「NPO住宅110番より」
　掲載中の「網入り窓ガラスのヒビ」について、すでに掲載済みの回答とは違った見地での、以下のようなアドバイスが寄せられましたので、掲載いたします。それぞれのアドバイスを参考にしていただけると幸いです。

　お答えいたします。
　原因は、ガラス内の網（鉄線）のサビと思われます。詳しく見ていただくと、サビていませんか。網入ガラスは窓の大きさにカットすると、必ず、小口（切り口）に鉄線が露出します。通常、ガラスを窓にはめ込む前に錆止め塗料を塗りますが、民間では施工しない場合がよくありそうです。現実に当社でマンションの外壁改修のため調査をした際に、数ヵ所、同様の割れが認められました。鉄はサビると膨張します。その結果、ガラスが割れていきます。ガラスを止めている材料（ガラス留め材）が一般的にはビードといわれる、塩ビ系のひものようなもので挟み、建具の枠に留めます。それが古くなると、弾力を失い、枠およびガラスの間に隙間（目に見えるほどではない）が出来、いわゆる毛細管現象、あるいは、強風時に風圧により雨水が浸入しその影響で、徐々にサビてきます。網入ガラスのガラス留め材は、それを防止するためにも、シリコン系のシーリング材にて止めるのが、普通です。
　官庁の仕様はそうなっているところがほとんどでしょう。費用は刊行物では5,000円/m²程度なので、少量であれば10,000円/m²くらい？　取り扱い店、地域でかなり開きはありそうですが…。

　質問は以下の３点です。よろしくご教授願います。
１．モルタル外壁の補修を行った後（モルタル塗り直し)でも、やはりひび割れが発生するものでしょうか？
２．何か発生させないための予防策はないのでしょうか？
３．また、発生した後の対応策にはどんなものがあるか？

１．については、面積が同じ場合、コンクリートより出やすいことのほうが多いようです。理由は、砂利を使用していないので、水を多く使用するため。収縮が大きくなります。
２．は誘発目地を設けること。収縮低減材など（膨張材ともいいます）の使用があります。
３．については、Ｖカットして樹脂モルタルの補修などがあります。

　築２年の戸建てなのですが、新築当初より現在まで浴槽の排水口からの悪臭に悩んでいます。施工業者に問い合わせたところ、洗い場排水口にはワントラップが付いていますが、浴槽にはトラップは付いていないとのことでした。浴槽にはトラップを付けない場合もあると聞きましたが、こんなにも悪臭があると、普通とは思えません。どうしたらいいのでしょうか？

　排水システムには必ずトラップが必要です。衛生器具そのものに付いている場合（大便器、洗濯パン排水口、台所流し排水口、浴室洗い場排水口等）と、配管でトラップを構成する場合（洗面器、トラップのないに台所流し排水口）とがあります。マンションで使われているユニットバスの場合は、浴槽の排水管は洗い場の排水口に接続されており、トラップ経由で排水されます。戸建住宅でユニットバスを使わない場合（在来工法と呼んでいます）は、浴槽排水口にはトラップが付いていません。従って、配管でトラップを構成しなければなりませんが、洗面器の下に付いているトラップのように簡単にメンテナンスできないので省略してしまうようです。しかしトラップがないと、ＫＴさんのように下水配管から悪臭が逆流することになります。ＫＴさん宅のトラブルは、浴槽の排水管にトラップを付ければ解決します。屋外に出ている浴槽排水管が他の排水管に接続される手前にトラップを付ければ良いわけです。通常はトラップ桝（ます）というものを付けます。
　図のような形で、臭気を防ぐ構造になっています。


　浴槽が２階にある場合は別途相談してください。いずれにしても、機能障害ですから施工業者の責任で直すべきでしょう。

　なお、ＫＴさん宅は高気密住宅ではないでしょうか。またその場合、24時間換気設備は、第１種換気（給気ファン、排気ファンがある方式）・第３種換気（排気ファンのみがあって、給気はガラリ等による方式）のどちらでしょうか。高気密住宅で第３種換気を長時間行うと、トラップがない場合、排水管から臭気が逆流します。過去の住宅では高気密でなく隙間が多かったので、浴槽の排水管にトラップがなくても何とか臭気は出てこなかったものと推察されます。参考のためおうかがいしますので、ご回答ください。

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１． 現在の状況
　35年前に親が旗竿形状の土地を購入し、家を建てましたが、このときに土地が袋土地となっており、売主とは隣地との接点の旗竿の竿の部分について、父の名前で通行権契約をしておりました。父も13年前に死亡し、捺印した相手もすでに他界しております。
　購入先は隣の家であり、今はその子どもが相続しております。父の土地は２年前に母に名義変更し、母は転居し、その家には誰も住んでいなく、売り先を探している状況です。

