１年前に在来木造２階建てを新築しました。最近気がついたのですが、基礎パッキンによる通風が取れていないのです。というのも、水切りの取付位置が下過ぎるようで、基礎パッキンの空きの部分（防鼠材の部分）をほぼ塞いでしまっているのです。家の全周このような施工でした。ちなみに、外壁はモルタルです（通気層はありません）。床下収納から覗くと、ベタ基礎は乾いていて湿気も感じませんでした。
　断熱は内断熱で、高台のため水はけは良いと思います。このような場合は、やはり土台が腐ったりするのでしょうか？　改修工事は必要でしょうか？　また、よい改修方法はありますか？　基礎に換気口を開けるのは、地震等を考えると避けたいと思っております。
　いろいろ調べてもこのような例がないので、ぜひ回答いただけたらと思います。よろしくお願いします。

　結論から言って問題はないと思います。建築基準法で、床下換気口（基礎パッキンも含む）の取り付けが義務づけされております。
　しかし、床下に防水対策を行ったコンクリートが敷設されているなどの、一定の措置がなされていれば、換気口を省略できます。本件はベタ基礎に防水処理がなされているものと思われ、何の対策も必要としないものと思います。
　しかも、コンクリートの表面がサラサラに乾いているということは、水はけの良い敷地環境と相まって、質問者が心配しているような問題が発生しないと思われます。万が一、土台腐食などトラブルが発生しても、瑕疵担保責任の範囲とみなされて、施工者側に責任を取らせることのできる案件と思われます。
　むしろ気になるのが、外壁モルタルに通気層がないことです。外壁モルタルに通気層がない場合、小さなモルタルのクラックや開口部から漏水して、壁の中を腐らす場合もあります。しかし、施工者がしかるべき対策をしている場合もありますので、しっかりと確認をし、万全だと言うのであれば、問題が発生した場合の責任所在を確認しておくべきと思います。

　お世話様になります。築25年の木造住宅です。結露を防ぐ方法をお伺いしたくお尋ねいたします。稚拙ですが図面を付けました。
　Ａの部分のクロスが浮いてきたのでめくると、下の合板が腐っていました。幸いにして土台はまだ大丈夫でした。この場合、
１）Ｂの部分に断熱材入り（アルミ材の中に硬めの発泡スチロールが入った外壁材）外壁材を隙間なく張り付ける方法では、いかがなものでしょうか。　
２）Ａの部分に断熱材を張ってから合板を張る。この場合、基礎の上の土台には効果がないと思われます。

　当地の真冬は約１センチの氷が張るくらいの寒さです。アドバイスよろしくお願いいたします。

　典型的な結露剥離現象です。完璧な対策方法としては、現在のモルタルを剥がし、外側Ｂを土台の上部から地中６００ミリまで、厚さ50ミリくらいのスチレンフォームをコンクリート釘で打ち込み、そのコンクリート釘に結束線を絡めて、力骨（太い針金）を取り付け、その力骨にラスを結束してモルタル仕上げを行います。
　当然、基礎部分が外壁部分よりかなり外部に出っ張りますが、外壁の下部の一部を取り外し、トタン水切りを取り付けることが必要です。
　それ以外の方法においては、小手先対応で、抜本的な対策となりません。「アルミ材の中に硬めの発泡スチロールが入った外壁材」を張り付けたら、とありますが、金属の裏側の樹脂断熱材はウレタンなので、雨水などが入りますと加水分解を生じて、断熱効果なくなってしまいます。

　よろしくお願いします。
　築35年経ちますが、家の半分だけ、水まわりと居間とキッチンの増築のリフォ−ムを２年前にいたしました。　
　今回の相談は、リフォ−ムしていない座敷の畳にカビみたいなものが黒く浮いています。よく見ると畳の中が膨張しているみたいです。憶測ですが、水分を含んで膨らんでいるのかと思います。床下の湿気はとても気になるところです。もし、憶測どおり、畳を上げてみてカビがびっしりあったら、どのように対処したらよいのかアドバイスを恩願いします。

