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建て売り住宅の敷地の水たまり


<札幌市・ kikuchiさん>


110IL330.gif  初めて投稿させて頂きます。
 住宅クレーム110番をいつも関心を持って拝見させていただいております。
私はこの度、札幌市南区に某社の所有する建売住宅を購入したのですが、敷地のちょうど物置を立てる予定の部分に雨が降ると、たて長に約8畳程の深い所で水深15〜20cm程の水溜まりができてしまいます。地盤は粘土質の茶色の土です。乾いた日に良く見ると確かにそこだけ土地が窪んでいます。
 
売り主側では対処しないと言います。11/15以降に物置が来るので、当方の費用で対策を検討中なのですが、こういった場合、売り主側か区画造成実施側(某M土地区画整理組合?)かに瑕疵は問えないものなのでしょうか?
アドバイスお願い致します。



リプランホームページより

 ほとんど聞かないような内容の相談で、お答えが遅れました。
 敷地に水たまりが出来ると言うことですが、書かれてあるような程度の水たまりであれば、別な場所から土を運んで土盛りすれば、解決することなのではないかと思われます。建て売り住宅の場合には、現状の有姿を確認の上で購入されたことと思います。記載の通り「良く見るとくぼんでいます」ということですので、注意してみれば事前にこれを確認することは可能だったと思われ、しかも、内容は基本的な「土地の要件」を満たしていないほどの問題とは、考えられないのではないかと思います。
 また、土地の瑕疵という考え方も、通常問いにくいことではないかと思います。泥炭気味の土地でも、そうした面でのマイナスポイントを価格という形で、確認した上で購入するものでしょうから、ご相談のようなことは、現実問題とはなりにくいだろうと思われます。
 なお、疑問と言うことでしたら、弁護士などにご相談されるしかないと思われますが、いかがでしょうか。
 

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騒音を考えてマンション最上階を購入したつもりが……


<兵庫県・NMさん(主 婦・32才 女性)>


110IL331.gif  騒音に煩わされるのが嫌で、マンションの最上階を購入しました。戸境厚18cm、床スラブ厚18−25cmです。しかし、住んでびっくり。隣りの子供が廊下を走る音、隣りの掃除機の音、そして、隣りか階下かわかりませんが電話の音、これが異常にするのです。電話の音なんて、隣りの部屋でなっているのかと思うくらい。寝ようとしてもどこか遠くの方で人の声がしているような感じで聞こえてくるのです。
 戸境厚18cmで、こんなに聞こえるものなのでしょうか。こんなものかなと諦めていたのですが、RCでなくてブロックだったなんていうメールを読んで心配になりました。
 それから、壁から隣りの水道の音が聞こえてきます。これって、水道管の回りに防音の処置がされてないってことですよね。こういうのって、構造上の欠陥にはならないのでしょうか。プロの方のご意見を聞かせていただければ、と思います。



お答えいたします。
FAS本部・HQ住宅研究所  代表 福地脩悦
0123-32-2440

 居住空聞での騒音問題は、トラプルの中で最も解決の難しい問題です。特にマンションなどの共同住宅では、一枚のコンクリート壁体の向こう側に他人が住む事から、その対応をいっそう難しくしています。戸建住宅と対比して、共同住宅へ住む事の一番のウイークポイントであるといえます。騒音の原因を特定する事も大変難しいものがありますが、質問の18cm以上のコンクリートから隣の生活音が透過する事はまずないと思います。これがブロックと言えども特別に音を透過する事にはなりません。  鉄筋コンクリートの建物でも内部の間仕切りをブロックで施工する場合があります。これは別に手抜き工事ではありません。むしろブロックは吸音性を持ち、幅広い音の波長を遮音すると言われ、意識的に防音部材として便用される事もあります。
 質問の内容から判断しますと、最上階の上に屋根がある場合、天井裏が繋がっていることがあり、工事中の出入りのため使った作業開口部から音が透過している事が考えられます。また、同じく最上階の場合、天井裏もしくは、すぐ上の屋上で空調ダクトが連通されていて、このダクトを通じて音が透過している事もあります。子供の廊下を走る音は、廊下とのドアのエア抜さスラットや建て付けのまずさから音が漏れる場合があります。
 いずれもマンションの施工販売会社に相談し、原因を特定しての処置により、ある程度の騒音を和らげることができます。これが構造上の欠陥と決め付ける事は出来ないと思います。  水道管の音は、設計段階からの防音器材と防音構造の施工で解決出来るものなのですが、そのコストが建設費に上乗せになるのは致し方ありません。
 騒音の問題は、その人によっての感じ方が異なり、その墓準を特定する事自体が困難です。何デシペルと言う騒音の墓準こそありますが、騒音の発生源によってその程度を特定する事は大変難しいものかあります。本件解決のためには、決して感情的にならず、マンションの施工販売会社に根気よく、そして反好的に相談し、少しでも騒音ストレスを解消するように努めて下さい。相手の出方で感情的になりますと、損をするのは必ず生活者です。又、マンションなどの共同住宅は、人が集合して生活出来る事で得る多くの利点がございます。しかし、騒音の問題はその副作用として必ず存在する事になります。
 
