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その後の問題点・
隣の建物がウチの敷地にはみ出してる.3


<札幌市厚別区・Nさん>


110IL344.gif  前回、“隣の家がウチの土地にはみだしている”“〜その2”でお世話になった者です。
 外壁の後退違反に関しましては、市の建築指導課より指導を出していただきましたが、結局隣地ハウスメーカは、市・支庁いずれにも連絡無しに件の建て売りを販売してしまいました。
 市・支庁も交えて話し合いをしましたが、すでに後の祭りです。結局、民事上の後退距離違反に関しましては、若干の和解金を相手方ハウスメーカより支払ってもらうことと致しました。
 土地に関しましては借地・売却共に避けられましたが・・・
 納得はいきませんが、これで解決したと自分に言い聞かせ、隣家の方とも仲良くやれるかな?と思ったのも束の間、今度は以下の問題が発覚しました。
 
 自分で隣地との境界に簡易的な塀を造ろうと地面を掘ったところ、隣家の家屋の基礎ベース・砕石層の一部がこちらの土地にはみ出ていました。その時は、“地下の物だし、今後正式な塀を造るのに邪魔になった時でも隣家へ申し入れれば良い”と考え、そのままにして塀を造りました。その後、知人にこの件を話したところ、“このまま10年程度が経過すれば隣家に権利が自動的に発生し、何らかの不利益が発生する”と言われました。
 もしそうならば、今まで行ってきた経緯が無駄になります。
 地下で見えない物を何も言わなかった隣地側ハウスメーカにも腹が立ちますが、もう売却済みですので、今後は隣家の方との問題かと思います。
 隣家の方は良いかたですし、あまり大事〜おおごと〜にもしたくありません。
 かといって、前回の問題時と同じく、増築の予定がありますので土地の部分売却・借地も出来ません。
 いったい、どのような不利益が発生するのでしょうか?
 土地の所有権を今後もずっと問題なきようにするにはどうしたら良いのでしょうか?
 ちなみに、前回交わした和解書は、あくまで外壁の後退距離違反に関する文面となっています。
 また、隣家のかたも、外壁の後退距離違反に関しましてはご存知です。



弁護士・越後雅裕さん(札幌在住)からのアドバイス・シリーズ第1回
●越境建物に関する相談について●

(1)住宅は一生に一度の大きな買物ですので、くれぐれも慎重に調査、検討したうえで購入したいものです。しかし、それにしても、購入者が信用しているハウスメーカーにしてこのような初歩的かつ基本的なミスをするとは呆れてしまいます。
(2)さて、紆余曲折を経て現在隣家所有者との間の問題になっているとのことですが、ご相談の「隣家の権利発生=貴方の不利益」については心配ないと思います。
 もともと隣家の基礎部分は貴方の土地所有権(地面だけではなく土地所有権は利益の存する限度で空中及び地中にも及びます。艮法207条)に対する無権限の侵害ですから隣人には何の権利もありません。また、地面の下(地中)に越境している隣家の基礎部分の土地につき隣人に取得時効が成立するということも考えられません。
 すなわち、取得時効とは、簡単に言うと、一定期間以上(lO年または20年)他人のものを占有(使用)し続けると法律上自分の物になってしまうという制度で、その要件として民法162条では「……年間所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有したる者はその所有権を取得す」と定められていますが、ここでいう「公然」とは目に見える状態での占有である必要があり、地中の基礎べ一スや配管などによる占有を含まないものと考えられます。
(3)従って、隣家の人が上地の一部(地中)を時効で取得することはなく、他に隣人に権利が発生する根拠はありませんのでご心配には及びません。但し、後日の紛争を避ける意味でも隣家の人から「越境している土地部分に関して『所有の意思』がない」との書面をもらっておくのがよいと思います。
 
追伸
リプラン・ホームページからの返信の中の〈追加情報〉につき誤りがありますのでそれを指摘しておきます。
誤「工事完成後1年以内で、それを経過後」
正→「工事着手の時から1年以内及び工事完成後」(参照民法234条A項)
 

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公庫からの借入れが出来ず契約を解除したいが
契約金が…


<佐賀県佐賀市・MKさん>


110IL345.gif  こんばんは、いつも楽しく拝見させていただいています。
 早速ですが、私の悩みを聞いて下さい。
 実は10月30日にあるメーカーと新築の契約を交わしたのですが、その時主人の年収だけでは、住宅金融公庫からの借入金が足りないため、私の弟との合算の収入で借り入れることにし、落ち着いたのです。  でも、いざ銀行に公庫の申し込みに行く日に、営業の方が「姉弟では収入の合算が出来ません。夫婦のどちらかの両親との合算にして下さい。」と言われたのです。ですので、いろいろ当たってみたのですけど、どちらの両親も合算は無理なので、公庫からの借入金が足りなくなってしまい、申し込みもできなくなってしまいました。
 営業の方が言うには、全額、銀行から借りるなら大丈夫だと言っているのですが、それでは、金利もだいぶ違うので、総支払額が大きく変わってしまい、納得がいきません。
 契約書には解約する場合、借入が出来ない場合は、契約金は全額お返しします、と書いてありますけど、私は、公庫から借入が出来ない場合と解釈をしているのですが、この場合、銀行からは借りられるわけなので、この条件に当てはまるのでしょうか。もしそうならば、契約金は返してもらえなくなるのでしょうか。心配で、夜も眠れません。よろしくお願いします。



