分譲マンションに住んでいます。先日、階下住人から洗面室上から水が漏れているという連絡があり、いろいろと調べた結果、洗面化粧台と鏡部分の接地面の隙間にハンドシャワーの水が当たると、そこから洗面化粧台裏の壁面をつたって、流れていき、さらに、ちょうどそこのコンクリートに0.3〜0.4ミリのクラックがあったために、そこから階下に浸透して水漏れとなったようです。そのときはいつもより多く水を使いましたので、水がそのまま流れ出たようです。
　施工会社に問い合わせると、「洗面化粧台と鏡部分の接地面には水が当たることはないと考えているので、コーキングをしない仕様にしている」「他戸も同様の施工」「洗面化粧台の奥は5センチの立ち上がりがあるのだから必要ない」「想定していない普通でない使い方をしたから」という回答でした。洗面化粧台側面はコーキングしているし、ハンドシャワー付きにもかかわらず、洗面化粧台と鏡部分の接地面には水が当たることはないという主張に納得がいかなかったので、メーカーに問い合わせたところ、洗面化粧台と鏡部分がセットものの場合は、鏡の下部に水が通らないようにもともとパッキンがついているので、施工上ではコーキングしないということ。
　しかし、私のマンションは洗面化粧台は大手メーカーへの特注品で、鏡部分は別の中小メーカーのものを取り付けた、いわば施工会社オリジナル品のようです。このため、本来なら買主に渡されるはずの取扱説明書もない状態です（普通は取扱説明書に、してはいけないことなどの注意書きがある）。
　今回は階下への被害がそれほどでもなかったため、個人賠償責任は問われませんでしたが、私と同じ使い方をしている場合は、知らないうちに水が床下へ流れ出ている他戸もあると思います。
　いくつか疑問がありますので、教えてください。よろしくお願いします。
◇施工会社の「コーキングしなくてもいい」という主張は通るのか？
◇現状、水が流れ出てしまうという状況を修理し、さらに他戸を含めて全戸を修理してほしいという要求はできないのか？
◇施工会社オリジナル品には、取扱説明書や注意告知がなくてもよいのか？
◇コンクリートに0.3〜0.4ミリのクラックには、特に手を入れる必要はないのか？

　結論から先に申しますと、化粧台のトップと鏡の間はコーキングをしないケースがほとんどです。なぜか。それはそこには、あからさまな隙間は空かないからです。化粧台の脇は台が後付けであればクリアランスがないと設置ができないので、水処理と合わせ、必ずコーキングをするわけです。では、売主とゼネコンが正しいのかといえば、コーキングしていないことについては慣習的にしないという答えは一応わかりますが、はたして洗髪の跳ね水が階下に漏水を起こすほど大量に発生しうるかどうかについては、ちょっと疑問です。壁に0.3〜0.4ミリのクラック云々とありますが、コンクリート壁は床スラブで基本的に必ず打継ぎがあるので、これを伝わって漏水しているという分析はちょっと怪しい感じがします。階下への漏水は通常、床経由がほとんどですから。化粧台を外した際か何かに、そう言われたのですか？　それともSYさんがそう考えたのでしょうか？　まさか、鏡に向かってシャワーを直接かけるわけもないでしょうから、そんなに大量の水が鏡の隙間から流入していないと考えれば、化粧台付近のコンクリート床にスリーブ穴の埋め戻しが悪い部分があるとか、電線管の立ち上がりあって、その周辺のコンクリートがジャンカになっているとか、水の伝わる経路については再考証の必要があると思いますよ。もし、全自動洗濯機のホースが抜けたりして、再度、水漏れでも起こしたら、今度は階下の方も仕方ないとは言わないでしょう。それと、給排水の接続部なども一緒にチェックなさったほうが良いのではないのでしょうか。使用中の漏水ですから、特に排水系のチェックを。経験的には原因、経路とも腑に落ちないので、再チェックの上（売主に依頼するか、個人的に外部に依頼するかは別として）、瑕疵について交渉をなされたほうが良いと思います。

