住宅クレーム110番

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マンション内壁の隣に貫通するひびについて


<愛知県名古屋市・TYさん(会社員・37歳)>



 初めて投稿いたします。よろしくお願いします。
 今、築2年の4階建てマンションの4階に住んでいます。部屋は田の字型の3LDKで、両隣があり外壁には接していません。1年目の点検でリビングの両側と、洋間の1室で、1.5メートルくらいのひびが見つかり、アフターサービスで、壁をはがしてウレタン注入をしました。「表層だけですので、これで問題ないです」とのことでした。
 ところが次の年に隣の家で、こちらで補修した部位に壁の盛り上がりがあり、見てみると、こちらからのウレタンが出ていたそうです。また、私の部屋のもう1つの洋間の壁もひびが出ており、ここも貫通してそうです。
 そこで質問ですが、コンクリートのひびは築後数年は発生するものと聞きますが、表層だけならあまり気にならないのですが、お隣の壁まで貫通したひびがあると、大丈夫か不安です(東海地震の範囲であり、地震時の問題として)。幸い、水漏れすること等はないので、大きな支障はないのですが、ご意見いただければ幸いです。



アドバイスいたします
ハウテックさん

 うーん。すごいですね。表層のクラックで隣の家にはいきません。また、ウレタンは注入とは言わないので、きっとコーキングしたのでしょう。
 原因は、最上階なのでコンクリートの熱収縮による可能性もありますが、ここまですごいとコンクリートの取りが悪かったのかなとも思いますが、複数発生しているということで、やはり、熱収縮ではないかと思います。壁の上部隅から逆ハの字で出る特徴があります。
 いずれにしろ、一旦壊してコンクリートを打ち直すわけにはいかないので、エポキシの注入になると思います。お隣側は一旦何かで仮押さえして注入して、はみ出したものは仕上げで直すしかないでしょう。注入で密着させた表面は、コンクリートをUカットしてシーリングになります。その表面を仕上げるようにして、お隣側でも同じ工事をしてもらうようにしてください。発生している部分が専有内ですので、個人的な問題と捕らえがちですが、主要構造物に発生した瑕疵ですから、お隣と相談されて管理組合を通し、理事長名補修要望を出されても良いと思います。一考ください。
 ただ、今すぐ壊れてしまうとかそういう心配はなさらくても良いとは思います。水が入る箇所ではないので、すぐ鉄筋が錆びるとかの懸念はありませんから。どうも、近年の温暖化と呼応するように、このクレームは増えてきています。ですから、構造的な意味ではなく、クラック防止措置として最上階の壁には斜めの補強筋を入れるケースが増えています。斜め筋で絶対に防げるのかは、正直な話、まだ答えは出ていない気がします。ある意味で予測の範囲外の部分であることは、マンションをやり慣れていないゼネコンやデベロッパーの場合には可能性のあることなので、よく対話をして円満に補修工事が進むことを祈ります。


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雨樋のオーバーフローで困ってます


<神奈川県鎌倉市・SMさん(会社員・37歳・男)>



 築2年の戸建住宅に住んでいます。
 ちょっと大目の雨(30〜50ミリくらい?)が降ると、樋が溢れてしまい、困っています。溢れた水が地盤に落ちる音と泥のはね、何より建物自体が傷むし、雨水が内部に浸入する危険もあると思うのです。屋根に上ってみましたが、枯葉等の詰まりもありません。
 縦樋増設や、軒樋・縦樋のサイズアップを施工業者に提案しましたが、「通常の施工をしている」として、費用の負担はしない、とのこと。そうはいっても、実際に溢れることは確かなので…。納得いきません。こういうのを「瑕疵」といわず、何というのでしょう? 「樋」の「瑕疵」について調べてみましたが、脱落、割れ、などの観点しかないようです。「雨水排水」は当たり前すぎて書いていないだけだと思うのですが。今後、さらに業者に申し入れをし、最終的には「少額訴訟」も視野に入れています。良いアドバイスをお願いします。
 参考までに、屋根の形状は切妻、整形の長方形、投影面積は、約90平米。縦樋は60ミリが4ヵ所(4隅)です。
 実は私も建築関係従事者。こんなクレームに対応してくれないとは思いもよらず、絶句。



