袋地にある隣家の通行について

＜岐阜県羽島郡・ＦＪさん（会社員・42才　男性）＞

弁護士・越後雅裕さん（札幌在住）からのアドバイス・シリーズ第3回
●袋地にある隣家の通行に関する相談について●

　ご相談の件については、袋地が成立したときの事情（例えば、お父さんが隣家に土地を売ったのか、同じ所有者から同時に買ったのかなど）によって多少違いますが、おおよそ以下のとおりです。
（１）他の土地に囲まれた土地を「袋地」と呼んでいますが、袋地の所有者（利用者）には、公道などの「公路」との出入りのために、囲んでいる土地（囲繞地「いにょうち」といいます）を通行する権利が、法律上「囲繞地通行権」として認められています（民法210条）。ですから、囲繞地所有者は袋地所有者（利用者）が自分の土地を通行することを拒否することはできません。
（２）なお、通行すること（通行権）と通路を設けることとは別のことであり、通行権が認められる場合であっても必ず通路を設けなければいけないということではありません。
　民法211条2項は、通行権を有する者は必要あるときは通路を開設することができる旨定めています。「必要あるとき」とは、例えば通行を確保するのにその場所を特定し通行に障害を生じないような措置を講じる必要のある場合などが考えられますが、必要の有無につき争いになれば裁判所の判断を求めることになるでしょう。
（３）さて、このような袋地〜囲繞地の通行をめぐる話し合いですが、どちらが主導するかなどは特に決まっておらず（どのような方法でもよいということ）、適宜話し合いをして解決するしかありませんが、話し合いがスムーズにできないときには、最寄りの簡易裁判所で調停（話し合い）を行うことも可能です。
　なお、法律上は口約束でも有効ですが、後日言った言わないの争いを防ぐためにも約束事を書面化するのがよいと思います。
（４）ちなみに、その他、この囲繞地通行権に関して法律で決められていることを挙げておきます。�@通行の場所・方法は、通行に必要にして囲繞地所有者に損害の最も少ないようにすること（民法　　211条）
�A通行権を有する者は、囲繞地所有者に対し「損害に対する償金」を支払わなけれぱならないこと（民法212条）
（５）その他、通路の巾につき、車両の通行ができる程度のものを認めるか否か、袋地上に建物を建築する際の建築基準法上の接道義務を考慮するかどうかという問題などのトラブルも多いようです。
　

この件に関しましての＜関連質問・意見・いいたいこと＞ Eメールで受け付けております。右のボタンをクリックし て下さい。Eメール画面に書き込めます。

浄化槽の設置不具合

＜埼玉県東松山市・ＴＲさん（会社員・27才　男性）＞

リプランホームページから内容の再確認

　相談をいただきましたが、回答者の方から、具体的な「不具合」が良く分からない、というように指摘されました。1〜5については全く言われる通りと思いますが。不具合の内容をもっとよく分かるように表現していただきたい、という希望ですので、申し訳ありませんが、詳細に説明していただけないでしょうか？（）内に不明の内容を記載しました。
　
　　　★不明の表現箇所★
1.　浄化槽の設置不具合です。浄化した水の放流口の位置が本来より10cmも高い所にあり、結果ほとんどの槽が水没してしまって、浄化槽としてはまともに機能しておりません。
（意味が良く分かりません。できれば手書きの図などがよいのですが、難しいでしょうから言葉で、もっと詳しい説明をお願いします。）
2.　※県の浄化槽検査では、水質は大丈夫でしたが、不法改造による設置不適合でした。
（ということは現在は「違法状態」と言うことでしょうか？）
3.　現在つまってしまって水が溢れるとかいった事はありません。
（現在、汚水の処理はどうされているのですか？）
　
　
●浄化槽の図を見て正式名称(だと思うのですが)でお答えします。
埼玉県東松山市・ＴＲさん
会社員▼27才・ 男
　
> 1.浄化槽の設置不具合です。浄化した水の放流口の位置が本来より10cmも高い
> 所にあり、結果ほとんどの槽が水没してしまって、浄化槽としてはまともに機能
> しておりません。
> （意味が良く分かりません。できれば手書きの図などがよいのですが、難しいで
> しょうから言葉で、もっと詳しい説明をお願いします。）
　元の放流管をうめて、10cm高い所に新たに穴を開けて、そこを放流管としています。その結果、各槽へ順番に移動してくるはずの汚水が、消毒槽に至るまで殆ど同じ水面下にあります。消毒槽と沈殿槽の境に水を濾す為のちょっと高くなったところがありますが、それも水没しています。要するに、汚水の流入量が多いときに、オーバーした分がそのまま流れていくように、常にそのまま垂れ流しの状態になっております。浄化槽内の水面は、流入管のすぐ直下にあります。これも今は大丈夫ですが、県の浄化槽検査員の方に教えて頂いたのですが、そのうちたまったゴミが水面に浮いてくるから、いづれ流入管の口が詰まってしまうかもしれないと言われました。