　現在、新築一戸建てを計画中ですが、いろいろ悩んだあげく、外断熱の家にしようという結論に達しました。そこで悩んでいるのが、換気システムを第１種にするか３種にするかです。
　工務店は第１種の全熱交換型をすすめているのですが、ある工務店では顕熱交換型でないとダメとか第３種が適しているなど、意見は様々です。一番ベストな選択はどのタイプでしょうか？

　まず、外断熱の採用ですが、九州・福岡の温暖地において、冬場の温熱環境に大きな影響を与えません。しかし、日射を受けた夏場の外壁表面温度は65度以上にも上昇するので、外断熱は防暑対策としての効果が明らかです。
　換気の１種か３種との判断ですが、換気によるヒートロスを計算で行います。例えば時間あたり１５０立方メートルの換気をしますと、空気の比熱が０．３Kcalですから、１５０×０．３＝４５Kcalとなります。これに内外温度差をかけますが、外気温０度で室内温度２０度場合、温度差が２０度ですから、９００Kcalの熱ロスがあります。
　これは、電気ヒーター１ＫＷ分に相当します。この状態が、まる一日続けば２４ＫＷの電力を消費します。単純に電力料金を約２０円をかけますと、１日の換気ロス分の電気料金が４８０円と計算されます。当然、エアコン暖房も燃焼機器においても、消費効率を上げて、実際には３分の１程度まで消費を抑えられています。しかし、シーズンを通して計算すれば換気によるヒートロスも膨大なものがあります。
　第１種換気は、排気と給気を同時に行うことを言います。熱交換式換気扇は、換気排熱量の約６０％を回収し、第１種換気に分類されます。
　その同時給排気のとき、換気扇内でエレメントという熱交換部で排熱回収を行ったのが熱交換式換気扇です。全熱式と言われるのは、エレメントが紙のような透湿性の素材で構成されており、湿気も回収します。顕熱式と言われるのは、エレメントが金属などの透湿しない素材で構成されており、湿気を回収しません。北欧ではほとんどが顕熱式ですが、日本国内では大半が全熱式を使用しています。これは、日本の冬期間がことごとく乾燥することを考慮しているものと思われます。また、家のライフスタイルも考慮することが大切です。いずれにしても、家の気密性能が確立していることがあくまでも前提です。
　第３種換気は排気するだけですが、気密性を向上させますと、その分の給気を行わなければ正常な換気量が確保できなくなります。隙間の多い住宅では第３種換気で十分です。

　7月（２００２年）に夢のマイホームが建ちました。条件付きの土地を購入しまして、その不動産屋の指定の工務店で着工。１００日間で完成予定が遅れて４ヵ月かかりました。しかも、仕上げが雑で、クロスは剥げていたり、クリーニングは出来てなかったり……。修理はもちろん無料でやらせましたが、遅い対応等で、スタートからショックでした。もっと驚いたことは、先日、不動産の担当者が「○○ハウスは危ないそうで、オタクが最後の建築のようです……」と。
　10年保証の「証明書」等もまだもらっていないし、仮に5年目あたりで雨漏りなどした場合、どこに修理してもらえばいいのでしょうか？　この不動産担当者の指示で「○○ハウス」で建てたのに、我が家を建てて、わずか３ヵ月で倒産は、とても怪しくてしょうがありません。私が今、確認しなければならないこと等、アドバイスください。