アドバイスいたします
(株)木の香の家
代表取締役 牧田誠司
電話:022-771-1886


ホームページ:http://www.konoka.jp/

 雨樋からのオーバーフローにはいくつかの原因があると考えられます。ひとつはご指摘のとおり、枯葉が詰まっていること。次に屋根の施工の際に出た鉄板やルーフィング、釘などが雨に流され、雨樋を詰まらせていること。また横樋の勾配が適切ではなく、詰まっていなくとも排水されずに、ある場所から溢れてしまうこと、などが考えられます。枯葉が詰まるというのは家の横に大きな落葉樹がある場合は考えられますが、もしそばにない場合は別のものが詰まっている可能性があります。
 いずれにせよ、直接、横樋を確認されたようですので、そこで詰まっていないとすると、縦樋が詰まっている可能性があります。一番確認しやすい方法として、縦樋が地面の排水管に結束するあたりに、30センチほどの「雨水」と書かれたマンホールがあるはずです。雨の日に4隅のマンホールを開けてみて、縦樋からマンホールへの流れ具合を確認するやり方が容易です。4ヵ所が同じくらいの流量であれば詰まっていないでしょうし、そのうち1ヵ所の流れが悪い場合は、その縦樋の中で何らかのトラブルがあると考えられます。
 投影面積90平米で縦樋が4ヵ所、60ミリ管というのは標準であり、特にもう1ヵ所追加するほどではありません。勾配が適切であるならば、まずは詰まりの原因を特定することが先決だと思います。


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棟上げ後に大雨が続き心配です


<神奈川県相模原市・Oさん(会社員・43歳)>


 あいにく冷夏や台風の影響で、棟上げ時点から雨降り、台風などもはさみ、外壁の合板が張り終えた数日前までにはさんざん雨に濡れました。雨水のシミのあとも多く、カビのような黒い斑点も多くあります。業者さんには相談し、ひどい斑点の床板は交換してもらえましたが、まだ結構残っています。カビではなく、木のアクだから気にしなくても大丈夫と言われるけれど、シックハウス関連で気になっています。
 また、あんまり雨に濡れたので、完成後の木の腐りが早まるのではとも心配です。強度が減るのも心配です。大丈夫なのでしょうか?
 どなたか、教えてください。



アドバイスいたします
(株)木の香の家
代表取締役 牧田誠司
電話:022-771-1886


ホームページ:http://www.konoka.jp/

 ツーバイフォーなどのパネル工法と在来軸組工法では若干の差がありますが、より雨に敏感なものはパネル工法のほうです。軸組工法では、その名のとおり構造軸をつくっていくので、若干の雨続きでも床をつくらず、次の工程に進むことができます。
 ところがパネル工法は構造上、1階床、1階壁、2階床、2階壁、屋根という工程で進むため、たとえ床に雨が当たろうとも進まざるを得ないのが実情です。雨は壁面に当たるよりも、床面に当たるほうが影響がありますので、なるべく濡れないように養生をしながら進めていきますが、木が狂うかどうか以上に、高い買い物をする側にとっては、そんな状態のところに住むのかと思うとうんざりされるのもわかります。
 木材や合板は、雨に濡れるとカビまでいかなくとも黒いアクがでるのは事実です。それが直接カビとなり、アレルギーが出るとまでは考えにくいですが、もし材料を濡らしてしまったら、その後の工程で徹底的に乾燥させることが重要になってきます。ストーブなどの熱で乾燥させると合板などに狂いが出ますので、大型扇風機などで床下などを連続して乾かしていく必要があります。これをしないと、カビが発生する可能性が高いので、ぜひ業者さんと協議なさってください。床下を開けてみて、カビ臭いにおいがするようならば、かなりカビが生えています。そのようにならないためにも早めの手立てが重要です。
 木材や合板については、数日の雨により強度の劣化や腐りが早い、とまではいかないと思います。自然乾燥で十分大丈夫であると考えていますが、先ほど書きましたように、お客さんがマイナスのイメージをもたれるほうが業者としては痛い部分です。それもあって最近は、雨に対してどのメーカーも、以前よりしっかり養生するようになってきたと思います。
 また私もこの業界でやっているなかで、この建て方の工程ほど天気が気になる時期はありません。春夏秋冬、雨もあれば晴れもあり。その中での作業ですので、雨においての、ある程度の状況は大目に見ていただきたい、というのも本音ではあります。


