業者に対して不信感が募ります。現在、ある工務店にて建築中です。
　ほとんど完成しているのですが、あと２週間くらいで引き渡し予定です。まだローンの本申し込みは済んでいません。和室の天井の施工間違い、外壁（間違った部材を使用）見るからにコーキングが雑。サッシ、勝手口の傷、クロスの傷、汚れ等、あと何日か後に施主検査の予定ですが、かなりの手直しが予想されます。現場監督に「きちんと施工の段階チェックしているのですか？」と聞いたら、責任は大工さんや下請け業者さんのほうにあるとの答えが返ってきました。後々わかったことですが、現場監督さんはインテリアの専門家で建築士の資格は持っていないことがわかりました。建築士の資格がなくても現場監督はできるのですか？　特に問題はないのですか？　工務店側には落ち度はないのですか？　今となっては、ミスがたくさん出てきたのは建築士の資格がない人が監督したからじゃないのかと思えてなりません。何かアドバイスしていただければ幸いです。粗末な文章ですみません。

　建設業法では、下請け工事の金額が３０００万円以上になる工事や公共工事などの場合は、一定の検定を受けた専任の監理技術者を置かなければならないとありますが、一般的な住宅ではそれには当てはまらないことが多いと思います。つまり、一般的な住宅の工事の場合は必ずしも建築士が現場監督でなくても良いということになります。
　どんな資格でも言えることなのでしょうが、資格の有無と仕事のデキル・デキナイは現実的にはあまり関係ないものです。資格を持っていても仕事のデキナイ人もいれば、資格は持っていないけれど仕事がデキル人もいます。
　しかし、いずれにせよ、この工事の請負契約は工務店が会社として交わしているはずで、現場監督個人が請け負っているわけではないですよね。仮に担当の現場監督のデキが悪くても、会社が責任を持ってフォローしなければならないと思います。担当者の技術不足が目につくのであれば、その旨を会社に伝え、担当現場監督を交代してもらうと良いのではないでしょうか。

　現在、私の家は、建ててから３年４ヵ月ほど経っております。有名ハウスメーカーの注文住宅という形で建てました。引き渡し日が１月末でしたので、玄関前のアスファルト施工が雪解け後という形で調整し、アスファルト施工前に融雪器を設置した後、施工していただいたのですが、砂利等の締め固めが上手くなかったのか、所々亀裂・陥没等をしていました。ハウスメーカーに連絡を取り、１度はその状態を改善？したのですが、また同じ部分が陥没してきます（その部分だけの補修しかしていなかったように思います）。最近も昨年、降雪前にハウスメーカーさんに伝えたのですが、かれこれ半年以上放置された状態です。
　最近、「Ｍ」という配管等の洗浄の業者さんがたまたま近くで工事があった際に新規開拓ということで、わが家を訪れました。その際にもわずか３年でこのようになるのは「おかしい」との指摘もありました。家の排水ます自体も当初の位置よりも下がっているらしいのです。そのため、下水に汚物等が届かない（詰まった状態なのだけれども、水の部分だけは何とか流れる）状態だったらしいのです。
　今回、このような形で悩みを打ち明けましたのには、ハウスメーカーの対処が大変よろしくなく（なかには、話は聞いてくれる方もいますが）、連絡しますからと言っていながら何週間から何ヵ月間も放置されたり、それってアリなのでしょうか？　なんとかって思いで家を建てて、それも数千万円はするわけです。建ててしまえば「はい、終わり」なんて大変辛いです。
　アスファルト部分の陥没亀裂の理由、下水につながる部分の下がり方、それらの原因を追究して、補償はしてもらえるのか？というのが今回の悩みなのです。


「NPO住宅110番より」
　こちらのご質問に、北海道建築士会のお三方より以下のようなアドバイスが寄せられました。それぞれのアドバイスを参考にしていただけると幸いです。

