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JYROGO.gif <弁護士さんの住まいの相談シリーズ・第2回>

隣に建設されたアパートによる日照問題


<質問者・MUさん>


110IL231.gif  私は、2年半前に分譲マンションを購入。(大手不動産から)6階建てのうち南面の2階に住んでおります。
 購入時は、マンションの南側は、まだ畑であり何か建設されるか不安に思い販売員に聞いたところ「まだ10年は畑のままです」との説明で安心して購入してしまいました。
 ところが、昨年の12月から畑はつぶされ造成が始まり聞けば3階建てのアパートが建設されるとか。
 そこで今年に入ってからマンション住民で、アパート建設主に対して説明会を開いてもらうなどいろいろやってきました。この3階建てアパートは、10m以下であり建築基準法上日影問題は無関係とのこと。
 最低限のプライバシーを守る程度の軽微な仕様変更のみでとうとう5月に完成してしまいました。
 元来私のマンションは、半地下な為マンションの4階とアパートの3階が同じぐらいであり私の2階はまったくの日陰。がまんできず「10年は畑のままです」との販売員の言葉があるので現在は販売元の大手不動産を相手に現在交渉中です。南面の日陰のマンションは不動産価値が著しく損なわれたとの理由で代替マンション案や不動産価値減少分の返金など交渉中ですが難航しております。
 こうゆう場合は、我々の主張はもう間違っているのでしょうか?相手の「売らんが為の商法」に泣き寝入りするしかないのでしょうか?となりのアパートに日影保証などないのでしょうか?
なにか いいアドバイスがあればお教え下さい。


日照権の侵害が法的問題となりうると思います。
東京都中央区銀座7-3-8銀座DSビル
  TEL 03-3572-5078 FAX 03-3572-5669
弁護士  奥野 滋

110IL232.gif  第2回のご質問は、「隣りに建設されたアパートによる日照問題」についてですが、入居後2年半くらいでまったくの日陰になったという事には同情を禁じ得ません。
 まず、購入したマンションの売り主である大手不動産との関係ですが、大手不動産の販売員が「マンションの南側は、まだ10年は畑のままです。」との説明を行ったという点に問題があることは間違いないでしょう。ただ、その説明によって、安心して購入したというあなたの決断が正しかったか、というと必ずしもそうとはいえないという面もあります。マンションの南側の土地が、その大手不動産の所有ならば別ですが、他人の土地であれば、畑のままであるかどうかは大手不動産が決められないことだからです。したがって、「10年間は畑のままである」という予測が購入の強い動機であるとすれば、「10年間は畑のままである」という説明に対して当然、「どうしてそんなことがいえるのか」という形で、説明の根拠を求めるべきであり、これを行わないまま漫然とその説明を信じたとすれば、その過失は決して小さいものではありません。具体的なやりとりがどんなものであったか、必ずしもハッキリしませんので、断定は出来ませんが、大手不動産に代替マンションの提供を求めたり、価値の減少分の支払いを法的に求めることはなかなか難しいように思われます。
 ところで、「まったくの日陰」という事実に間違いないでしょうか?ご質問の主旨ですと建築基準法に違反していない建物のようですが、まったくの日陰という事であれば、アパート建築主に対する損害賠償が問題になります。
 建築基準法は全国統一的な行政法上の規制ですが、実際に建物が建つ環境は千差万別であり、建築基準法に違反していても日照に問題ない場合もありますし、建築基準法に適合していても日照が問題となる場合もありますから建築基準法に適合しているかどうか、は被害者が我慢すべき範囲内の侵害かどうか(これを「受忍限度」といいます)を判断する重要な事実ではあっても唯一の要素ではなく、日照被害の程度、建物が建っている地域の状況、被害を受けるに至った事情、加害者の加害行為の内容・程度・社会的評価、加害行為を行うに至った事情、加害者に加害の意志があったか、なかったか、などを総合的に検討し、日照阻害の結果を受忍しなければならないか、を決定するのです。
 そして商業地域においては、場所的環境から日照阻害はある程度やむを得ないと判断されるのですが、住宅地においては快適で健康な生活のための利益が強調されてよいことになりますので、ご質問の例では日照権の侵害が法的問題となりうると思います。
 ただ、既に建物が竣工してしまってからでは、損害賠償として金銭賠償を請求するほかない場合が多く、その慰謝料額もそれほど多くは認められてはいないのが現状ですが、この点も検討されてはいかがでしょうか?
 

