工務店で設計業務をしている者です。建物の施工方法で疑問に思っていることがあるのでお答えください。

☆基礎　　
　べた基礎という売り込みで、一般の布基礎のベースの部分を全部べたコンクリートにしています。布の高さはべた上端コンクリートから７００ミリ、ＧＬは当然べた上端より上３００ミリの所です。
　社長いわく、面で支えているから強くて頑丈な基礎、床下が深いから何でも入るということですが、雨への配慮がなく大丈夫なのでしょうか？

☆構造用合板　　
　一般在来工法でグラスウール100ミリに構造用合板・通気層18ミリ・外壁という方法です。筋交いより、強い家ということで自信満々ですが、室内側は直接ボードを打つだけで、グラスウールが吸った湿気は構造用合板から外部に抜けているのかわかりません。今までグラスウールが湿気たことはない！と言い張る社長ですが、大丈夫なのでしょうか？　

　誰に聞いたらいいのか、いつも悩んでいました。よろしくお願いします。

■基礎について
　外部の地盤面より床下内部のコンクリート面が３００ミリ低いということなので、外部の雨水が内部に入る問題は当然起きると思います。
　雨水の心配な箇所は２つあります。ひとつは、べた基礎と布基礎の打ち継ぎ部分です。吊り型枠で同時打ちをすると打ち継ぎはなくなりますが、通常は施工上、打ち継ぎになると思います。打ち継ぎ箇所に専用の止水板を入れる方法や、特殊な接着剤のようなものを使用する方法もありますが、信頼度は今いちです。ふたつには、給排水設備の貫通箇所です。布基礎にスリーブで穴をあけ、配管してからモルタルを詰めるのですが、止水は難しいと思います。
　防御する方法として有力なのは、外部の基礎まわりに暗渠配管をし、外部で雨水を食い止め排水することです。良いコンクリートを打ち、打ち継ぎとスリーブ穴の止水を処理した上で、暗渠配管を敷設する方法は、かなりの効果が期待できます。しかしながら隣地が盛土するなど敷地条件が悪くなったり、暗渠が詰まったりなどの心配はつきません。暗渠にしても排水先があるかどうかを確認しなくてはいけません。
　50年スパンで物事を考え、建物内部に雨水が入った場合の対応策と湿気による建物への影響を考えた場合、標準仕様にすることは考えたほうが良いと思います。

■構造用合板について
　外壁の外部に構造用合板を張り、耐力壁とし、通気工法を取り入れた場合に考慮すべき点は２つあります。ひとつは、内部に気密シート（石膏ボードの下）を張って、内部の湿気を壁の中に入れないことです。その上でもうひとつは、釘穴などから入った湿気を壁の中に閉じ込めないよう、放湿性のある材料で塞ぐことです。
　構造用合板９ミリの透湿抵抗は10.3m²・h/mmHg/gで、それほどでもないので心配ありません。一番の推奨は、ダイライトで透湿抵抗の数値は3.0。おすすめできないのは、OSB合板で11.1ミリの透湿抵抗は30.6になっています。したがって、OSB合板を使用する場合は、あくまでも内部の気密シートが完全で、室内の湿気をシャットアウトできる場合に限られます。むしろ、この部分の修まりで一番考えなくてはいけないのが、タイベックのような内部湿気は放湿し、外部からの雨水は入れないシートの採用です。通気工法の場合、このシートが防水の要になるので、屋根・開口部・腰水切りの取り合いにおいて確実な防水の施工方法が求められます。
　建物の外壁において、構造用合板が構造、タイベックが防水、極端に言うと外壁仕上げ材はあってもなくても良い化粧という役割分担になります。
　外壁から入った水は通気層を通って外に出る。外からも入った水は閉じ込めないで、通気層から放水するというのが基本的な考え方です。