> 2.　※県の浄化槽検査では、水質は大丈夫でしたが、不法改造による設置不適合
> でした。
> （ということは現在は「違法状態」と言うことでしょうか？）
　
　検査をした所は、社団法人 埼玉県環境検査研究協会です。浄化槽法第７条検査結果書の判定は「不適正」です。まだ手元に届いておりませんが、どのような措置をとったのかを記入して検査研究協会に返答しなければならないので、その措置が講じられるまでは、そういう事になると思います。
　
> 3.　現在つまってしまって水が溢れるとかいった事はありません。
> （現在、汚水の処理はどうされているのですか？）
　
　１番でも書きましたが、垂れ流し状態です。
　
　これらでお分かりになりますでしょうか。参考になるかどうか分かりませんが、浄化槽検査の検査結果の所見を書きます。
　
−ここから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
所見
　※　至急に改善を必要とする事項（「不適正」の理由）
　浄化槽内が冠水しており機能障害を起こしています。原因として放流管きょに
　おける排水不良が考えられます。
　確認の上、至急適切な措置を講じて下さい。
　
　※　注意する事が必要な事項
　放流水の透視度は15.0度です。（望ましい値；20度以上）
　常時適切な水質を確保して放流して下さい。
　
　※　その他v 　放流水質は次の通りです。
　　水素イオン濃度(PH)　　　　　7.0 　　　適正値　PH5.8〜8.6
　　溶存酸素量(Do)　　　　　　　7.4mg/l 　適正値　Do1.0mg/l以上
　　透視度(Tr)　　　　　　　　　15.0度　　適正値　Tr20度以上
　　残留塩素濃度　　　　　　　　0.05mg/l　適正値　検出される事
　　生物化学的酸素要求量(BOD) 　15mg/l　　目標水質　20mg/l
　設置届け等により、工事業者を確認して下さい。
−ここまで−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
　
　これは、５人槽の合併嫌気ろ床接触ばっ気方式の浄化槽を２人で半年間使った後の検査による結果です。

> 変わったケースですから、なんとかホームページでお答えできればと思っていま
> すので、どうぞよろしくお願いいたします。

　浄化槽の設置不良というのは、私には珍しいものなのか分かりませんが、浄化槽のメンテナンスをして頂いている方から、これはちょっとおかしいですよと教えて頂いて、私も初めて気づきました。浄化槽メンテナンスの会社が、住宅を販売してもらった所から紹介された業者ではなかったのが、幸いしたのかもしれません。その後、施工会社の方へ、大丈夫なのですかと問い合わせたら、「そんな事を言った業者はどこですか!?」と凄い剣幕で、言われました。
　結構、施工会社の方から、「これはこういうものです！」と言い切られてしまうと、素人の私では、それがおかしいとは思いつつも、なんと答えて良いのか分からず途方に暮れてしまいます。
　中立な立場のプロの方の意見を、お聞かせ頂ければ幸いです。

　●回答いたします。浄化槽の設置不具合について
　　回答者 ＨＱ住宅研究所 ＦＡＳ本部 代表 福地 脩悦
　
　浄化槽の殆どは、バクテリアを培養繁殖させ、汚染もとの雑菌を餌として与える事により汚染水を浄化します。したがって浄化槽は機械的な作用とバクテリアと言う生き物を育てる環境を構築する必要があり、その設置やメンテナンスは特に適切慎重に行わなければなりません。本件の質問においては、公的な機関の検査においても「不適正」との事ですし、文面からは施工者の施工ミスが伺えます。現場や工事約定を見ずして一方的に断定する事は出来ませんが、質問の文面からのみ判断して次にコメントします。
　
１） 使用予定のメーカーの倒産での機種変更は施主にとって全く関係のない事で理由になりません。
２） 浄化槽の高さを合わせる施工を怠った。
３） 設計通りの施工は難しいにしても、機種の性能に影響を及ぼさない範囲の許容寸法を越えている。
４）と５）の理由も施工者の責任で解決する問題で理由にならない。
　
　以上の事から、問題の責任は全面的な施工者側にあると思います。解決方法としては１００％施工者の負担で浄化槽の新規取り替え工事が基本となるかと思います。施主は本来の浄化槽機能を普通に持つものを要求するのは当然です。また、妥協案としてポンプアップ方式が考えられますが、Ｔさんの言うとおりポンプのメンテナンス費用の負担と、寿命や騒音の問題もあり、施工者に対して何年間かのメンテナンス保証を求める事は適切な要求手段であると思います。 　Ｔさんが示したこの提案を断る理由も、施工者側の一方的な都合のみで終始し、Ｔさんが納得しないのも当然と思います。
　本回答は、一方的な施工者側の責任を指摘していますが、これはあくまでも質問者からの文面情報のみで判断しており、施工者側の言い分を聞いていなことを考慮して下さい。本来、施主と施工者は心情的な友好関係の中で関わる問題を解決する事が最も望ましい事です。特に本件の質問のように、浄化槽と言う特殊な設備において一層、施工者の専門的な技術と親切さが要求される事になります。本件質問者のＴさんは、一方的に施工者の落ち度であるいっても、こうした業者に施工させたプロセスの責任を感じつつ、感情的にならず根気よく施工者にＴさんの要求をしててゆくべきでしょう。
　質問の内容が真実であれば、関係の指導機関や、常識的な浄化槽設置業者やメンテナンス業者の方も、ほぼ同じような判断で、Ｔさんに協力されると思います。したがって、お近くの関係者に相談し、対処することも検討して下さい。
　
★関連質問や追加質問がございましたら、回答者・福地さんのFAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。もちろんリプランに今まで通り質問しても構いません。
HQ住宅研究所FAS本部ホームページ
http://www2.hotweb.or.jp
電子メール　fasnet@hotweb.or.jp
　

この件に関しましての＜関連質問・意見・いいたいこと＞ Eメールで受け付けております。右のボタンをクリックし て下さい。Eメール画面に書き込めます。

マンションの床の遮音性能を高めよう

＜札幌市豊平区・TKさん（会社員）＞

この件に関しましての＜関連質問・意見・いいたいこと＞ Eメールで受け付けております。右のボタンをクリックし て下さい。Eメール画面に書き込めます。