10/13（月）体育の日、千葉県は大雨でしたが、それにしても床下に水が浸水しているのが気になります。これは異常ではないのでしょうか？　普通のことなのでしょうか？　排水管の隙間から水が浸水しているようでした。配管と基礎の間にパッキンが見受けられません。添付は、床下浸水の写真です。
　それと、以前から気になっていたのですが、建物まわりの水はけが悪いのです。庭はちょっとした雨でも水浸しです。雨水枡が庭の端に１ヵ所ずつ（計２ヵ所）あるのですが、機能しているのか…。いつもオーバーフローしています。庭は表面が砂（５センチから10センチくらい）で、掘ると粘土質の土です。添付は水浸し状態の写真です。大雨でしたから仕方ないのでしょうが…。雨水枡には何やら排水管らしきものが見えたので、どこまで配管されているか掘ってみたのですが、庭から玄関前面道路に向かって家の中心付近で途切れていました。これは通常そうなのでしょうか？　僕は玄関前面道路の排水口までつながっていることを考えてましたが、地中でいきなり配管が途切れています。途切れた配管の口には、何やらビニール布みたいなものがかぶせてありました。
　心配なのは、床下浸水と、庭（家周辺）の水はけ悪さ？です。ちなみに雨がやんで５時間くらいしてから水溜りはなくなりましたので、これはまだ水はけが良いほうなのでしょうか？　ただ、ちょっとの雨でもすぐ水溜りになるので、木や花を植えるのはどうかと考えてしまいます。
　すみません、こんな情報しかないのですが、何かアドバイスをいただければ幸甚です。何卒よろしくお願い申しあげます。

　まず、文書の中に集水枡からの配水管が途中で途切れているいうことですが、通常では敷地の外の側溝までつながっているべきのもで、完全に異常施工といえるでしょう。数時間で雨水が浸透するということは、割合と水の浸透性の高いほうと思いますが、集水枡の配管が側溝につながっていなければ、オーバーフローするのは当然です。早急に側溝までつなげる配管施工を行うべきでしょう。
　床下の漏水は、写真で拝見すると、確実に外の地盤面より床下の地盤面のほうが低くなっています。最低、外の地盤面より50ミリ以上、床下の地盤面を高くすることが必要です。床下の高さが結構あるようなので、乾燥した砂を床下に納入する対策を講ずるべきです。しかし、配管の隙間から床下に水が流れ込むということは、その配管位置より床下が低くなっていることにほかありません。この対策も早急に行う事ことが必要です。まず、これらの対策をしっかり行うことです。
　植木や花を植えることで水はけに大きな影響は出ないと思われますが、その際、そのために新たに土を盛り込むと外の地盤を高くすることになるので、その分も含んで床下の地盤面の高さを確保する必要があります。

　４年前に新築した住宅のクラックについてご相談いたします。
　１階はコンクリートブロック２重積、２階は木造です。総２階で約38坪。先般の地震で１階の臥梁に、垂直方向に合計で40ヵ所くらいのクラックが入りました。このままにしておいて大丈夫なのか、修繕の必要があるのか、あるとすればどのような方法があるのか、震度４〜５程度の地震でクラックが生じたのは施工に原因はなかったのか、業者に補修を要求できるのか、ご教授願います。施工は１１月〜１２月にかけて。クラックの隙間は目視で１ミリ以下です。

　まず、臥梁のひび割れは地震に起因するものか、断定できる要因があるか、実際に拝見しないと何とも言えませんが、ブロックの２重壁方式だと、臥梁は内壁にあるので、地震の水平力は内側の臥梁が抵抗することになります。縦のひび割れは剪断力によるものと、コンクリートの収縮ひび割れが原因と思われます。それらのひび割れ原因を追求するためには、図面、構造計算、施工記録を拝見しなければ判断は困難です。
　ひび割れが１ミリを超えているのであれば、雨水の浸水が懸念されるので、Uカットし、エポキシを注入し、２液変成シリコンを打ち、樹脂モルタルでの補修が必要です。コンクリートの打放し面を重視するのであれば、補修はこの程度でしょう。エポキシを充填する専門業者の技術的優劣があるので、改修を手がける専門の建築士のアドバスを受けたほうが良いと思います。つくるより、直すほうがたいへん難しいのです。
　施工者に瑕疵としての請求は、瑕疵期間が過ぎているので困難でしょう。それが、設計図から逸脱したこと（手抜き）であれば問題は別です。

　山形県の住宅会社の者です。今年２月に完成してお引渡しをした住宅（36坪）で、１階の和室（10畳間＋床の間、押入れ付き）のタタミと押入れにカビが生えてしまいました。お客様がタタミが臭うということで剥がしてみたところ、タタミの側面に茶色の粉みたいなカビと薄い緑色（黄色？）の粉っぽいカビが生えていました。押入れは、布団をじかに床置きしてあったところで、床に緑の粉をふいたようにカビが生えてありました（押入れの背面は洗面所です。側面は床の間、反対側面はホール）。