　平成10年に在来工法で建築しました。建築時、「宮崎は断熱材を入れると湿気で垂れ下がって黒カビのもとになる」と説明され、納得いかない私は、実費で発泡系３センチ厚の断熱材を防水シートの下に入れてもらいました。
　夏はうなだる暑さ、冬はすさまじい冷気。特に冬は隣に寝た子どもの吐く息が冷たくて、目が覚める始末。窓ガラスの結露も半端ではありません。
　床下にもぐってみると床は２重貼りですが、断熱材は入ってなく、不動産屋に聞いてみると通常仕様では「２階の天井のみグラスウールを敷き詰めている」と言われました。「公庫の基準で宮崎は床下断熱材の必要がないので、何も問題ない」とのこと。１階押入れ天井の点検口を開けてのぞいてみると、ベランダ下の通気口から明かりが見え、和室めすかしの隙間等から外気が室内に侵入していて、ティッシュをちぎって手に持つとなびくほどです。あまりの寒さにベランダ下通気口はふさいでもらいましたが、効果はなく、畳下からも冷気がきます。当初、断熱玄関ドアを依頼したのですが、ガラス面が大きく明るい一般アルミドアに変更させられ、冬は玄関ドア室内側は一面結露で来客から「ものすごく寒いよ。暖房してないの？」と言われるほどです。確かに近所の玄関に入ると、わが家ほど寒い家はありませんでした。サニタリーに配電盤をつけていますが、大きくくりぬいた壁からも冷気が侵入し、クレームつけたところグラスウールをちぎって挟み込んだだけで唖然としてしまいました。また、玄関を開けると、横にある和室の引き戸がガタガタ揺れるのです。「構造上、仕方がない」と言われましたが、最近、床下にもぐって確認してみると、基礎部分に木片が挟み込んであり、それが原因ではないかと思います。ほかにも建築中、通し柱の部分に換気扇が来て、キッチンを15センチほどずらしたり、階段を上がるとき２階の床部分を削らないと頭が当たって上がれないため部屋が狭くなったりと、通常ありえないことが続出しました。結露もすさまじく、家族も健康が優れず途方にくれる毎日です。　
・クレーム処理可能でしょうか？　
・最近、構造上の欠陥で瑕疵を発見したということで、玄関まわりの壁補強は可能でしょうか？
・断熱リフォームを考えていますが、どのようなことに気をつければ良いでしょうか？　30坪程度でいくらくらいの予算が必要でしょうか。
　ご回答のほう、よろしくお願いいたします。

　住宅金融公庫の地域区分で宮崎はV地区に指定されています。
■�｣地区の断熱材の厚さは
（１）気密住宅とする場合（気密工事を行った住宅→隙間相当面積5.0ｃｍ2以下）
　GW16Kの場合　
　　床：外気に接する部分35ｍｍ、その他の部分15ｍｍ
　　壁：25ｍｍ
　　天井・屋根・55ｍｍ
（２）気密住宅以外とする場合（気密化工事を行わない住宅）
　GW16Kの場合　
　　床：外気に接する部分40ｍｍ、その他の部分20ｍｍ
　　壁：25ｍｍ
　　天井・屋根：70ｍｍ
になります。
　発泡系の断熱材であれば、気密住宅以外で床20〜35ミリ（外気面）、壁20ミリ、天井・屋根60ミリになります。
■�｣地区の開口部の仕様は、
　開口部断熱工事の技術基準に適合する住宅の場合、ひとつの組み合わせとして窓はガラス単板入り建具の二重構造以上の仕様、ドアはフラッシュ構造の建具であり、ガラス部分はガラス単板入り建具の二重構造以上の仕様が要求されています。
■そのほか、住宅金融公庫の融資条件によって仕様は異なります。
　省エネエネルギー住宅工事（一般型）、基準金利適用住宅（省エネルギータイプ）、さらには次世代省エネ型まであります。
　今回のご質問を見ると、融資条件の断熱仕様が住宅金融公庫の基準を満たしていません。特に床に断熱材が全くなく、気密状態が悪い、開口部の性能が低い。まさに文面にあるとおりのことが起きる仕様になっています。
　契約時、住宅金融公庫を利用したのでしょうか？　通常、利用した場合は、断熱材が規定どおりになっているか市役所から現場審査に来るので、その時点で指摘されます。まず建築確認申請、住宅金融公庫の設計審査の書類を再確認してください。その上で設計図のとおりに工事が行われているか確認し、不動産会社に申し出てください。できれば、信頼ある建築士に見てもらったら良いと思います。
　クレーム処理としては、契約時の図面どおりでなく、相手が認めない場合、裁判所に調停を申し立てる方法があります。
　断熱リフォームを考えているということですが、ポイントは気密・断熱・計画換気などを十分に勉強して実績のあるところに頼むことと思います。コストについては、断熱・気密のレベルをどこに置くか、また施工性（今回リフォームになるので）から、さまざまな組み合わせを検討し試算してください。
　「家は結露対策にあり」です。結露は全ての元凶です。心して進めてください。