２． 問題点
　その土地を売ろうとしたら通行権の問題があって、土地は販売困難の状態と不動産屋に言われています。すなわち、通路幅は１．８メートルです（今までは、１．２メートル通路幅の通行権がありましたので、合計３．０メートルの通路でした）。従って、車も入れず、家の増改築も困難であります。通路の持ち主は１．２メートル通路の使用権利、そして通路の販売も拒否している状況です。父母と隣とは、感情的に悪い関係にあったようです。

３．相談内容
　父が契約した通行権は生きているでしょうか？　または、復活できる手立てはないでしようか？　または、通路の購入できる手立てはないでしょうか？（当方は通路の購入を申し入れました。また、土地の転売先決定時に通行権の金額保障を申し入れましたが、両方とも拒否されています）

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　はじめまして。昨年、綱島の高台の物件をみつけ、契約を交わしました。「25坪でのフリープラン」という変わった手法でした。
　翌週から早速打ち合わせに入りましたが、実はどうも建売用として開発していたようで、すでに図面が出来上がっていました。しかも30坪での……。どうやら建築確認などの役所手続きが煩わしいらしく、金額を変更せずに契約時のまま、30坪の建売を押してくる業者。しばしの押し問答の末、とりあえず30坪のプランで動いてみることにしました。
　当然、フリープランでの契約ですので、標準仕様などはないと思いましたが、実はあるのとのことです。仕様を見せてもらったところ、某メーカーの最低グレードが標準として設定されていました。フリープラン用にと多種多様なメーカーからの見積もりを提示してみましたが、３週間、音沙汰なし。挙句、抗議に抗議を重ね、しぶしぶ出された差額表が、一番高いグレードの一メーカー（Ｍ社）のみ。その際、仲介業者は「私はＭ社がいいと思ったんです。他のメーカーは論外です。だから私はＭ社をすすめます」（実際はもっと過激かつ下品でしたが……）と言い、突っぱねます。ちなみにＭ社の見積もりと標準仕様差額はどう計算したのか明記ないままに、プラス１２０万。この間、契約書特例事項のローン契約期日をとうに過ぎ、事実上、契約書は無効。しかし現場では基礎工事が着々と進行しており、内装・外装・設備はなんにも決まっていないままです。
　当然、計画が決まらず、基礎のパイルを打ち込んだところで工事中断でした。１ヵ月放置状態のパイルにはサビが、パイルや地盤には大量のゴミが散乱。さすがに嫌になり、契約を保留しようと思いましたが、今度は手付け金を返還してくれません。「計画が決まった時点でちゃんとした本契約があるのだから、返す必要はないじゃないですか。それに売主にお金渡しちゃいましたよ」などという始末。
　契約書には、甲乙の契約書不履行があった場合、価格の20％まで請求できるとありますが……請求できるのでしょうか？　それとも、こういうケースは契約自体がすでに無効なのでしょうか？
　いずれにせよ、契約は破棄し、手付けを返してほしいところです。どなたか教えていただけますか？

