築15年のマンションです。築１年にもならないうちに、隣との境の壁に大きなクラックが複数できました。施工した建築会社に苦情を言い、２度ほど直してもらいましたが、改善されず、あきらめて今日まできました。２度目に直してもらったのは、もう10年ぐらい前のため、そろそろクロスの張り替えをしたいのですが、クラックを改善しないことには前に進めません。そこで、下地にボードを使うドライウォールはどうかと思うのですが、コンクリートの壁の上にもドライウォールは施工できるのでしょうか。

　まず、ドライウォールの簡単な説明をしますと、仕上げがビニールクロスではなく、塗装仕上げということです。

■木造の住宅の場合（乾式工法）は、木材下地に石膏ボードを張り、その上をクラックが生じないように塗装で仕上げますが、ドライウォール工法は非常に技術が要求されます。どうしても下地の石膏ボードのジョイント、入り隅、開口部まわりにクラック、隙間が生じやすいため、一般的にはビニールクロスを多用することになります。

■鉄筋コンクリート造（湿式工法）は、隣との境の壁はコンクリートであり、その上に直にクロス仕上げしても塗装仕上げをしても、この場合、乾燥収縮によるジョイントのクラックが入ることは考えにくいので、隣家の壁の構造と仕上げを確認してください。
　もしコンクリート直塗装仕上げであれば、構造のコンクリートそのものにクラックが入っていることになります。その場合は仕上げの話ではなく、構造の問題なのでコンクリートに対応するボンドを注入して直すことが必要になってきます。特殊な工事ですが、直すこと自体は専門の業者がいてきちんと対応できます。
　構造の壁をそのままにして、その上にボードを張り（下地は木下地、GL工法があります）、クロスを張ることはできますが、やはりコンクリート自体のクラックを直して、直にクロス仕上げなり、塗装仕上げをすることをおすすめします。

　たいへんお世話になります。問い合わせしにくい内容ですが、ぜひ回答をお願いします。
　建築法規にて違反していた場合、どのような罰則があるのか教えてほしいのです。

1. 例えば、４メートル以下の道路に面していて、建築物（建物）がセットバックされていない場合に、どのような罰則があるのでしょうか？
   　20年ほど前ですと、確認申請の内容と実際の建築が違っていることがよくあるそうですが、教えてください。
   
2. 上記のような場合で、リフォームを大々的に行えるか？　確認申請をどうすればいいのか？
   
3. 確認申請を前回同様で作成し、建築物をリフォームするとどうなるのか。
   

的確な回答をお願いします。

以上

　ご質問の文面では、どのような部分が違反しているのかはっきりいたしません。道路の幅が４メートル以下で、法規上の道路部分に現在建物が建っているのでしょうか。罰則については、現在進行中の建物であれば工事差し止めや改善命令、場合によっては違反部分の解体撤去や、設計、施工者への罰則などがあります。すでに建ってしまっている場合はケースバイケースで一概にはいえませんが、周囲などの影響によって最悪は解体撤去もあり得ます。最近の地方公共団体では、完了検査を受けるよう厳しく行政指導をしております。完了検査を受けないから図面と食い違っても、などということはできません。もし大々的なリフォームをお考えであれば、違反部分を改善するようにご計画を立てる以外に方法はないと思います。
　私どもに相談されるリフォーム物件の中には既存不適格の建物もあり、初めから違反建築の場合や、途中で建築の法規が変わってそうなったものもあります。いずれにしても、現在の法規に沿って進めなければなりません。
　たまにですが、法規の解釈の仕方や緩和措置があったためにクリアできる場合もあります。しかし、どう考えても明らかに違反の場合は、現在の法規に沿って進めなければなりません。

　知人からすすめられて、マンションのベランダ（内法での奥行き１３５センチ）に杉板材を使った床張りをしたところ、それまではなかった微少ひび割れがベランダの床に発生しました。床張り材料の重さは、雨水を吸い込んだ状態で計測したところ、（幅４４センチ、奥行き１３５センチあたり１１キログラム）１平米あたり２０キログラムでした。
　この床張りの上に鉢植えを置いています。総荷重はそれほど大きくないと思っています。しかしながら、微少ひび割れが曲げ引っ張りがかかる方向（ベランダに平行）に生じているので気になっています。また、避難用のハッチの角や排水孔にもひび割れが生じています。
　ひび割れが進んでいる様子はないのですが、このままにしておいても問題はないのでしょうか。教えてください。

　マンションのバルコニーは、避難経路（ほとんどの建物は）になっていますから、モノは置いてはいけないのです。管理規約はどのようになっていますか？　質問者の地域的状態がわからないので、寒冷地を対象に解説をします。
　バルコニーは住宅の床荷重と同じで、１平米あたり180キログラムなので、荷重的に問題ないと思います。バルコニーは建物からみると、空冷エンジンのフィンのようなもので、風によって建物の熱を奪う構造となります。さらにバルコニーの長さによりますが、直達日射の熱膨張により、５０メートルで２センチほど伸びたり縮んだりします（参考写真：８０メートルの長さのバルコニー中央部に、ひび割れが集中した写真 ）。ひび割れは0.２ミリを超えると水が浸入しはじめますが、水が溜まっている部分は時間が経過すると、浸水します。雨水は酸性ですから、コンクリートにはよくありません。０．５ミリを超えるひび割れはエポキシの接着剤を注入します。
　バルコニーはやはり防水が必要です、寒冷地ではウレタン防水、凍害のない地域では、アクリル系の防水もあります。バルコニーはマンションの修繕の際工事費の３０％〜４０％と掛かります、管理組合と協議のされたらよいと思われます。