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基礎の防湿シートの耐久性について


<長野県・匿名さん(34歳・男)>


 お世話になります。
 畑であった土地を農地転用の届けを行って、住宅を建てる予定です。SS式の地盤調査を行ってもらったところ、0〜1メートルまで自沈、1〜1.25メートルまでN=3、1.25メートル以上がN=5という結果でしたので、1.25メートルまで表層改良ということで、凝固剤とセメント注入が必要となるそうです。
 基礎については、本来はベタ基礎を希望していたのですが、表層改良を行うということもあり、そのメーカー(大手木造系住宅メーカ)の標準である布基礎5トン・ベースで納得することにしました。しかし、防湿コンクリートについては、坪当たり1.5万円ほど高くなると言われ、防湿シート(厚さ0.15ミリ)を敷くことのみの対応をすすめられています。ただ、周りが畑であることによる湿気対策や、雑草が生える可能性や防蟻対策の観点から、厚さ0.15ミリの防湿シートだけでいいのか不安が残ります。
 この場合、家本来の寿命を考慮した場合、防湿シートのみで十分なのでしょうか? また、防湿シートを数枚重ね合わせることや、厚手のものを敷くようなことがその改善になるのでしょうか? ご意見をいただければと思います。よろしくお願いします。



アドバイスいたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


 まず、地盤の地耐力を改善することと防水シートの関係は別に考えなければなりません。できれば、質問者が希望しているベタ基礎のほうが、さまざまな面で有利であり、業界全体でも昨今は、不同沈下や基礎トラブルの少ない、ベタ基礎に移譲してきています。また、地盤改良をした敷地にもベタ基礎のほうが有効に働きます。
 防水コンクリートも、防水シートも、地盤面の高さや地下水面位(地盤を掘って水の上がる面)が高い場合、どんなに吟味したコンクリートでも、シートを何枚張っても、長期的にその効果を期待することはできません。敷地全体や、床下の地盤面を透水性の良い盛り土を行って、水が床下に回らないようにすることが最も効果的な方法です。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


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擁壁の水抜き穴以外から水が流れてくる」への私のアドバイス


<神奈川県鎌倉市・SKさん(会社員・37歳・男)>


「NPO住宅110番より」  
 掲載中の「擁壁の水抜き穴以外から水が流れてくる」について、すでに掲載済みのアドバイスとは少し違った見地での、以下のようなアドバイスが寄せられましたので、掲載いたします。それぞれのアドバイスを参考にしていただけると幸いです。

 擁壁の水抜き穴についてご説明します。法規上は、「擁壁の裏面の排水をよくするために水抜穴を設け、擁壁の裏面で水抜き穴の周辺に砂利等をつめること」(建築基準法施行令第142条)と、規定されています。実務上は、1.8メートルごとに1ヵ所、75ミリ径以上、バランス良い配置で水抜き穴を設けるように規定(公官庁の仕様)しているケースが、一般的かと思います。
 私の経験上、設けた水抜き穴から「まんべんなく」排水されることはまれで、特定の数ヵ所(「水みち」になった)のみから、排水されるケースが多いようです。また、経年により、裏込めの砂利に土が詰まり、排水機能が悪化しがちです。
 今回の問題点としては、増し積みしたブロックとの間から水が流れ出ることよりも、「ブロックを増し積みしたこと自体」にあります。擁壁を増し積みすると、
1)土圧(土の重さが擁壁を倒そうとする力)が増す
2)増し積みの接合部の強度不足
3)コンクリートブロックは擁壁の材料としては強度不足
といったことが挙げられます。2〜3段程度ならまだしも、1メートルを超えるような増し積みは、安全上問題があります。
 そういう意味においては、継ぎ目から水が出ることについては、むしろ「安全側」の要素となります。土は、水を含めば含むほど、土圧が大きくなるからです。
 ブロックに亀裂、はらみ、傾き、などの異常の有無を、適宜(大雨の後など)チェックされることをおすすめします。