　平成12年に住宅品質確保促進法という法律が施行されました。この法律は「瑕疵担保責任」といって、今まで曖昧であった施工者の負うべき責任で、雨漏りと構造体の欠陥の２項目で、施工者の竣工時における瑕疵に対して、10年間、責任をまっとうするよう義務化したものです。
　本件においてですが、この２項目のトラブルに関しては、保証書などの有無に関わらず、自動的に責任が課される法律です。この「瑕疵担保責任」を負う住宅会社（工務店）が保証期間中に倒産などで消滅してしまったとき、本件のような内装などの施工工務店が道義的に負うべき責任はもちろん、瑕疵担保責任を果たせることが不可能となります。施主も対象者がなくなり、お手上げ状態となります。
　このような場合に備え、施工工務店様の多くが、瑕疵保証保険（たとえば（財）住宅保証機構の「住宅性能保証制度」）などに加入しています。本件においても、施工者がこれに加入しているかどうかを確認すべきです。加入していれば施主は保険金を受け取ることができ、（財）住宅保証機構の「住宅性能保証制度」では住宅取得者は、損害の約80％を保険会社から受け取ることができます。

　デベロッパーで建築を担当しています。ご質問の内容からすると、隣戸（界壁）からの騒音についてということですが、私も、以前これに似たクレームを受けました。結果からお話ししますと、隣戸との壁が二重構造になっていました。コンクリート構造の壁の部屋内にもう１枚壁（ボード）を貼っていたため、二重構造になった部分が太鼓現象となり、隣戸の生活音がよく聞こえる状態になっていました。最終的に、お客様のご了解をいただき、内側のボードを取り外しました。その後は、大丈夫なようです。それ以降、当社では、隣戸との壁（コンクリート壁）に直接クロスを貼るよう指導しています。

　隣の家の違法増築がとまりません。隣家は約３年間に新築でほぼ容積率いっぱいに建てたのですが、新築時から違法増築を考えていたのでしょう。敷地北側に１間、空けて新築しました。新築当初は「なぜこんな建て方をするのか？」と不思議ではありましたが、３ヵ月前に「北側に増築したい」と挨拶に来て、納得が行きました。その隣家は当家の東側に位置しているため、違法増築はそのまま当家の日照障害になります。違法増築、日照障害を理由に断りましたが、リフォーム会社もぐるになって、あの手この手で計画を進めようとあきらめません。その後「建築基準法は守る形で工事します」とやってきました。容積率いっぱいなはずなのに、なぜ増築できるのか？　不思議でなりませんでしたが、ようやくその抜け穴がわかりました。建築基準法改正で、建築確認は区へ出さなくても民間業者が代行して受け付けるようになったのですが、なんと隣家は確認申請で「北側を増築してから南側を取り壊す」申請をしていたのです。これには、杉並区の建築課も唖然。赤紙を張ろうにも張れません。仕方なく裁判所に建築中止の仮処分申請を行い、現在、裁判進行中です。こんな確認申請が受け付けられるなら「何でもあり」の状況に立ち至ります。「とにかく造ってしまった者勝ち」の発想で、入れ知恵して工事を行う業者を行政もしっかり取り締まってほしいものです。

　「この人が担当じゃ家はつくりたくないと主人に言ったのですが、大丈夫、大丈夫と契約してしまいました」「打ち合わせのたびにとても疲れて、寝込んだりする始末です」「建物契約があったのですが、工事請負契約書があるだけで、詳しい図面、約款などは何ひとつついていません」「建物がずれたなら、説明があってもいいもの」「建築関係の人に相談したら、『とにかく図面を全部そろえてもらってください、それまでは工事はストップしてもらってください』と言われ、今ストップしてるところです」「図面が欲しいと言ったら、今からつくりますとの返事」「地盤調査も、何度かしたいと言ったのですが、間違いなくいいからしなくていい」「建築士さんのアドバイスもあり、やはりやりたいと言ったところ、『今さら地盤が悪いと出ても、何もできせんよ』なんて答えです」「工事はストップ、地盤調査の結果待ち、図面は作成中」「そこにお願いするんじゃなかったと後悔しています」「夜は眠れず、毎日、胃は痛みます」「担当さんが変わった時点でやめるべきでした」「その会社はもう信用できない」