カビの生え方は、

• タタミの側面と下面（タタミ同士を突き合わせた部分で、畳表を巻き込んである部分）（化粧畳へりの下はカビは見当たらなかったと思います）。
  

押入れ床はシナベニヤです。建物の構造は、

• タタミ厚さ60ミリ（コンビボード＋スタイロの下地です）。
  
• 基礎はベタ基礎（布基礎天端と同レベルの土間コンで、タタミの部分は60ミリ下げています）。土間下はスタイロＢ-３種25ミリ、ポリエチレンフィルム０.２ミリを敷いています。
  
• フローリングもタタミも土間コンの上にころがし根太（30×105＠９００平使いの上に、60×45＠４５０縦使いをクロスして）を敷いて、その上に、構造用合板（タタミ下は杉のザラ板）を敷いています。
  
• 水まわりの土間コンは配管スペースとして４００下げています（GL＋１００）。24時間換気の排気パイプを１ヵ所設けて、ころがし根太（60×45の部分）の排気と配管スペースのピット部分の排気を兼ねるようにしました。壁まわりは幅木の内側の所を1センチほど通気するように空けています。
  
• 外壁は21ミリ通気層、外断熱スタイロB-3種60ミリ（基礎同じ）の内側にポリエチレンフィルム０.２ミリです。
  
• 国内メーカーの24時間集中換気システムを使用していて、和室には給気口1ヵ所があり、排気口はありません（押入れ襖、ホール側障子下の框に高さ1センチ幅60センチほどの通気口を空けています）。
  

　以上のような内容ですが、問題点と良い解決策があればお教えいただければと思います。お客様も家中全ての床下がそうなっているのか心配されており、また、施工する我々もはっきりとした原因を知った上で、改善しなければと思っておりまして、どうすればいいのか危惧しています。よろしくご指導のほどお願いします。

　文書だけでは断定できませんが、現象から考えられることは、床下空間に冷気が入り込み、床下側から床に低温部分をつくっているものと思われます。押入れについては、布団などに含まれた湿気で内部が80％近い湿度になる場合があります。そのような時の露天温度は室温が20度のとき16度ですから、床下から冷やされるとその部分に湿気が凝縮して含水量が増加し、カビとなります。畳の場合もスタイロ畳の場合、スタイロ部分は低温になりませんし、湿気も通しませんが、突き合わせの部分に居住することで発生する湿気が、床下から冷やされた部分に凝縮してカビになったと考えられます。
　対策としては、床下換気口などをしっかり断熱したり、床下を冷やさない工夫を現場の状況に合わせて行うことをおすすめします。ただし、春になったら、床下が常に通気できる環境を整えておくことが前提です。

　実家のことで教えてください。今度、家を改築することになり、業者に家を下見してもらったところ欠陥住宅であることが判明しました。
　家は約20年前に建売住宅を購入したものです。襖が無理やりでないと開かない場所が一ヵ所あるのと、２階の音がはっきりと聞こえるくらいで、欠陥とは気づきませんでした。調査では断熱材は入っておらず、畳の下が直、地面でした。柱の支えが半分しかありませんでした（これが原因で襖が開かなかった）。
　業者が言うには、あと５年くらいは持つということです。改築よりも建て直しをすすめられました。5年後に建て直しを予定変更したそうですが、20年前の欠陥住宅でも業者にクレームをつけることは可能なのでしょうか？　購入当時、両親はおそらく下見して詳しい説明なしに購入したものと思われます。ちなみに海外で生まれたために日本語が１００％理解できない状態でもありました。私が覚えている限り、業者は口の達者な営業マンという感じなので、丸め込まれた可能性もあります…。今の私なら両親のフォローもできたのですが、当時は幼く、何もできませんでした。
　どなたかご意見をお願いいたします。