　私の住んでいる築10年程度のマンションについてお聞きいたします。
　地下にあるポンプ室のあちこちの壁面より水が滲み出しており、その部分の表面のコンクリートが厚さ1〜2ミリで剥がれてきています。剥がた内部を見ると、コンクリートではなく樹脂か粘土質のものでした。推測すると、コンクリートのヒビ割れがひどく水漏れが起こったため、防水材等で処理し、これを隠すために表面をコンクリートで化粧したものだと思いますが…。地下室の壁面は基礎部分にもなっている箇所ですし…。
　このままでも強度的に大丈夫なのでしょうか？　また、調査が必要な場合どうすれば良いのか？　費用はどの程度か？　ご教示願えれば幸いです。

　お住まいがどちらかわからないので何とも言えませんが、比較的、地表水位の高い場所なのでしょう。現象自体はいい悪いを別にして、結構よく遭遇するパターンです。
　確かに水が漏ると、コンクリート内の鉄筋が錆びて、爆裂を起こしたりしますから、漏らないにこしたことはありません。しかし、地下の土に面した壁は山留などとの取り合いで、外部側からはパラテックスなどの簡易防水もできえない場所もありますから、完全な防水は難しい面もあります。よく、地下鉄の階段なんかで天井にステンレスの水受けをつけたりしていますよね。あれも同じです。おっしゃられている場所は受水槽室ですから、とんでもなく漏って、水槽の衛生上の問題に抵触するようであれば困りますが、多少の漏れは発見し次第、補修するようにして面倒をみていくしかないかなと思います。
　剥がれもの云々は、当初、施工時にクラック部分に注入したエポキシ樹脂かパラテックスのようなものを塗布して、モルタルで表面をしごいたのではないかと思います。10年経っているのであれば、ここが見直し時とも言える時期ですから、現状、水が漏っている部分で量の少ない所は発泡ウレタン系に注入をして、多く漏っているクラック部分は一旦ハツリとって、急結セメントで止めながら、シールを打っていくしかないかと思います。
　最終的にどうしても止まらない部分は、なるべく一つの箇所に絞るようにして、上記作業を繰り返し、少ない水であれば、水槽室内は必ず排水ポンプが設置してあるので、そちらにドブなどで導くようにしてあげてください。基本的にはラーメン構造でしょうから、柱梁からの大量の漏水でない限り、構造的にどうこうは差し当たり心配なさらないで結構です。管理会社経由で構いませんので、樹脂系、セメント系を専門とした止水屋さんを手配してください。管理会社には外周壁の補修屋がたくさん出入りしてますから、すぐ手配はつきます。調査は管理会社とその止水屋さんに頼んで、報告書を出させればよいでしょう。
　値段は出ません。規模もわかりませんし、また、注入とセメント止水は一発では決まりません。何度かやらないと結果が見えない場合が多いんです。水みちが多ければ、繰り返し作業が必要です。ある程度は精算の形になります。ですから、職人の出面確認もあるので管理会社を通されたほうが無難です。

　新潟県上越市、築14年のマンション12階（最上階）に知人が住んでおりますが、冬場になると天井から結露による水滴が落ちてきます。
　天井裏を確認したところ、室内との温度差により天井上のコンクリー部分に水滴があり、それが天井に落ちて部屋内まで達している状態でした（断熱材は入っていませんでした）。
　このような場合、この部分の補修（改善）については、共用部分としてマンションの管理組合が行うものなのでしょうか？　それとも専有部として個人が行わなければならないものでしょうか？　また、補修としては断熱材をコンクリーに吹付ける方法が一般的となりますでしょうか？　どうかよろしくお願いいたします。

　上越市ということですから、ちょっと断熱をしていないというのは考えられないので、おそらく屋上防水の外断熱だけなのでしょう。全く無しですと、おそらくは凄まじい結露を発生するかと思います。管理室に竣工図があるでしょうから、それの共用外部仕上げ表を確認してください。屋上防水の項目におそらくスタイロフォーム等の外断熱の記載があるはずです。ということで、紛れもなく共用部の補修項目ということになりますから、基本的には管理組合の積立金による補修というのが前提になると思います。ただし、工事の際は専有部内の工事となりますが…。しかし、天井のフトコロがかなりないと発泡ウレタンの吹き付けは困難を極めるかと思います。例えば30センチぐらいしかないとなると、完全な吹き付けはできないでしょう。また、吹いたり、吹かなかったりとスラブ面が一様でないと、結露が集中して起こる可能性もあり、おすすめできません。住んでいながらの工事でしょうから、天井を落とすのも困難でしょう。スラブ面にグラスウールとかを張ってもあまり効果は期待できないので、やはり吹き付けが一番なんですが…。かなり、現場調査を入念にやって仕事に掛かってもらわないと、不備が出ますから、注意してください。個人的に管理組合のお金を使っているようで本人も他の人もお互い、いやですからね。手直しが多いと。
　やはり、管理会社に一度調査をさせて、それを理事会に上げてもらう方法が一番よいでしょう。ですから、まず理事に相談して、管理会社に調査を依頼してもらうのが先決です。そして、工事のやり方はその後、悩むしかありません。天井やり直しを含め、吹き付けを施工すると結構掛かりますから、とにかく合意をとらないとダメですね。
　ところで、この結露はいつからでした？　早く言っていたら、瑕疵でできたなんて言われて反感を買う可能性もありますから、いつ頃から結露しだしたのかもよく思い出して、理事に説明するときにドギマギしないように。また、夏はないんですね？　夏もあったら、水漏れですから、よくそれも確認してください。