2002/05/25 「擁壁の水抜き穴以外から水が流れてくる」への私の意見



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隣の屋根がまぶしい!」について私の場合


<神奈川県川崎市・KIさん(会社員・43歳・男)>


 同じことで悩んでいます。
 私の住むマンションの前に新しく家が建ち、その家の屋根(白銀色)がひどく反射します。ガルバリウム鋼板という材質の屋根で、太陽熱を反射するという特性を持っています。あまりに反射が強く、反射光が射し込むキッチンでの作業やリビングでの生活に差し障りがあります。
 竣工前にその家の設計士に苦情を訴えたところ、その設計士は非を認め、反射光を遮るためのブラインドを私の家に設置してはどうか(費用はもつので)、という改善策を提案してきました。私はこれでは納得できないので、もっと誠意のある対応を求めましたが、設計士は屋根を改修するといったことをやるつもりはないと明言。他人に迷惑をかけても自分さえよければいいという、全く自分本位な言い分です。さらに施主には顧問弁護士がついているらしく、この提案を受け入れないのであれば法的に争うことになってもかまわない、という態度です。
 そこで、区の建築課に相談し、担当の方に設計士にかけあってもらったところ、設計士は非を認め誠意を持って対応すると言いながら、態度を変えません。区の担当者には、明らかに「公害」だが、法律に違反しているわけではないので、区としてはこの先は民事介入になるので、これ以上は交渉できないと言われました。
 今日も厳しい反射光に悩んでいます。今住むマンションに住み始めて3年余りでですが、これから先ずーっとこの問題を抱えて暮らしていくのは苦痛です。何か良い手だてはないものでしょうか。



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マンションのバルコニーのヒビに水が染みていきます


<新潟県中頚城郡・JMAさん(会社員・36歳・男)>



 平成10年12月完成の分譲マンションですが、築1年くらいからバルコニーの床にヒビが入り、水が下階のバルコニーの天井までしみています。2年目の検査の際に指摘しましたが、「コンクリートなので多少のヒビは仕方がない」と言われました。強く対応を要求したところだけヒビの部分にコーキングをして再塗装を施しましたが、効果はないようです。
 冬季雪が多く降る地方で、バルコニーも大きく張り出しているため今後が心配です。定期検査でも「問題あり」と指摘されました。売主に法的に修理を要求することはできますでしょうか?



アドバイスいたします
ハウテックさん

 おっしゃっている内容は、完全に瑕疵です。平成10年ということで品確法が微妙ですが、少なくとも売主とゼネコンとの間では旧四会連合約款で契約されているはずです。主要構造物に発生している瑕疵ということで、売主はゼネコンに対して補修工事要求できるはずですので、ゼネコンが健在であれば売主はすぐに対応してくれるはずです。仮にゼネコンが健在でなくても、購入時の引渡し書類の中にアフターサービス基準が入っているはずですから、これに準拠して補修を要望してください。少なくとも、主要構造物が2年ということはありません。
 また、現在発生している箇所が専用使用権のある共用部のバルコニーですから、JMAさん個人の問題としてでなく、管理組合を通して理事長名で正式に売主に要望を出されるが一番良いと思います。一度、組合の理事会に出席してお話をされたらいかがでしょう。
 水が漏るのは表面のクラックではない証拠ですから、正式な調査と報告書を出してもらい工事するようにしてください。記録が残りませんから。工事方法はエポキシの注入でクラック部を密着させ、スラブ面はUカットしてシーリングということになると思いますが、いい加減な工事ですぐ水が漏っても因果関係がはっきり
してないと後日トラブルの元です。原因はコンクリート打設時の時間差とか打ち継ぎがあるなどのことがほとんどですから、施工上のことに起因することが多いのがスラブのクラックです。悩まず売主に相談してください。きっと対応してくれます。


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アンカーボルトの差し忘れとズレ」の回答へのお礼とその後


<兵庫県宝塚市・たこちゃん(公務員・30歳・男)>


 お礼が遅くなってすみません。アドバイスありがとうございました。
 結局、差し忘れの部分は、立ち上がり基礎の一部を取り除き、その部分の厚さを倍(約30センチ)くらいにしてやり直してくれました。アンカーボルトがずれたところは、柱が少し太くなるよう木材を足して(ズレが大きい部分)、「ぐるピタ」で土台と柱をつなぎました。また1階の壁は大建のダイライトにして補強してくれました。
 これくらいしてくれたので、今は、まぁいいかなと思っています。しかしながら、建築業界はこんなレベルなのかな、今まで基礎の会社はずっとこんな仕事をしていたのかな、と思うと怖くなります。いい経験になりました。その後の工事はほとんどミスなく、順調に進んでいます。ありがとうございました。



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