　契約破棄したほうがいいですよ。上記より、ひどすぎる施工店ですが「大丈夫、大丈夫と主人が契約してしまいました」わけですから、契約上の責任は施主側にあり、これまでの工事代金のみを支払った上で契約解除すべきです。そして、新たに信用のおけるところと契約すべきです。基礎配筋までの施工費用は、多かれ少なかれ、支払ったほうがよろしいです。

＜〜NPO住宅110番より〜ここに寄せられたご相談へ、読者のみなさんでご意見・アドバイスをいただける方、メールをお寄せください。＞

　初めまして。東京都世田谷区に住むＹＡＭといいます。一昨年８月に木造の一戸建てを購入しました。正確には、建築条件付き土地の物件です。住んでから１年以上経ちまして、ガス乾燥機、浴室暖房などの設置を検討中です。契約時の図面ではわからない柱や筋交いの位置を避けて設置するために、建設時の図面（写し）が欲しかったので、その建設会社に電話しました。最初は「今、探してます」という返事でしたが、何度か電話をしていると「ＹＡＭさんの物件だけが、なぜかないんです」ということでした。その後は「いま外出中です」だったり、伝言が伝わらなかったり、です。建物には10年の保証期間がありますが、その間、正確な図面がなくても大丈夫なんでしょうか？
　実は、設計上にも２つのミスがありました。契約時の図面とは２ヵ所の違いがあります。一つは、隣地との境界に建物が接触している箇所があります。契約時の平面図では、建物の周りに30〜40センチ程の間隔があったのですが、隣地との境界に建てた塀にぶつかった状態で建っています。駐車スペースも若干狭くなっています。もう一つは、３階にハシゴ式のロフトがあるのですが、その床を縦断するかたちでにハリが出ています。
　建物引き渡しの時に、この２点について値引きによる和解の交渉をしました。このときも「社長に相談します」とか「今、検討中です」といった返事で、そのまま連絡がありません。こちらから電話しても必ず留守で、しかも伝言は伝わらないままです。今後も付き合っていかなければならない建設会社なのに、都合が悪くなると連絡ができなくなってしまう今の状況を、どうしたら良いでしょうか？　相談できる方がいなくて困っています。「設計上のミスがありました。意向に添うようにします」という内容の覚書もあります。値引きもされず、図面も入手できず、このようなことはよくあることなのでしょうか。

　住まいに関連していると思い投稿しましたが…、私の父は昔かたぎの職人さんで、近隣からも大手のメーカーさんからでも信頼され、娘の私が言うのも変ですが、住宅工事は何でもこなす、いい職人さんです。私には２人の姉がいます。そんな父に影響され、旦那さんはみんな父の下で働く大工さんです（笑）。結果的にみんなそういう形になったのですが、うちは家族みんなで仕事にあたっています…。
　最近では悪質な住宅の問題が多く、ＴＶ・新聞などで騒がれていますが、お客さんは安い値段を求め、住宅に関する勉強をせずに値段で決めてしまうのが、トラブルの元だと思います。もちろん悪質業者が一番悪いけど！　つい先日も、他社で安い価格だったので外壁工事を行った、という方に会いました、終わったけど、ちっとも納得していないの…と愚痴を聞かされましたが、何でもすぐに工事が終了してしまったらしいです。かかる日数も、その方はあいまいにしか聞いていないようでした。
　職人さんには技術料金もあるってこと、誰でもできるなんてそんな工事はないってことを、もっと知って欲しいです。少なくとも、うちの職人さんたちは、みんな一から修行している人たちなので、うちにはクレームは来たことがないです。だから、私はなんか無性にいらだちを感じ、思わず投稿してしまいました。
　今、建築関係はどこも大変だって聞きます。だから、どこも価格を下げるんだろうけど、それと一緒に工事の内容も下がって、手抜き工事が増えているんだってことをちゃんと知っていてほしいです。