　生活空間から発生した湿気が、温度の低いところに凝縮（結露状態）され、その部分の含水量が増加します。居間と台所などをリフォームしたとのことですが、そのリフォームの行っていない畳に集中して吸い込まれた状況と思われます。
　リフォーム前は生活空間から発生した湿気が、均等に低温部分に凝縮していたものが、リフォームによって畳部分に集中したものと思われます。おそらく、畳の下の板も腐食状態になっていると思われます。
　対策としては、畳を冷やさないように断熱材をしっかりと敷設することです。また、リフォーム部分も含め床下が常に乾燥状態になるように、床下地盤面に防水シートを張ったり、床下換気扇、床下換気口を取り付けることが必要です。

　 瑕疵保証について教えてください。
　１年半前に中古住宅（木造２階）を買いました。その物件は不動産屋が自社の職人を使ってリフォームして売っていました。外壁はサイディングで建物正面のみ張り替えをし、ほかは古いサイディングのままでした。しかし全部塗装してくれたので、出来上がりは結構綺麗になりました。
　ところが、最近、外壁が汚れているので水をかけて洗おうとしたところ、汚れが落ちませんでした。よく見ると、汚れが付いているのは目地や入り墨に打ってあるコーキングでした（張り替えた正面は問題なし） 。
　知り合いに聞いたところ、どうやら二液性のコーキング材をちゃんと撹拌せずに打ったため、いつまで経っても表面が乾燥せず、しかも付いたゴミは取れないそうです。コーキングを打ち変えるしかないと言っていました。
　この場合、瑕疵保証で不動産屋に何とかしてもらえるのでしょうか。瑕疵は２年ついていますので、あと半年あります。よろしくお願いします。

　契約書並びに保証書がある場合、その条項に従って対応してください。業者が売主の場合には、最低２年間（中古物件の場合）の瑕疵担保責任を負う義務があります。しかし、ここではっきりさせておかなければならないのは瑕疵の定義です。瑕疵とは「契約後にわかった目的物に隠れた欠陥」をいいますが、コーキングの選定、または施工上の問題を隠れた欠陥といえるかどうかです。コーキング部分から水が入ったというようなことなら、はっきりとした瑕疵だと思うんですが。
　まだ期間が瑕疵保証範囲内なので、不動産業者に掛け合ってみてはいかがでしょうか。ただ、いきなり「瑕疵」だと言わないで、せっかくの綺麗な家なので何とかしてほしい…と。

　私は７月から新築工事がはじまる施主ですが、今まで調べたことから意見を言わせてもらいます。
　まず、契約もしていないのに工事を開始すること自体が異常です。実は「月刊Ｈ」という雑誌が編集した本にも書いてある事例です。
　契約書をよく読んでください。難しいと思いますが、貴方が書いた「停止条件３ヵ月」という言葉についても、３ヵ月以内に住宅の契約がなされないなら、土地の売買契約を白紙に戻す内容だと思われます。
　つまり、その土地がどうしても欲しいのなら別ですが、契約書の特約条項にそのような内容があれば、契約から３ヵ月後に自動的に解約となり、手付金も返戻されるはずです。まず、契約内容を確認してみてください。
　仲介業者は契約が成立して初めて金になるので、契約をさせたいだけだと思います。契約書の内容が不明なら、消費者協会やホームセンターの相談員に聞いてみるのも手だと思います。また、北海道の場合は各支庁に生活に関する相談員もいるはずですので、聞いてみてください。

　私共の工場では、ミクロンの異物を除去できるフィルターを設置して、これらの異物に対応しています。このフィルターに付着した異物の分析結果をもとに、明らかに水源地からの異物だと確証を得たものを水道局に打ち上げてはいますが、かといってゴミはなくなりません。先にも申し上げましたが、ゴミ混入を全くなくすことはほぼ不可能だと私も理解していますので、水道局にもあまり強くは申し上げません。しかし、言うべきことは言わなくてはいけませんし。
　さて、私の工場で使用しているフィルターですが、配管途中にねじ込みで接続するタイプで、工事もさほど難しくありません。価格は２５Ａ用で本体８万円、カルキ臭も除去できるフィルターが１本２０００円、異物除去用なら１５００円です。４件で費用を出し合って設置すればいかがでしょうか。家庭用ならもっと小型で安価なものにできると思います。