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マンションの売買契約について

＜神奈川県海老名市・とまとさん（会社員・30才　男性）＞

　先日マンションの売買契約を結びました。売り主は以前から経営危機がうわさされているＨ社の関連会社であるH不動産です。売買契約時にも経営状況は気にはしていたので、販売の方にお願いして手付金を全額払い込むのではなく、１００万円のみを手付金として、残りを内金として１月末に払い込むことにしています。
　売買契約時には、仮に倒産をしても手付金にも保全措置があるだろうし、物件自体の入手には問題ないだろうと考えていたのですが、何らかの欠陥があった場合のアフターサービスのことなどを考えてみると、やはり判断を誤ったのではないかと思うようになり、多少の損をしても今回は見送ろうかと迷っています。
　
　そんなおりこのホームページを見つけまして、質問をさせていただこうと思いました。
(1) アフターサービス、瑕疵担保責任について
売り主が倒産した場合のアフターサービスは基本的に無効になるのでしょうかもちろん法的にはそうだと思うんですが、過去飛鳥建設や東海興業が倒産した場合には、どのように扱われたのでしょうか？
(2) 契約の解除について
重要事項の保全措置等の説明部分には印刷で手付金は物件価格の１割相当額と書いてあるんですが、実際の売買契約書には手付金で１００万円、それ以外は内金という形で書かれており、実際に支払った額も１００万円のみです。私の解釈では、もしこの契約を解除する場合、売買契約書に手付金を１００万円と明示して契約を行っている以上、この１００万円のみを放棄すればよいように思っているのですが、法的にそのような解釈でまちがいないんでしょうか。

弁護士・越後雅裕さん（札幌在住）からのアドバイス・シリーズ第2回
●マンションの売買契約に関する相談について●

（１）売主が倒産した場合のアフターサーピスについて
�@アフターサービスの法的性質
　いわゆる「アフターサービス」とは、マンションの売買契約に付随してマンション引渡し後に一定の年限を切って物件の性状、機能等を点検・維持・補修するなどの内容の約束（契約）と解されます。
�Aこのアフターサービスを行う義務を負う者は、売主です。ところが、売主が倒産すると、約束どおりのアフターサービスをしてもらえるかどうか、後でマンションに欠陥が見つかったときの責任などの点につき問題となります。
�Bただ、一口に「倒産」と言っても、実は倒産の中にいくつかの種類、手続があり、それによって、その後の処理や関係者の権利義務が異なってきます。
　例えば、「破産」や「会社更生」の手続がとられると破産管財人によりアフターサービス契約を解除するのか、継続するのかが決められることになり、破産では通常会社が営業を廃止して消滅することになるので「解除」ということになり、会社更生では会社が営業を続けて再生・存続することを目指しているので、アフターサービス契約が維持されることが多いと思われます。
　なお、建設工事を施工した総合工事業者（ゼネコン）が倒産しても、販売業者のアフターサービス義務には直接影響せず、販売業者が他の建設会社に依頼するなどしてアフターサービスを実施することになるものと思います。
�Cまた、マンション（建物）完成前に工事業者が倒産したときに、そのことだけで売買契約を解除することができるかどうかは問題です（手付の放棄による解除は別です）。さらに、マンション（建物）完成前に売主である業者が倒産した場合には、管財人によって、契約を継続して履行するか、解除するかの選択が行われることになりますし、買主からも解除手付を放棄して解除することは可能です。
（２）契約の解除について
　「重要事項の保全措置」とは、宅地建物取引業法（41条）による不動産売買契約上の手付金の受領及ぴ保全に関する業者に対しての規制を意味するもので、保全措置の内容が売買契約の内容となるものではありません。
　契約内容はあくまでも売買契約によって定められることであり、本件の場合手付は物件価格の一割ではなく金100万円であり、手付金を放棄することによって所定の期限までは契約を解除できるものと解釈されます。
　

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ガス給湯器について

＜東京都江東区・ＫEさん（会社員・32才　女性）＞

　ガス給湯器について教えて下さい。
　４人家族でそのうち３人が女性です。それぞれ入浴時関が多い事を考慮するとどれくらいのサイズ（何号機以上）の給湯器があれば充分でしょう？
　どうかよろしくお願いします。

お答えいたします
北ガスハウジング（株）菊池利昭さん
011-207-4040

　結論からいいますと、台所などとの「同時給湯」のことを考えると、24号のガス給湯器が十分な余裕が得られ、良いのではないかと思います。しかしガスの種類・ガス管径・カロリー数など、各地域によって違いがありますので、わたしども「北海道ガス」としては充分に判断が付きかねる部分もあります。
　より詳しくは、そちらの地域ですと「東京ガス」の相談窓口に一度問い合わせされることをお勧めいたします。ご住所と建物を話すだけで、どの機種の何が一番最適か、教えてくれるはずですよ。
　

マンションのバルコニーにタイルを敷きたいが？

＜千葉県・匿名希望さん（会社員・26才）＞

　マンションのバルコニーのことについてお伺いします。
　来年入居予定のマンションのバルコニーに手を加えてリビングと一体感のあるものにしたいと考えています。
　テコラッタの素材を用いたいと思いますが、向き不向きの材質のものがあるのか、また予算的にどれくらいかかるものなのかお伺いしたいと思います。宜しくお願いします。　バルコニーの広さ（幅８ｍ奥行き２ｍ）です。

管理組合もしくは販売の会社に工事が可能か、問い合わせください。
リプランホームページより

　「バルコニーに造作したい」ということですが、一般的にはバルコニーはマンションの区分所有者の専有する面積には含まれません。バルコニーは非常用の脱出口が設置されるなど「集合住宅」としてのマンションの「共有部分」です。したがって、そこに「隣接している」とはいえ、区分所有者が勝手に造作を施すことはできないというのがルールになっています。（このルールへの疑問や反対意見があるのは理解できますが、次元の違う別の話になります）。バルコニーに造作するのは、廊下に造作するのと同じようなことになるわけです。そちらのマンションが特殊な規約を持っていて、管理組合もしくは販売会社の了解が得られ工事造作が可能ということでしたら、テラコッタタイルについては、こちらの記事をご覧ください。
　

ウレタン断熱材の質問の方へ

＜札幌市・ Aさん（会社員・45才　男性）＞

　建材店に勤務している者です。
　岸和田市のＨＴさん。高気密、高断熱という希望があるのでしたら、もう少し勉強されたほうが良いでしょう。今回の硬質ウレタンについては、先にあったアドバイスのとおり、居住者への健康の心配は不要です。（フロンガスが地球温暖化に一役買っているという事実は変りませんが）
　ＨＴさんの場合の問題は、シックハウスの原因と対策についての認識不足です。詳細は先の方のアドバイスの線で宜しいでしょう。ただ、脅かす訳ではありませんが、高気密、高断熱をあたかもメンテナンスフリーの様に考えていては家と共存できません。（本当は、家は全てメンテナンスオンリーなのですが）。特に、仕様によっては、また使い方によっては、ぜん息やアトピーでの悪影響が増幅されることもありえますから、よく勉強なさってチェックしなければなりません。そうして、家をよく観察し、良いものに育て上げて行く決心が大切になると思います。これは精神論や、お義理で言うのではありません。
　以上、説教臭くなってすみません。
　

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