターサービス(クロスが剥がれた等)は難しいかと思います。基本的には与信に問題のあるデベ、ゼネコンの物件には手を出さないのが無難という結論になります。経済リサーチなど使って調べるようにしたら如何でしょう。


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浸透桝からポンプで排水を抜いています


<静岡県伊東市・TYさん(男)>


3年4ヶ月前に新築しましたが、生活排水汚水の放流場所について、道路を挟んで側溝がありますが、近所の方に聞いたところ、その側溝は各家の敷地内を通っているということなので、営業担当に相談したところ浸透桝で見積もりしてますというので、浸透桝って浸透してくの? と聞いたところ、一生物ではないけれど一日の排水量を処理できれば良いものなので、だいたい10年位でボ―リングし直すのが通常ですといわれたのでOKしました。
 それが一年六ヶ月経ったときに、トイレ・風呂が流れなくなって担当を呼んだところ、浸透桝にポンプをいれて敷地内に垂れ流しにしただけ。この後の対応をどうしてくれるのかと工務店の社長に聞いても、うちに責任はないとの返事。その上のハウスメ−カに相談しても相手にしてもらえない。いまは2日に一度自分で浸透桝からポンプで排水を抜いている状態です。しかも敷地内に垂れ流し。どうしたらどこに相談したら良いでし
ょうか?



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 契約の段階で、浸透枡を使用することを承諾していたので、施工者側はその責任を回避しているのだと考えられます。浸透枡のリスクについての説明が施工者側に足りなかった事も大きな要因と思われます。しかしながら現在の時点で施工者側にその責任を取らせるのは、かなり困難だと思われます。
 排水の浸透枡は、枡の底部に詰まった汚物を定期的に掃除する必要があります。また、浸透性の無い敷地では最初から浸透枡の使用出来ない敷地がありますが、その場合、せいぜい1週間くらいで溢れ出てしまいます。
 本件においては1年6ヶ月間のあいだ浸透していた事になるので、底部掃除で浸透するようになると思います。浸透性を良くして掃除もしやすくするには、浸透枡の底部を少し掘り下げて、砕石を敷き込み、その上にステンレス製の穴のあいあた底板を付けられると便利です。しかし、側溝が使用できるように周辺の関係者と相談をして、取水枡からの排水は側溝に排水すべきと思います。
 ハウスメーカーを通じて対応して戴くのが筋ですが、近所の設備屋さんに相談するのもひとつの方法です。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


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道路の振動がひどい


<千葉県千葉市・HHさん(会社員・38歳・男)>


 築10年の一戸建て(2階建て)に住んでいます。裏側に高速道路の高架(高さ8mほど)がありましたが、側道(バイパス道)ができた為に、振動がひどく困っています。家から10mほど離れていますが、2階では震度1程の揺れが頻繁にあります。ご近所皆が困っていますが、この揺れで、家への影響はないのでしょうか?
 また地盤が悪く、床下や道路側の土が減ってきてますが、これも振動との関係ではないかと思っています。家では基礎に鋼管杭が入っていますが、隣の家では基礎にクラックが入ったようで、我家も心配しています。道路会社に地盤の改良工事や、振動の防止策をお願いしようと考えていますが、いい方法がありましたら教えてください。



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 公共工事の影響で既存の住宅が被害を受けた場合は、それぞれの関係機関に相談を持ち込んで対応して戴く事が最善と思われます。質問者の住宅は鋼管杭が打ち込んでおり、高速道路の側道を振動波長が同調しているものと思われます。この程度の揺れで、家そのものに不同沈下やひび割れなどの被害が生ずることは無いと思われますが、揺れることの精神的なストレスが大きいと思われます。
 改善方法としては、敷地周辺(側道との面)に摩擦杭といって更に鋼管杭の打ち込みをするか、セメントミルクのような地盤強化剤を注入する方法などで、側道との振動波長が同調させない工事が最良と思われます。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


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トイレが詰まって台所下に漏水!


<東京都新宿区・MAさん(会社員・29歳・女)>


 3年前に新築一戸建てを購入してから毎週拝読させて頂いてます。今回、3階建ての我が家で水漏れが発生し、今後の対処方法についてご指導いただきたいと思い、投稿させていただきました。
 3階建ての一戸建てで、トイレは1階と3階、台所は2階にあります。猫を飼っていて3階のトイレから「トイレで流せるトイレ砂」をながしていた所、量が多かったのか配水管でつまり、それが途中でつながっていた2階の台所のキッチンの下の床から大量に水漏れしました。
 すぐに建築会社に連絡し、とりあえず配水管は修理してもらい水漏れはなくなりました。請求書がきましたが、保険でまかなえることが判明したので自己負担はなくすみそうです。
 ただ、今回相談したいことは次の通りです。
1)2階床下に流れ込んだトイレの排水による床の被害対処について。キッチンの下を少し見たところ、トイレ砂がでてきました。乾いているにしろ今後、湿ったときには匂うでしょうし、数年後床が腐っていくのは困ります。それに、ながれ込んだのはトイレの排水です。
2)トイレの配水管と台所の配水管を一緒にするのはおかしくないでしょうか?
 これではトイレが原因で詰まったときには間違いなく下にある台所にあふれてきますよね???
3)配管工事にきた方が、3階と2階の配管が一緒になったあと、細くなっててそこで詰まったといってました。配管が途中で狭くなるなんてど考えてもおかしくありませんか?

 以上3点について専門家のご意見をお聞かせください。また、床下の点検及び修理張替えなどを施工業者というか建築会社に負担していただくことはできますでしょうか?
 トイレのつまりはトイレに・・・というのが当たり前だと思っていただけに、今回の水漏れはショックです。宜しくお願いいたします。



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 家庭内で発生する汚水をトイレの水も含め、雑排水と言いますが、雑排水管にトイレ、台所、洗面所、浴室の排水など一緒に流し込む方法は、通常でも行われております。特に都心部では土地の価格が高いので、パイプシャフト(パイプを下ろすスペース)が取れないため、太目の雑排水管を用いて、取水枡を通じて下水に流し込む方法が多く取られております。しかし、途中でパイプが狭くなるなどと言う事は、あってはならない事ですが、おそらく前述したパイプスペースが取れなかったのが要因と思われます。
 改善するとしたら、パイプシャフトを広げるため、部屋の一部に出っ張りが出てくる事を覚悟しなければなりません。水に溶けると猫の砂といっても、パイプが狭くなっていれば、その時の状況(台所の汚水やトイレの汚水がなどと一緒になるなど)によって、再び漏水事故が起きる事もあり得ると思います。当然、トイレの汚水が天井かか部屋に零れ落ちる事も考えられます。
 施工業者と充分に相談して、部屋の一部が出っ張る事と多少の工事費を負担する事を覚悟しても、抜本的な改善工事を実施すべき思われます。改善工事が完了するまでは猫の砂を排水させないようにしておくべきでしょう。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


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