　建築予定地の敷地の高低差が、道路面から２メートルぐらい。北間口の長方形の土地に建設を予定しています。
　隣接する両側の土地はすでに建築済みで、自分の土地は北側に駐車場を５メートルほど取り、その南側に木造２階建てで建築する予定になっています。東西両側のすでに建築してある敷地も、自分の土地とほぼ同じ高さです。
　これから自分の敷地内において、一部土地を切り取り、駐車場部分と建物部分の間に擁壁を設けることになります。これが必要なことはわかりますが、西側に隣接する土地との間にも、つまり上から見ると、Ｌ字型の擁壁が必要だと、設計者から説明を受けました。
　西側の土地については道路面よりビルトイン式のコンクリートの車庫を設置し、その上に家が載るような形で建築がなされています。境界近くはコンクリートの擁壁があり、その横にコンクリート造りの階段があり、その横が車庫になっています。
　一方、私の敷地と東の敷地はもともと同じ１筆の土地で、分筆し、東の土地が先に建設がなされました（玄関が私の方向＜西＞にあり、境界面については、道路面より２メートルから３メートル切り土をしてあります）。私も、この玄関に向き合うように入り口をつくることになります。この境界については、等高であるので擁壁は必要ないのです（つまり東側の土地は間口部分は切り土をしてあるので、擁壁をする必要はありません） 。
　東側の敷地はすでに境界のところが道路面と同じようになっていますが、西側は境界に沿って擁壁が５メートルほどあり、その横にコンクリート製の階段、そしてコンクリートの車庫となっています。
　この擁壁については、切り土により道路側から奥に２メートルぐらいは見えた状態で、この擁壁に沿って私の敷地内で擁壁をつくることになるとの計画。しかし、下のほうは全てコンクリートの擁壁になっているかはわからない（試掘はできないとの工務店の回答でした）。階段に沿ってコンクリートが入っていると思われるが、実際に作業をしながらしか、見ることができない。よって、２．２メートルの高さで西側の敷地に沿って引き続き擁壁をすることが、土砂の崩れを防ぐことと、壁の汚れが見えないということになる。だから、このような設計になっているらしいのです。
　隣地も道路面からの数メートルは擁壁があるので、その壁を受けるように自分の土地に擁壁を受けることは必要ないような気がするのですが、知識がなく、わかりません。また施工上、隣地の擁壁があるため自分の土地の中で控えて施工するので、自分の擁壁と隣地の擁壁との間に土砂を埋め戻す形になります。結果、控えることで間口がずいぶん狭くなることが考えられます。隣地との間の擁壁については不要ではないか、と疑問に思っているところです。隣地との間には、目隠しの必要があるので、２段のブロックとアルミのフェンスを考えています。
　私の疑問としては、試掘ができないかということと、擁壁の一部は露出しているので、境界の擁壁はもう少し低いもの（擁壁）にならないか、あるいは、なくならないかということです。擁壁の図面を添付しましたので見てみてください。
　確認申請も済み、工事前日に初めて擁壁図面を見せられたので、正直言って工務店の説明が信頼できず、しかし早急に判断しなければなりません。擁壁については確認申請の中に入っているのかはよくわかりませんが、変更すると確認申請の再度提出などコスト面について増額が考えられるのでしょうか。よいアドバイスをお願いします。

　つまり、西側にビルトイン方式（地中に埋まった）の車庫あり、その外側（質問者の敷地側）に擁壁が存在するということだと思います。本件の問題の一番のポイントは、西側の持ち主とのヒアリング状況がまったく記載されておりません。西側の敷地の持ち主の擁壁を活用したいのであれば、何らかの交渉が必要です。
　工事を計画した段階で、西側敷地の持ち主に、事情を詳細に打ち明け、協力を得る努力を行ったのでしょうか。文書によりますと、すべて業者任せのように思えます。新築して居住し、隣地とは一生の付き合いがはじまるわけですから、この打ち合わせを最優先にすべきなのです。
　現在の状況は、西側地主と交渉を行っていないため、当方の敷地にあらためて擁壁を設置するような計画です。本件のような擁壁を設置するには、確認申請の変更手続きが伴う場合もありますし、当然ながら施工費用も相当かかると思います。さらに、自分の敷地を狭くすることにもなります。
　本件の問題解決のためには、業者任せでなく、質問者が自ら行動し、隣地地主さんの協力を取り付け、住居してからも友好関係を維持するように、現在の段階から心情環境を整備する必要があります。隣地地主さんとの交渉は、自分の都合だけを主張したら決裂しますので、相手の利益に供するような提案も提供すべきなのです。
　とにかく、西側擁壁を活用させてもらう努力を行うことが先決です。理解を得られれば、試掘もさせていただけるでしょう。もし隣地擁壁を活用するにあたり、試掘の結果、強度的に問題があったら、補強工事を行います。また、道路との設置面で隣地との敷地取り合いのための工事が出てくるでしょう。これを質問者の費用で行うのは当然です。また、ブロックやフエンス施工も、隣地地主の利益にかなうような折衷案を提示すべきでしょう。
　本件は業者任せにして状況推移した典型的な事例です。質問者が誠意をもって隣地地主さんと交渉することが、問題解決の大きなステップとなるでしょう。

　集合住宅の音の問題については、本当に、もっと問題として取り上げられるべきと感じています。もちろん集合住宅なりの生活の仕方というマナーはあるでしょうけど、特に最近の分譲マンションについては防音性能がないがしろにされてきている気がします。ナロースパンで居住面積も60m²台、逆梁でもアウトフレームでもないマンションで床スラブ厚200mmでLL-45のフローリングという頃の防音性能と比べ、一般的な3LDKでも居住面積が70m²後半以上になり、逆梁工法などで梁間は広くなってきている現在、同じ200mm+LL-45フローリングという防音性能を量る数値もいまや見直しの時期に来ていると思います。例えばスラブを厚くすれば強度も必要、コストもかかる、階高が確保しづらいという、売り手側にとってはできれば目をつむりたい要素が多いとは思いますし、それ以外でも防音はコストのかかることかもしれませんが、不幸をこれ以上増やさないためにも、新たな工法による基準の見直しが必要と感じます。