　いろいろあると思いますが、まず何をしてほしいかを決めて、都庁の住宅局へ相談に行ってみてください。建売業者も仲介業者も宅建業者（免許商売）なので、住宅局には逆らえません。

　マンションの騒音やいろいろなことに悩んでいる人が多くいますが、そういう「自分とは違う人がたくさん住む集合の場所」であることを認識しなさ過ぎると思います。布団を叩く人もいるだろうし、足音がうるさい人もいるだろうし、そういう他人に迷惑をかけることを配慮した考え方の人もいるだろうし、無関心な人もいるかもしれません。つまり、自分とは違う価値観の人が上下左右にいることを前提にした上で、マンションに住む覚悟を決めるべきです。ちなみに、私たち夫婦は、雪国に住んでいて、共働きですので、防犯の面でも駐車の面でも都心のマンションのほうが断然イイ！と、周りに言われておりましたが、夜中に帰る生活であることで、音を含めて周囲を気にしながら暮らすことよりも、多少の不便さでも郊外の小さな一戸建てにしました（雪かきなど本当に大変ですよ！）。一戸建てを購入する人は、大多数の人が、マンションの利便さを捨てて、多少の不便さは我慢して、個人の自由を選んでいるのでは？と思います。マンションに住む覚悟をきちんとしてから、購入するべきでは？と厳しい意見を言わせてもらいます。ちなみに、私の知人は、首都圏に住んでいて一戸建ては現実的に厳しかったので、マンションにしましたが、購買層をきちんとリサーチして、所得や家族構成などもある程度見極めて、「自分と同じ価値観を持っていそうなマンション」にしたそうです。そこでの問題は全くないそうですよ。マンションにしても一戸建てにしても、住む前のリサーチと覚悟は必要です。

　最初に、「雨漏り」ということで、お気持ちはお察しいたします。で、私としての一言をお許しいただければ、「雨漏り」ほど、原因を探るのに難しいことはありません。出てくるところ、即、原因に直結はしないからです。入るところを探すのに、その途中を（跡を見つけながら、地道に）追いかけながら探すのですが、お手上げの場合もあり、難儀します。
　例えば、屋根のコンクリ、モルタルのひび割れからしたたる雨漏り。経路など、追いかけようもありません。ましてや、破壊しながらなぞ、論外ですし。
　今回のお話での、業者サイドも私が考えるのと同じと思います。ならば、もう少し長い目で勉強させてやっていただけませんか？　確かに、住まわれている方にとっては大事なのです。
　が、完全に近く直すために、「試行錯誤」の時期が多少必要なことを少しだけ、ご理解いただきたいと思うのは、勝手な言い分でしょうか？

　わが家は住宅団地で、わが家の正面に５年ほど前、家が建ちました。わが家の寝室は２階で、６メートルの道路を挟んで正面に、隣り宅のリビングが２階にあります。
　お隣のご主人は、いつも22時半ごろ帰宅するのですが、私は23時には寝室に入ります。お隣の２階リビングの窓はいつも全開で、話し声や食器の音、笑い声など、日常の音が寝室から丸聞こえです。寝室に土足で踏み入られる感じがして、非常に不快でした。何度となく怒鳴り込もうとしましたが、妻に止められ、５年ほど悶々としていました。しかし、最近ストレスから体調が崩れ、限界を感じたため、文書により、22時以降は窓を閉じるなど、常識として周辺への配慮と、改善がない場合は、民事調停もじさない考えであることを申し入れました。お隣は、こちらが迷惑していることに、いっさい気がついていない様子でしたが、それ以降は平穏が５年ぶりに取り戻せました。
　ご近所づき合いのことを考えると、なかなかクレームは言いにくいものですが、相手に伝えない限り、こちらの苦痛は全くわかってもらえません。冷静にこちらの言い分を伝えるためには、文書で申し入れを行うことが良いと思いました。また、民事調停に発展する場合も、この文書が力になる場合もあると思います。

　筆者の在籍していた会社では、交通量の多い道路に面したマンションを計画する際には、給気口・排気口からの騒音にも常に留意しておりました。折角の防音サッシも、換気口に何も処置していなければ意味ありません。ハウテックさんの結論と逆になりますが、この場合は重要事項として防音サッシの説明を受けている以上、売主に改善を求めることができると思います。レンジフードからの音が大きいとのことですから、レンジフードを何かで塞げば騒音は小さくなるものと思われます。そこまでが防音サッシの遮音能力ですから、そのレベルまではレンジフードからの騒音を落とすように要求できるものと思います。駄目もとでも改善要求はすべきです。

　交通量の多い道路に面したマンションでは、そちら側のサッシの防音グレードを上げるのは当然です。その防音性能をグレードダウンさせるのが、給気口や排気口です。ＹＭさんのクレームには給気口からの騒音がありませんね。どこに付いているかわかりませんが、たぶん対策がなされているのでしょう。または、24時間給排気システムでダクトに接続されているため、消音されているのかもしれません。排気も道路と反対側に出せば、排気口から騒音は入ってきません。ＹＭさん宅のキッチンの位置がわかりませんが、たぶん道路に近いところに配置されているものと思われます。排気ダクトはストレートに道路側の排気口につながっているのではないでしょうか。この場合は、ダクトの距離が短いほど道路の騒音が侵入してきます。
このダクトや排気口に消音装置を付けることは、ハウテックさんの説明のように難しいことです。設備屋からのアドバイスとして、レンジフードからのダクトを一旦、道路と反対側に出し、90度・90度のエルボでグルットまわして道路側に出せば、消音効果があるのでおすすめします。また、電動ダンパー（シャッター）を付けて、レンジフードを使わないときにはダンパーを閉じれば、かなりの消音となります。この程度まで対応するのは、デヴェロッパーの責任であると思います。