工期遅れと建材の約束違い

＜埼玉県浦和市・ＡＹさん（会社員・38才）＞

法律的な面からアドバイスいたします。
　東京都中央区銀座7-3-8銀座DSビル
　TEL 03-3572-5078　FAX 03-3572-5669
　弁護士　　奥野　滋

　＜リプランより／今回から弁護士さん初登場です。今後も月に1回程度のアドバイスをしていただくことになりました。法律的な面での住まいのトラブルに対して発言いただきます。ただし詳細の前後関係が不明な事案についてのアドバイスになりますので、一般的にあり得る場合、という想定回答になります。ですから、必ずしも相談内容に完全に合致はしていない場合もあると思います。ご了解ください＞

　今回のご質問は、「建築の工期遅れと建材の約束違い」ということですが、いずれも契約した内容が守られていないということですね。このような問題は住宅のクレームの中でも最も多いもののひとつですので、今回は、契約にあたっての基本的対応について述べましょう。住宅を建てる場合、建築業者と施主との間で「建築請負契約」を締結し、その契約に基づき、建築業者は住宅を建築し、施主は請負代金を支払うという債務をお互いに負うことになります。
　法律的には、建築請負契約には契約書は必要ではなく、口頭でも契約は成立しますが、必ず契約書を作成すべきです。
　「契約は守らなければならない」と言ってはみても、口頭の契約ですとついルーズになりがちですが、契約書を作成しておけば、建築業者も契約書どおりに工事しなけれぱならないとの認識が強まります。
　また、住宅の建築は、工事の内容が複雑多岐にわたっており、口頭で契約内容を明確に定めることは困難ですが、契約書を作っておけぱ、契約内容も明らかとなり、トラプルも起きにくいということになります。日本では書面を作るという習慣はなじみにくいものと言われているようですが、スーパーで大根を買うのとはわけが違います。今回のご質問にもあるとおり、大きな出費を伴うのですから、契約書という題名でなくとも、何でも書面にしておくという姿勢が大事です。
　さて、それでは、その建築請負契約書はどのように作成するか、という点ですが、民間の建築工事については、日本建築学会、日本建築協会、日本建築家協会、全国建設業協会の4団体で作成した「四会連合協定　工事請負契約約款jというものが存在し、この約款を契約書に添付して工事の一般的な契約内容を約款に従って定めるという方法が広く知られております。概ね両当事者に公平な立場で規定されているので、契約の基本はこの約款に基づいて行って差し支えないでしょう。
　ところで、施主の注文により建築する住宅は、それぞれ個性があり、その工事内容は千差万別ですから、先程の約款だけでは、当該住宅の建築工事の具体的な中身まで決めることはできません。そこで、契約に当たっては、「設計図」「仕様書」「見積書」など工事の中身がはっきりわかる書面を契約書及ぴ約款に添付するということを忘れないようにしなければなりません。
　また、当初の計画を変更したり、途中で追加工事を行う場合も多々ありますが、そのような場合でも、変更や追加の内容に後日争いが生じないように、きちんと書面を作るべきですし、少なくとも建築業者から変更や追加に関する見積書を貰うということは心掛けたいものです。
　さて、ご質問の方については、そもそも建売という形式なので、請負契約書は作成しないパターンかと思いますが、売買契約書はあるでしょうから、そこに引渡の時期が記載されていれば、その引渡時期を遅延することは売主の債務不履行となり、損害賠償を請求できるということになります。ただ、何が損害かということになるとその立証はなかなか難しいと言わざるを得ません。
　ところで、一般の建築請負契約について、先程の四会連合の約款の例で言いますと、工期遅延については、「工事業者の責に帰すべき事由により、契約期間内に契約の目的物を引き渡すことができないときは、別に特約のない限り、施主は、遅滞日数1日につき、請負代金金額から工事の出来高部分と検査済の工事材料に対する請負代金相当額を控除した額の1／lOOOに相当する額の違約金を請求することができる」旨の規定があり、工事遅延に対する損害賠償請求権を認めています。
　四会連合約款によらない契約でも、契約書に工事遅延に対する責任を追求しないという特約がない限り、業者の工事遅延により施主が損害を被ったとすれぱ、その損害の賠償を講求できるのですが、売買の場合と同様、損害の立証がなかなか難しいのです。四会連合約款では、いちいちどんな損害があったか立証しなくとも損害賠償を請求できるというところにメリットがあります。
　次に、ペアガラスの件ですが、これはもう証拠の間題というほかありません。おっしゃるとおり、議事録位は残したほうがよかったかもしれません。 　ただ、工事遅延については、建築業者の遅延理由はいずれも正当なものとは言えず、損害の基準については四会連合約款がありますし、見積額の違いについても一旦は建築業者が20万円と言ったのですから、不満がある以上、これを基準として建築業者と協議することは当然でしよう。
　

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納得できないマンション仕様変更

＜東京都江戸川区・はまさん（会社員・30才）＞

リプランホームページより

　内容が非常に現場的なものですので、調査せずに発言できるものではないと思います。
　ただしこのマンション販売会社は、このように事前にきちんと連絡してきているという事からすれば、誠意の感じられる会社といえると思います。（もちろんより早い段階、販売前までにきちんとこうした点はチェックされるべきだというのは当然の思いですが）戸建て住宅などでも、当初図面から細かい仕様変更というのは一般的にあり得ますので、きちんとした対応がとられている範囲では、施主側としてもよく内容を吟味して柔軟に対応すべきではないかと考えますが、いかがでしょうか？
　また、上の「工期遅れと建材の約束違い」へのアドバイス回答も参考になると思いますので、ごらんいただきたいと思います。
　

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早まった契約と、その後分かった実勢価格への不信感

＜神奈川県相模市・ＮＹさん（会社員・47才）＞

リプランホームページより

　難しいだろうと思います。
　最初の営業マンのセールストークはどうであれ、その後、実際にあなたとその会社が交わした「契約書」が存在しているのでしょうから、言った言わないの水掛け論ではなく、そこに表記されている内容が、両者間に存在する契約関係の全てと言うことになります。よく確認して、係争して勝ち目があると判断されれば行動されるのもひとつの手段とは思います。
　ただし一般的に言って、価格設定の問題は、第３者的な判断には適さないものなのではないかと考えられます。というのは、最初のモニタキャンペーン価格というもの自体も、常識的に考えればその会社の都合で付けられた「自社標準価格」に対しての割引ということでしょうから、基準自体その会社が勝手に作った、第３者が厳密に作った基準ではないので、営業マンのトークも、冷静に考えれば必ずしも絶対に不当な表現ともいえないと思われるからです。いかがでしょうか？
　

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