　20年も経った建売住宅を「欠陥住宅」と断定した根拠は何でしょうか。この文面では、「襖が無理やりでないと開かない」「２階の音がはっきりと聞こえる」「断熱材は入ってない」「畳の下が直、地面」「柱の支えが半分しかない」とあります。最後の柱の件を除けば、北海道とは違う暖かな神奈川県、しかも20年前の建売住宅で、私は単純にこれを欠陥住宅とは思えず、ただ普通の古くなった住宅のような気がします。これが新築したばかりなら話は別です。
　最近のテレビ番組「ビフォーアフター」などを見ていると、あまり雪の降らない地方はほとんど断熱材など入っておらず、畳の下はみんな直、地面が多いようです。業者はあと５年くらいは持つということですが、６年目になったらどうなるんでしょうか。説教するつもりもありませんし、20年前の建売業者を良い会社だと言うつもりもありません。ただ、クレームトラブル相談をしてると、何回もだまされる方のパターンがあるのです。それは自分の意見を持たないで、口がうまく同情するようなふりをした業者の言うことを鵜呑みにしてる方なのです。今回がこのパターンだとは言いませんが、一度、冷静に考えていただくために、あえて過激で挑戦的な言い回しをさせていただきました。たぶん、この20年前の建売業者は見えないところで手を抜いて、「安いので今買わなければ損だよ」くらいのことは言ったんでしょうね。本当に掘り出し物を見つけるには、プロと同レベルの目を持たなければ間違いなく偽物をつかまされます。それなら、お金を出してプロを雇ったほうが安く済むのです。今回の業者は建て替えをすすめているようですね。特に新築を主としてるハウスメーカーや工務店は、なんだかんだ言いながら新築にもっていくようです。ただこの文面の建物状況が本当だとしたら、私も建て替えたほうが良いような気がします。いずれにしても、もう少しリフォームしたときと建て替えしたときのメリット、デメリットを、素人にも納得できるよう、わかりやすく説明していただいてから結論を出したほうが良いと思います。
　さて、最後に本題に入りますが、20年前の欠陥住宅？のクレームですが、結論から言って無理だと思います。目的がクレームをつけるだけなら簡単ですが、直してもらわないと話になりません。それよりも大事なのは、これからだまされないようにするために力を注いだほうが良い、というのが私の意見です。「悪いやつほど正義の仮面をかぶる」と言いますので、気を付けましょう。

　今年の７月に新築マンションを購入しました。購入前の賃貸マンションにて騒音に悩んでいたため、遮音等級については購入の重点項目でした。７階建ての６階に位置しますが、階段状の造りとなっているため、上部に住居がなく、７階のルーフバルコニーとなっています。なお、購入マンションの遮音等級は、Ｄ-50、ＬＬ-45、ＬＨ-50です。
　入居は今年の８月末でした。が、入居後、朝５時から「ドン」という音が部屋内に響くように聞こえ、その音で目が覚めるようになりました。「ドン」というのは、収納扉を閉めたときに発生するような音で、当初どこから聞こえるのかわからない状態でしたが、戸境壁や床などに耳を当ててみた結果、戸境壁に響くように聞こえるため、隣戸からの音のように思われました。遮音等級がＤ-50を謳っているため、隣戸からの物音がそう簡単に伝わってくるのはおかしいと考え、マンション販売会社に対して「本当にＤ-50を満たす構造なのか？」と問い合わせたところ、「戸境壁が18センチあるのでＤ-50を満たしている」との回答。併せて設計図面のコピーを添付し、図面上では戸境壁が18センチであることは確認できました。
　しかし、つい先日、子どもが走るような「ドタドタ」音が聞こえたのです。この音は明らかに、フローリングを走っていることで響くような音でした。また、戸境壁に耳を当ててみると「ドタドタ」が響くように伝っており、「また隣か」と思っておりましたが、あまりにも長時間響くため、我慢できず、周囲の部屋を総当たりしてみたのですが、結果、疑いを持っていた隣の部屋は留守、逆隣の部屋の方は「ドタドタ」音も聞こえないとのこと。また、階下の部屋も留守。念のため、直接上下としては接していない階上の部屋（ルーフバルコニーの使用者の部屋）に行ったところ、子どもが「ドタドタ」走り回っているのを目の当たりにしました。その場では、子どもの走る音が響く旨を伝えただけで立ち去りましたが、発生源となる部屋が真上でも隣でもなく、「斜め上」の住居なのです。戸境壁が響いていたからと結論づけた「ドン」という音も、隣ではなく「斜め上」の住居の可能性が考えられるようになりました。
　マンションの構造的に問題があるとしか考えられない状態ですが、構造の欠陥の有無を調査する手段として、どのような手段を講ずることが有効でしょうか？　また、一般的に「斜め上」からの音が聞こえるというのは当然のことなのでしょうか？
　なお、構造概要は以下のとおりです。
鉄筋コンクリート７階建
床構造：上から、フローリング＋ベースパネル＋脚＋クッションゴム＋コンクリートスラブ（20cm）
戸境壁：ビニールクロス＋薄塗工法＋コンクリート（18cm）＋薄塗工法＋ビニールクロス