アドバイスいたします〜
「法で訴えるより情で訴えること」
HQ住宅研究所/FAS本部代表・福地脩悦

 契約のいきさつや約定の詳細もわからないまま、また、法律の専門家でない私たちがアドバイスの出来る範囲は大きく限られます。しかしながら、この質問のように、住宅建築資金の「借入れが出来なかった場合」ということを、法的な解釈はともかく、住宅金融公庫からの借入れの事と思う方が極めて一般的であると思います。資金の借入れは、銀行の他にも親戚、知人、友人、市中金融などきりがございません。  建主は、建築のために金利の高いどんな資金でもよいと言う事にはなりません。各所帯の経済状態を十分検討するのは当然ですし、公庫の融資が得られない場合、契約を断念する決断があっても当然と思います。
 契約解除に関する紛争で法的な解釈や対応が必要の場合は、弁護士などの法律の専門家でなければなりません。しかし、本件の場合、契約したメーカーの方々に、感情的にならないよう丁寧に、十分に当方の返済事情を説明して理解をいただき、契約金の返済を求めるべきと思います。理由の伴わない一方的な契約解除ではありませんので、誠意あるメーカーでしたらさっと応じてくれると思います。法で訴えるより、情で訴える事の方が建設的な解決の方法と思われます。
 
★関連質問や追加質問がございましたら、回答者・福地さんのFAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。もちろんリプランに今まで通り質問しても構いません。
HQ住宅研究所FAS本部ホームページ
http://www2.hotweb.or.jp
電子メール fasnet@hotweb.or.jp
 

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コルクの床のことを教えてください。


<東京都練馬区大泉学園・ネコママさん(自営業・34才 女性)>


110IL346.gif  教えて下さい。
 今度床をコルクで張ることになりました。つきましては、
 1.お掃除を始めとした手入れの方法
 2.日常生活でのタブー他
を、実際にお使いの方、また、施工された業者の方、ぜひ教えて下さい。
 当方可愛いネコ2匹と同居予定です。



お問い合わせのコルク床の件
札幌市手稲区富丘6条7丁目4番13号
株式会社 テラニシ
TEL 011-683-2918 FAX 011-683-6926

 ご質問の点についてお答えいたします。
 1.お掃除を始めとした手入れ方法
 表面コーティング加工なし品について:
 コルク白木専用ワックス(水性)月1〜2回ワックスがけするのが良いようです。
 2.日常生活でのタブーその他
 重量のある家具等は置くとその箇所だけ窪みになり易いので注意が必要。
 水が常時かからないようにする。
 いすを動かす等で、傷がつく可能性があります。
 
 以上なのですが、メール文中に「ネコ2匹と・・・」とありましたが、本当のことをいえばコルクの床の施工はおすすめできません。動物はオソソをしないとも限らないので、匂いが染み込む可能性がとても高いのです。施工がまだでしたら、できれば他の素材に変更したほうがよろしいと思います。
 以上、上記の回答がお役にたてれば幸いです。
 

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契約を破棄して、業者を変更したい


<愛媛県伊予郡・ピットさん(会社員・33才 女性)>


110IL347.gif  家を建て替えるときに、数社で見積もりを出してもらうといいと聞きますが、わたしも仮契約のようなものをしてから、もう一つの業者にかえたいと思い始めたのですが、一体どのくらいお金をとられてしまうのかが心配でなかなかふんぎりがつきません。
 契約書の内容次第だと思いますが、一般的なケースはどうなっているのでしょうか。設計の図面は無料だとは聞いていますが、100万円程度払っていて、測量などもしてもらっていて、それに伴う資料ができあがっている段階です。



リプランからのお答え

 おっしゃられるとおり「契約書の内容」次第です。「仮契約」と書かれていますが、100万円の支払いが行われているようですので、「仮」というのは単に言葉の問題で、実際は契約がすでに実効していると考えた方がよいでしょう。したがって、こうした場合は、それこそ記載されている「契約書の内容」次第です。
 よく一般的に、という質問がありますが、建築関係の「一般的」契約書は、日本建築学会など4団体の定めたガイドラインともいえる通称「四会契約」がありますが、だからといって各社が随意に作成した「契約書」がそれに準拠している必要はなく、現に契約を交わしている以上、ほかの契約と比較してどうこうとはいうことは出来ないと思われます。あくまでも「相対」の契約関係をきちんと踏まえた「契約の破棄」に沿った「違約金」が相当ではないかと思います。
 なおくわしくは、地域の弁護士さんの団体の「無料相談」(たぶん月に一度くらいは機会があると思います)などで聞いてみてください。
 

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上階の騒音について・返信


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<YKさん>


 こんにちは、いつもいろいろと役立つ情報を興味深く拝見しています。  先日、上階の騒音について掲載させていただいた者です。質問について早速お返事いただいて、とてもうれしく思います。 床の遮音性能についてはまず心配無いということで、ほっとしました。内覧会は3月なので、その時にはT.Kさんの言われたように上階の音がどんなふうに聞こえるか体験しておこうと思います。早く引っ越せる日を楽しみにして、それまでは上階の騒音にもなるべくイライラしないように(イライラするだけ損ですし・・・)我慢しようと思います。どうもありがとうございました。
 
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