　手稲区のどこに居住しているのかはわかりませんが、一般的に手稲区の地盤は悪いです。特にＪＲ函館線より北側の地層は泥炭地帯で１０メートルから、所により２０メートルの深さまで泥炭が堆積して、地耐力はほぼ０です。一般的な住宅で杭は約４０本から５０本が必要となります。現在、相談者の方は不同沈下については指摘していないところを見ると、杭は必要量を確保されていると考えられます。杭は基礎のベース部分に打ち込みますので、その他の部分はどうしても沈下の影響が出てしまいます。特に泥炭層の場合は含水率が非常に高いのですが、工事の過程でどうしても余分に掘削しなければなりません。埋め戻し土はおそらく砂を使用していると思われます。泥炭層と砂の付近では、泥炭層に含まれる「水」は砂に吸収されてしまいます。その結果として、泥炭層が乾燥し、体積が縮小してしまいます。その結果、表面に陥没・亀裂等の目に見える形が現れてきてしまいます。ある程度は仕方がないと思われます。
　配水管については実際にＷＣから汚物を流し、汚物がマンホールを通過するかどうか実際にご確認ください。もし本当に汚物がマンホールを通過しなければ、配水管の破断が考えられますが、この場合、配水管の直上より不快な臭い等が立ち上がってくるはずです。そのようなことがなければ、心配することはないと思います。
　この辺りは、一般的に札幌市内でも特に地価が安い地域です。この手の工事で最も規格の厳しいのは国道の工事でしょうが、その規格の厳しい国道でさえ、１年も経てば歩道がガタガタというところがたくさんあります。「土地が安い分だけ、地盤の影響が出てしまう地域なんだ」と思って気にしないほうが、今後悔やんだり悩んだりして過ごすより、健康的な生活が送れると思います。
　ただし、陥没の程度が常識の範囲なのかどうかは、公平な判断ができる建築士に、有料となると思いますが依頼してみてはどうでしょうか？　もっとも、メーカーにも説明責任が欠落していたというところはあると思いますよ。何と言ったって「Ｍ」という飛び込み営業の配管業者を信用してしまうほど、メーカーの対応が悪いということですからね。メーカーがもう少し親身に説明さえしていれば、信用を落とさずに済んだと思うと残念です。

　手稲区の地盤についての補足をしたいと思います。手稲区は場所にもよりますが、弱い地盤です。軟弱な粘土層・泥炭層で構成されていることが多いです。
　粘土層の特長について、少し説明したいと思います。
・粒子の表面積が大きく、吸着力の影響を受け、粒子と粒子が固く結びついている。
・体積あたりの隙間が多く、その隙間に水がたまっているが、水は通しにくく、力が加わっても粒子間の水が抜け去らないと粒子がずれないので、体積の減少はしにくい。
・粒子間の水が逃げ出すのに時間がかかるので、沈下に時間がかかる（圧密沈下）という特長があります。
　今回のケースですと、埋め戻し土が粘土・泥炭の水分を吸収したこと、プラス、埋め戻しをした土の自重で粘土層が圧密されて沈下が起こっている可能性があるのではないかと思います。
　どのぐらいで沈下がおさまるかが問題だと思いますが、建物本体が杭で支持されていれば、水道管などの地下埋設管と建物の接合部分などに障害の起こる可能性は大きいと考えられます。

　ハウスメーカーへの請求についてですが、このような場合、民法上の瑕疵担保責任を追及するということになるのでしょうが、まず時効の壁があります。民法６３８条で、「土地の工作物の請負人は、その工作物又は、地盤の瑕疵については、引き渡しの後５年間その担保の責めに任ず」となっていますが、この期間は、ハウスメーカーと注文者との契約時に、特約で１年ないし２年に短縮されていることが多いようです。そのことを、まず契約書で確認すべきでしょう。もっとも、時効成立前に瑕疵修補請求しているときは、時効期間経過後でも担保責任に基づいて損害賠償請求はできますし、他の事由（不法行為）により、メーカーの責任を追求することは可能です。
　そして何と言っても、この陥没が、施工不良によるものなのか、それとも地盤の性質上やむを得ないものなのかが当然問題となります。そのあたりは、建築士に依頼し調査してもらうべきでしょう。そして施工不良によるものであれば、調査依頼した建築士に調査報告書を作成してもらい、メーカーとの交渉時にも、その建築士に同席してもらえば、相手方にも相当なプレッシャーになると思います。
　またこのような問題について、弁護士会の住宅紛争処理支援センター（03-3556-5147）というところで相談を受け付けていますし、住宅性能評価住宅であれば、札幌弁護士会の住宅紛争審査会で調停を受けることができますので、このような機関を利用するのも一つの方法です。

　まだ新しい畳（昨年の５月に新築を購入）なのですが、7月の初旬から、カビとアンモニアが混ざったような悪臭が発生しており困っています。５月頃まではイグサの香りがしていました。あまり使ってはいない部屋ですが、梅雨の時期もできるだけ窓を開けていました。それが良くなかったのでしょうか？　ちなみに畳を上げて見たところ、床はまったくカビなどはなく木の良い香りがしており、畳の表面だけが匂っています。畳を干してみたり、アルコールで拭いてみたのですが、あまり効果がありません。畳が不良品というこはありますか？　畳はスタイロ（ア）60です。ぜひ、ご意見をよろしくお願いします。