よろしくご教授ください。

　なさそうで実はありうる話だと思います。確かににスペックの遮音等級は悪くない数字ですが、これを保持していれば騒音はないのかといえば、比較的良いというだけで、やっぱりゼロにはなりません。特にお悩みの重衝撃音は現状のマンションですと、なくすことは至難の技かなと、個人的には考えています。疑問を持たれている直上でない部屋からの騒音の伝播ですが、上階がセットバックしている場合で床面に振動源がある場合、そのスラブ面を通し、界壁、柱に振動が伝わりますが、固有振動数の低い壁により伝わり、その界壁に面した両側の階下の部屋で音エネルギーにより発散されるケースはよくあります。屋上に設置した避雷針が梁の上に置かれていて、その梁とつながった界壁の両側の部屋で騒音が発生するのも同じケースです。また、最初に隣をお疑いになっていたため、ショックだったのかもしれませんが、これは必ずしも構造的な欠陥には結びつかないことである可能性は高いでしょう。あと、上階は角部屋になるため開口部が多くなるので、開口部まわりに置き床の際根太を多用していると、より壁に振動が伝わりやすい状況になりますから、この点はチェックが必要です。
　できれば、お隣にも話をうかがい、共同で管理会社等から、階下で騒音に悩んでいる旨を言ってもらい、置き敷きの絨毯を使ってもらうとか、当面そんな方法しかないかなと思います。結局、上の方の気遣い次第になってしまうのでは答えになりませんが、現状での騒音回避は工事的にはかなり困難が付きまとうと思います。あと、売主に対しては際根太の施工法などに不備がないか、工事写真などで説明を要求してみてください。また、質問ください。

　新築から購入したマンションで、入居後１年目からマンション西側に面する部屋で雨漏りがはじまり、その後３年目の今年は雨漏り２回目の部屋もあり、さらに雨漏りを起こす部屋が増加しました（認識しているだけで７部屋に増加／ちなみに西側だけで１５部屋）。もともと新築のわりには改修工事が多く、すごく不安を感じていました。
　あまりにも雨漏りが増加しているので、組合から西側壁面全面調査を依頼し、調査報告を受けたところ、表面のタイルおよびシール類が破断し、内部のコンクリートにクラック（貫通）が入り、雨漏りしているとのことでした。
　原因を追求したところ、西側のため、西日が強いので、コンクリートの伸縮が予想以上に大きくてクラックが発生したと、ふざけた説明を受けました（西日が強いのはあたりまえだ〜！！ふざけるな！！と言いたい）。この内容では納得がいかないので、クラックの発生箇所に共通性はないのかと問い詰めたところ、ほとんど漏洩発生箇所およびクラック発生箇所は垂直／水平スリットの位置にあることを聞き出しました。ほとんどの雨漏りはこの垂直スリットをたどって、下の部屋の雨漏り原因になっているとのことでした。さらにこの垂直スリットは、ほとんど窓枠左端／右端上下に入っており、雨漏り／クラック発生率が西側全面調査結果から７割になるとのことでした（水平スリット部のクラック発生率は、西側全体の２割くらいだとのことです）。
　この報告を受け、設計や施工に問題があったのではと問い詰めても、西日のせいにするばかりで、まともな説明を受けることができませんでした。垂直スリット部のクラック発生率７割をみれば、垂直スリット部に何らかの問題があることは明白だと思っています（築３年で鉄筋コンクリートマンションが雨漏りなんか、ふざけるな！！と思っています）。
　販売店および施工業者の対応に、非常に不満を感じています。何とぞこの問題に関して、いいアドバイス・情報をお願いいたします。

Ｐ・Ｓ　西側のクラック補修工事はすでに実施中です。

　うーん、これはクラックの問題も確かに少しはあるでしょうが、基本的に構造スリットの施工不備が原因ですよ。壁荷重を柱にもたせないため、構造的に柱から分離するのに塩ビ製のレールのようなものをコンクリート打ち前に入れるのですが、コンクリートを打っていると動いちゃうんです。それで隙間が出来て水が漏るので、コンクリート打ちの後、捨てコーキングというものを打って、その後タイル等の仕上げ時のコーキングとつながるようにして、水を止めるんです。漏っている場合のほとんどは、捨てコーキングをしないで、表面の仕上げコーキングだけか、捨てコーキングのやり方が悪くて、止水性がないことがほとんどです。現場泣かせなんです。この頃、構造屋がこれを多用するので、経験のない人やチェックが甘い現場は、これでよく水が漏ります。
　とりあえずは表面のコーキングを全部はがして、スリットまわりのジャンカ（スになっていること）をハツリとってコーキングを打ち直します。足場を組むなり、ゴンドラを下げるなりで、お金さえ掛ければ工事は可能ですから、施工会社には気の毒ですが直してもらうより仕方ありません。瑕疵ですから。これって、結構ありますよ。必ずしもいい加減にやっていなくても発生する究極の瑕疵です。あんまりいじめないで、なんとか直してとゼネコンを励まして、完遂してください。