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24時間換気システムと焼き肉の煙・・・


< 川崎市幸区・AKさん(会社員・41才)>


110IL233.gif  24時間換気システムについて、質問があります。  現在、3階の2×4で1階を賃貸、2/3階を自宅にしようと考えています。以前より換気システムには積極的に採用して行こうと考えていましたが、ふと疑問がおこりましたので、ご回答いただければばと思い投稿させていただきます。
 
1.基本は、24時間連続運転ですが、焼き肉等で臭いや煙が出る場合でも窓を開けないのでしょうか?
 当然開け閉めは、本人の自由ですから、バカげた質問になりますが、締めきっていてはじめてその効果が現れると考えるからです。一度開けて、再度、全館を均一の温度にもっていく為に、電気代もロスしてしまいます。
 経験ある方は、教えて下さい。

2.掃除機をかける時は、窓を開けるか閉めたままか。
 最近はフィルターの性能が良くなったので、塵が舞う事は少ないと思いますが、臭いは、解決されていません。そうなると、やはり窓を開けたくなるのが普通だと思いますが、...?セントラルクリーナと換気システムはペアで設置すべきか?経験ある方は、教えて下さい。

3.主婦の長話し
 近所の知り合いが来て、玄関のドアを開けっ放しで話込まれたら意味が無い。ここまでひどくなくても、1家4人で暮らせば、ドアの開放が頻繁に発生する事になりますが、さほど影響ないのでしょうか?

4.ふとんを乾したいけど、窓を開けっ放しになってしまう。
 乾燥機を使用するしかないのかな?
 
以上、疑問にわいた事を書き留めてみました。



それほど神経質になる必要はありません。
「住まいを科学する技術集団」新住協会長 安田 弘(STV興発代表取締役)

110IL234.gif 1. 換気装置を運転していても、タバコ、焼き肉などの煙、臭いのひどい時は窓を開け早く排出した方が良いでしょう。冬は寒気が入り、室温の低下がありいやだと云われるのなら、時間をかけ換気装置にまかせるしかありませんが、換気装置の電気代は1日当たり40〜50円程度です。北海道の冬でも煙のひどい時は窓を開けることがあります。
 
2. 掃除機をかける時は多少の塵が舞うことがありますが、窓を開けることはないでしょう。また換気とセントラルクリーナーはセットである必要はありません。
 
3. 換気装置運転中のドアの開閉が気になるとのことですが、それほどシビアに考えなくても良いでしょう。換気量が増えることは一向にかまいません。
 
4. 冬の暖房中、またクーラーの運転中は熱損失が増えますが、それ以外は大いに窓を開け、ふとん、洗濯物を干してはいかがですか。北海道の夏は殆ど窓を開けっぱなしで、快適に暮らしています。締め切った時に換気装置が有効です。
 

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地下室の断熱材についての相談。


<SGさん>


110IL235.gif  拝啓。リプランホームページ様。
 以前、ホームページの方に「3年経っても使いたくても使えない地下室!」のタイトルで相談を寄せた、Sです。
 また、アドバイスお願いします。
 以前、近じか断熱材を入れる工事を行う予定だと、お知らせしましたが、やっと工事が施工される事になりました。ついては、その断熱材について意見を伺いたいのです。
 
 M社の計画している断熱工事は、D社の「スタイロフォーム」という二次加工品を使うとの事。この製品の特徴をかかれたパンフレットには、この様な特徴が書かれていました。以下に書きます。
 
・水を吸わない
完全密閉状態の独立気泡で出来ているので、水を吸収しにくく(吸水率0.01以下=容積比)膨潤や軟化、変形、変質の心配がない。
 
・熱を伝えにくい
完全独立した無数の気泡でできた、いわば空気の板。熱を伝える三要素を、この中に閉じ込め、すぐれた断熱性能を発揮
 
・軽くて丈夫
 水の重さの約30分の1、しかも圧縮強度は大変丈夫。鉄筋コンクリート構造に直接打ち込んだり、冷凍倉庫などの断熱構造床スラブにも安心して使用できる。
 
・長時間、断熱性能が変わらない。
 断熱材は建物の一部です。一旦施行したら断熱性能が低下しても取り替えられません。スタイロフォームはほこりや湿気を寄せ付けないので断熱性能はほとんど変わらない。
 
・加工がしやすい
板状で適度な硬さを備えているため、加工がしやすく、鉄筋コンクリート構造の打込工法など、極めて経済的な省力化工法が可能。
 
・品質が安定している
JIS表示許可工場で製造されているので常に安心。
 
以上の様な事が書かれていたのですが、この特徴の中で2項目の一度施行したら断熱材は品質が低下しても取り替えられないと言うところが大変気になりました。もし、今回やってみると言う工事で、あまり改善されなかった場合でも、もうやり直しが効かないということになるのかと不安になっているのです。断熱材とはこういうものなのでしょうか?品質が低下するものなのでしょうか?
 