●関連の質問や追加質問がございましたら、回答者・FAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。勿論、リプランに今まで通り質問しても構いません。
FAS本部ホームページ http://www2.hotweb.or.jp/FAS/
 

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ALCの外壁材って?


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<三重県津市・SFさん(会社員・36才 男性)>


 現在木造住宅購入(新築)を検討中で、外壁材に旭化成のパワーボードを考えているのですがALC外壁材の耐久性、安全性等の優れている点、又注意すべき点を細かく教えてください。宜しくお願いします。



ALCは凍害の心配のない地域ではよく使われます。
リプランホームページより
0123-32-2440

110IL333.gif ●特徴は?
 反りやひび割れがなく火に強いのですが、吸水しやすいので施工中雨ざらしにしないよう注意。また、吸水による凍害防止のため、寒冷地では寒冷地用の設計施工が必要。衝撃で欠けやすいので施工するときには注意。ALCとはAutoclaved Lightweight Concrete の略。気泡などの空隙部分が全容積の80%を占め軽量、木と同じくらいの重さです。
 厚さが50mmもあるものを下地にくぎで留めていくのでデザイン上彫りが深くなり、高級感があります。
●何でできている?
 石灰質材料とけい酸質材料を微粉末にして水と混ぜ、ガス発生剤(アルミニウム粉末)を添加して細かな気泡をつくり、固まった後に高温、高圧で養生して硬化させたもの。
●耐久性は?
 燃えない、変質しない、伸び縮み・変形しないので、凍害を起こさなければ、かなり耐久性がありますが、はっきりした年数はわかっていません。組成などが今のものと同じかどうかはわかりませんが、スウェーデンでは開発当時の1910年のALCが現存しているということです。
●点検・メンテナンスの方法
 表面の塗装の劣化を中心に見るのがいいでしょう。割れたものは交換するしかありません。カケているものは、専用の補修材(モルタルのようなもの)があるので、これを用います。ただし、原因が「凍害」の場合は再発の恐れがあるので、水の侵入場所をつきとめるなど根本的な解決策が必要。
 他の外壁材もそうですが、ボールぶつけや車ぶつけはやめましょう。
●施工費用は?
 表面にほとんど加工されていない状態のALCで、材料費は1m3あたり約3千円〜4千円。これに塗装費用や足場代、手間代などが加わるのですが、サイディングとそれほど変わらないと思っていいようです。
●ちょっとイイ話〜設計施工のポイント
 ALCは水を吸いやすいので、寒冷地ではムキ出しで外壁材として使うことはほとんどありません。水を吸うと凍害などの損傷の原因になるので、壁の中に室内の水蒸気を入れないように防湿気密を心がけてきちんと施工することが大切。その他にも丈夫で防水性の高い塗装材を表面に塗ったり、部屋の中からの水蒸気を逃がすために通気層を設けたり、いろいろな工夫がされています。窓まわりなどの結露防止も大切です。結露水は、塗装のない部分を攻撃します。困ったものです。他に、表面の塗装材が傷むのを防ぐために建物の表面を水が伝わるような形状にしないことも大切です。
 

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