　新築時にイグサの香りがしていた畳が、梅雨時期と湿気の多い夏場を過ぎて、カビ臭いにおいがしてくる場合は多くあります。
　しかし、本件のように畳にカビもなく、畳本体にに問題がないにもかかわらず、アンモニアの臭いがするという報告は、私たちも全く経験したことのない事象です。畳以外のところに要因があることも考えられます。新築時、家具や内装、梅雨、暑さなど、いくつかの要因で、においのモトをつくったことも考えられます。もう少し様子を見ることも一案です。
　しかし、アルコールで拭き取っても効果がないなどと、状況から判断しても畳自体に問題がある可能性は少ないと思われます。においのモトを畳に限定しないで、においが始まった頃からの部屋の様子を、今一度、点検してみてはいかがでしょう。

　休耕田の土地を購入し、90坪ほどに地盤改良を行い、その上に家を建設中です。業者のすすめでベタ基礎ではなく、布基礎にしました。布基礎に使った砂利などが湿っていたので、床下の水を抜くために配水管（塩化ビニール製：π65ミリ）を６〜７本ほど、家の周りを取り囲むようにある用水路に水を流すつもりで業者の方が好意で取り付けてくれました。
　しかし、地盤改良した床下が周りの地面より低くなっており、その配水管から水が入ってきてしまっていたようです（ひどい時には床下を掘ると水が出てきました）。そこで配水管を抜いてくれるように努力してもらいましたが、一部抜け切らず、コンクリートで固めることになりました。
　まだ、床下の砂利は湿ったまま乾かず不安なので、床下換気扇や通気口を付けることを考えているのですが、これだけでは足りないでしょうか？　これ以上、症状が進行しない方法と、どういう方法が一番良い方法であるのか悩んでいます。よろしくお願いします。

　床下の地盤面は外の地盤面より必ず少なくとも50ミリ以上、できれば１５０ミリ以上高くすべきです。
また、布基礎は床下の通気が阻害されやすくなりますので、布間仕切りに多くの通気口を取り付けることが不可欠です。できるだけ東西南北に床下の通気が行き交うように取り付けることです。いくら配管で抜いても、床下が常に乾燥した状態を維持することが、家の構造と住む人の健康を維持するのに最も大切なことです。床下環境が不具合ですと、床下換気口やパイプで水を抜いても、床下を乾燥した良好な状況に維持するのは大変に難しいものです。外部地盤面から50ミリから１５０ミリ高い位置を天板とした床下に、防水コンクリートを打設すると良いでしょう。

　私は不動産業８年勤続中のものです。
　不動産を見るということは、一般の方が賃貸・売買に限らず、それほど機会があるようには思えません。それだけに、いざ引越しとなると、かなりの費用を要するということもあり、実際に物件を見る際には、できるだけ多くの物件を見ることをオススメします。今、住んでいる環境より、よりいい物件を探してというのは納得の意見ですが、賃貸の場合、やはり、大幅に家賃が安くなるケースというのはそれほど多くはないようです。需要と供給という面からも、貸す側と借りる側では、貸す側が圧倒的に条件を出しているように思えますが、住居という大きなものを「貸す」立場になって考えてみると、賃料というものは本当にうまいことつけているなぁというのが私の実感で、ほとんどが妥当なものだと思われます。「高い」物件には人気がある要素があり、それだけに高くても、それなりに需要があり、借りていただけるようです。逆に、不人気の要素、騒音があるとか、駅から遠いとか等を含む物件は、安くなっているのは当たり前のことではないでしょうか？　条件は地域によって違いがありますし、騒音についてもその人それぞれに感じ方が違うようですので、私個人から言わせれば、お客さんが騒音のしない物件をというのなら、そういう物件をできるだけ案内できると思います。案内の際は、ご自分の希望を正直に不動産屋の方に説明することが大きな前進になると思います。しかし騒音というものは、確かに住んでみないとわからないということもあり、建物以外にも難しい点が多いように思いますが、実際のところ、収益を見越した家主の側から見ると、騒音を考えて一般的にはＯＫというレベルでしか建物設備に費用をかけられないというのは仕方のないことですので、安い物件ではそれなりの物件しかないというのが常識だと思います。
　「住居」という大きなモノを借りる場合には慎重に、そして不動産一般でいえることですが、本当に「値段というものはうまいことつけられている」ということを、もう一度、アタマにおいて自分自身の眼でじっくりと確認されることをオススメします。たくさんの物件を見ることで、ご自身の物件を見る眼を養って、それを生かすという努力も必要でしょう。要は「借りる」のであるから、貸す側からすれば、弱い立場になってしまうのは仕方がないことではないかということと、そのマイナスを自分で判断するということが大事なのだと私は思います。どんな場合でもそうですが、相手の立場に立つということを忘れてはいけません。辛口、長文で失礼しました。