 また、施行方法は、直貼り施行法(SI工法)だそうで、接着剤でコンクリートの下地に貼るそうです。そのスタイロフォームを貼った表面にクロスを張って仕上げると言う事になっています。この方法で、結露は治せるのか心配です。どうか意見をお聞かせください。よろしくお願いします。
 これから、夏場はもっとひどくなる季節です。早く、改善したとのお知らせをお届けしたいものです。
 
PS. 結露で、壁紙に生えたカビはどうしたら落ちるのでしょうか?何か方法があったら教えてください。



ご安心下さい。
回答者 スタイロフォームの製造元・ダウ化工株式会社
  技術開発本部・鹿沼研究所 主任技術員 木村吉晴
TEL 011(709)5801  FAX 011(709)5818

110IL236.gif 1.「断熱材は取り替えられない?」について
 室内側の壁を断熱したとすると、断熱材がコンクリートに接着し、そのうえ室内側に内装下地材や内装材が施工されますね。その断熱材を交換しようとすると、内装材〜断熱材まで全てを撤去しなければならないので、大変な手間と費用が必要だということで、やり直しがまったく出来ないということではありません。
 
 なお、付け加えますとパンフレットには「断熱材は建物の一部ですから断熱性能が低下しては問題です。その点、スタイロフォームの性能は半永久的に変わらないので安心です」旨が記されています。
さらにご安心下さい。
 
2.「結露は治せるか心配」について
 結露が地下室だけで発生するということは、地下室が他の部屋より温度が低いか、湿気が多いか、その両方か、ということです。
 
壁面を断熱するということは、
 
1. 熱ロスを減らして、上階からの伝熱や地下室の放熱器の熱で室温を高くする。
 
2. 断熱材内面の熱容量が小さくなるので壁面温度の室温に対する追従性が良くなる。等の効果があります。
 
1.については室温を上昇させることで室内の低温な部位を無くして結露を防止する
2.については、春先から夏にかけて外気温が上昇しているにも関わらず地下室の温度が低いのを低減することで春先から初夏にかけての結露を防止するということです。 しかし、壁面を断熱しただけで結露が止るかどうかは全体の状況把握ができていませんのではっきりお答え出来ません。(なかなか複雑なため、文章にすると膨大な量になってしまうんです)
 
 尚、S1工法に関しては、種々の留意事項が有りますが、本物件に関してうまく施工出来るかどうかは状況が不明のため(現場を見るのが一番いいのですけどね)判断しかねます。
 
 じゃあ、不安をスッキリさせるにはどうしたら?ということになりますが、私のところか(電話料金があまりかからないような)もよりのダウ化工へ直接お電話下さい。
 
TEL (011)709-5801
FAX (011)709-5818
E-mail: ykimura@dow.com
 

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「騒音を考える会」は一応の解決


<東京都小平市・Wさん(会社員・30才)>


110IL237.gif  以前「工場の騒音」でアドバイスを頂きました小平市のWです。
 その後、私たち「騒音を考える会」では、売り主と交渉を重ねるうちに、売り主が「騒音測定」を提示したので、承諾をしました。ところが、急に売り主が「騒音測定を中止したい」との申し入れがありました。その理由が、工場が9月に移転するので騒音測定の必要が無くなったと言うものでした。
 私たちにとって、この工場移転の話は、最良の結果となったわけですが、今一つすっきりしない思いでした。そこで、私たちはこの騒音問題は、虚偽の説明をして販売した「売り主」にあると考え以下の活動をしました。
 
1)市役所の無料法律相談で弁護士に相談
 →裁判でのポイントは、購入時の説明と重要事項説明書の記載が
  実際と違うところであるが、勝利するのは難しい。工場の移転
  の話を考慮し、裁判の費用と期間を考えるとメリットは少ない。
2)市役所の環境保全課へ相談
 →市では、工場にクレームがあったことは伝えるが、実質的な指
  導はできないので、都の環境保全局環境管理部への相談を提示
  された。売り主に対しては、市として何もすることが出来ない。
3)東京都の住宅局不動産業指導部指導課へ相談
 →都としては、この様な問題を起こしたこと重視して、売り主に
  対し厳重注意を行いました。今後、同様な問題が発生した場合、
  には注意では済ませれず指導勧告がされるでしょう。
 
 これらの結果を受け、「騒音を考える会」は一応の解決を見たとしています。
 しかし、工場移転後の跡地利用が気にかかるところです。
 
 リプランのスタッフの皆様には、お世話になりありがとうございました。以上
 
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