　住宅の基礎と土台のずれについて教えてください。
　基礎の上にのせる木材（12センチ角）が一部で２センチほど横へずれています。アンカーボルトで固定されてはいます。通常、基礎の真上に土台になる木材は載っているものだと思うのですが、強度等、問題は無いのでしょうか。

文面からは、土台が２センチずれているというだけで、布基礎巾が何センチなのか、布基礎面に収まっているのか、飛び出ているのか判断がつきかねます。
　布基礎面に収まっているのであれば、建物の荷重は基礎に伝達されるので、アンカーボルトのコンクリートかぶり厚が６センチ以上確保されているかどうかだけ確認してください。
　布基礎面から出ているのであれば問題です。荷重がきちんと基礎に伝達されないばかりか、アンカーボルトのコンクリートかぶり厚も確保されていないため、地震時、強風時の引抜き荷重に基礎が破損する可能性があります。基礎に配筋した増しコンクリートを打設したほうが良いのかもしれません。
　いずれにしても、基礎をこのような状態のまま放置する業者は信用できませんし、ずれている部分がどれくらいなのかもわかりません。ほかにも施工不良の部分があるかもしれませんので、第三者の建築士にご相談されることをおすすめします。

　いつも拝見しております。こちらは売主ですが、買主から下記のような状況でクレームがありますのでアドバイスいただけますか？

売買した時期：1999年9月
売買したときの築年数：築14年
契約特記事項：瑕疵期間２ヵ月
クレーム：2004年6月

・雨漏りが発生し、屋根を見ると改修箇所有り
　改修箇所は、１９９０年位に台風で屋根（コロニアル）の一部の剥がれがあったので改修した。その時には雨漏りは発生せず。

・今回の売主からのクレームは、その改修の事実を売買の時に聞いていなかった。隠して販売したのではないか？　したがって、民法の「発見してから１年間、その箇所から不具合が発生したら売主負担で改修」という内容により、こちらに負担を求めてきています。

・こちらは、瑕疵期間２ヵ月を経過しており、10年以上前の改修のことは忘れており、ましてや雨漏りは一度もなかったので、今回のクレームは中古住宅の売買において、築年数から考えて非常識な要求と考えています。ましてや、隠していたまで言われると感情的に対応する気にもなりません。裁判してくれとも言いたくなります。基本的な考え方としてどうでしょうか？　ちなみに仲介した超大手の不動産会社は当事者同士でやってくれということで、契約条項の説明にも来ませんが…。よろしくお願いします。

　中古住宅の「瑕疵担保責任」に関して、どのような解釈をするべきかという問題です。

・民法では買主が瑕疵を発見した場合、「瑕疵を知ったときから１年以内」に損害賠償請求、もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後、20年後でも「瑕疵を知ったときから１年以内」であれば権利を行使できることになります。

・民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではありませんので、個人間の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、権利行使の年数を定めることも有効です。実際、中古で特に古い物件の売買では「瑕疵担保責任を負わない」とすることもあります。しかし業者が売主の場合には、最低２年間（中古物件の場合）の瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」特約や２年以下の特約は無効とされております。

・通常使用されている統一売買契約書における規定では、雨漏り等は引渡し後２ヵ月以内に発見されたものに限り、売主に修復義務があるものとしております。しかし、すべて統一売買契約書を使用してるわけではないので、それぞれの契約書の条項をよくご確認してください。

・私は法律の専門家ではないのでこの程度しかわかりませんが、今回の場合は「契約特記事項：瑕疵期間２ヵ月」とあるようなので、統一売買契約書を使用しているのではと考えられます。そのため、契約書の条項に基づいて対応できると思われます。

　独り言ですが、もし買主から10年後、20年後に「瑕疵を知ったんですけど…」と損害賠償請求がきたら、売主は一体どう対処すれば良いか心配です。