　私も２階リビング派です。ただ、少し現状で不便に思っている点を参考までに…。
■玄関が１階に設置される場合は、玄関から階段、２階へ至る経路を、できるだけコンパクトにしたほうがいい。　
　私室の並ぶ廊下をぐるっと廻って、さらに階段を上るのは、毎日の家族の生活でもたまに見えるお客様にも面倒なもの。年齢が重なれば、さらにつらいと思います。階段の下りに向かって聞き手方向になる側（右利きなら外側）に手摺りを付けておくか、手摺りや椅子型の階段昇降機などを付けることのできる下地をしてもらっておくといいでしょう。
■玄関の施錠やインターホンでの対応を、上下いずれの階でもできること。
　うちは２階にしかインターホン受話器がないので、１階にいると直接玄関まで出るか、２階に駆け上がらなければなりません。
■できることなら、浴室や脱衣・洗面などは１階に設けたほうがいい。
　これは場合によりけりですが、私室に個人の衣服を置くことが多いと思いますので、浴室などは私室のある１階のほうが便利なように思います。
■台所から出る生ゴミを屋外に出す経路をよく考えておくこと。
　これは１番目のポイントとも関係します。生ゴミを持って家中をうろうろしたくありませんものね…。

以上です。

＜〜NPO住宅110番より〜ここに寄せられたご相談へ、読者のみなさんでご意見・アドバイスをいただける方、メールをお寄せください。＞

　敷地内の電柱についてお聞きしたいことがあります。
　購入した敷地内に某会社の電柱が立っております。移設をお願いしても、市の許可が得られないので（本当に聞いたのかどうかわかりません）移設できないと言われました。また、年間１５００円ほど（月にしたら１００円ほど）賃貸料を払うのでいいだろうとの回答。立っている場所は土地の脇ですが、私たちはそこを駐車場にして壁を建てようとしているので、やはりどけていただきたいのです。このような場合でも移設はできないのでしょうか？　また、本当に移設できない場合の賃貸料は、妥当な金額なのでしょうか？　教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

　はじめまして。「建築請負契約はまだなのに工事が始まる」へアドバイスいたします。今回のケースの場合には、土地の売買契約書の内容を十分に確認することを、おすすめします。その際、

１　建築条件の内容（具体的にどのような条件が付加されているか）
２　建築請負契約の時期についての明記
３　条件を履行できなかった場合の取り決めについて

　以上を十分にご確認ください。今回の建築条件の内容にもよりますが、土地の契約条件に、建築請負契約の期間が明記してあり、その期間を超えてしまった場合には、契約そのものが解除される、といった条件が付いている場合があります。「土地を購入してから２ヵ月経つ」という期間が、上記に該当するかどうか確認してみてください。もしも条件として期間が付加されており、２ヵ月以内にそのリミットが来ているとすれば、匿名さんにも建築請負契約の履行責任があるはずです。したがって、その責任を果たせなかった場合、どのような取り決めがあるのかを確認しておく必要があります（期間が謳われていなかったらしいのですが）。しかし、仮にその期間が設けてあったとしても、正確な見積もりが出ないままで契約までの打ち合わせをしないといけないということは、常識的に考えておかしいと思います。なぜなら、建築の請負契約を決める（この内容で進める）条件には、当然として家の間取りも大事ですが、その間取りや要望を実現するために不可欠な要素として「見積もり」の提示はあってしかるべきだと思います。工事を同時に進めたほうがコストが抑えられるというのは、業者の都合であって、請負契約の条件とは何ら関係ないはずです。ましてや匿名さんの要望（建物の配置を動かしたいこと）に対して応えていないばかりか、請負契約を取り交わしていない状態で、工事の遅延に関する代金を請求することはもってのほかです。土地の契約条件にそこまで書いているとは考えられず、最悪書いてあったとしても、買主にそこまで不利な条件は無効になるのは、と考えられます（詳しくは弁護士さんに相談してください）。
　契約という行為はそもそも、お互いの合意があって初めて成り立つものです。匿名さんが不信感を持っている状態で契約をすることは、おすすめできません。住まいというものは、それだけ慎重に検討を重ねた上で造るものだと思います。匿名さんとしても、土地をローンで購入しているのであれば、返済も始まり、できる限り早い段階で建築の請負契約を締結したいはずです。そのためには、内容を決められるよう打ち合わせを重ねることも重要ですが、夢をかなえてくれる信頼できる設計に代わってもらってはいかがでしょうか？　業者さんに相談してみてください。