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あまりに高いぞ、住宅価格!


<2年後に北海道移住の予定の大阪市・Kさん>

110IL39.gif  はじめまして。
 現在、大阪にすんでいます。2年後には、旭川に引越しの予定です。
 住まいのことに、いろいろと思いを巡らしています。北海道では、高断熱、高気密の家が、普及しているそうですね。快適な暮らしに、夢は広がっていきそうですが、それを無残に打ち破るものがあります。
 値段です。
 あまりにも高い家の値段です。この悩み、この不満何とかならないものでしょうか。では、失礼します。



<質問内容の問い合わせ/リプラン編集部>
 
 投稿・質問をいただき、ありがとうございます。
 ネット上でお答えしたいと思います。価格というのは意外に盲点でしたが、北海道での住宅建築単価は、住宅金融公庫などのデータでは全国平均からは低めになっています。もちろんいわゆる高気密・高断熱施工をおこなったとしても、そのコストは他のコストアップ要因と比較して僅かなもの、というのが北海道での一般的な理解になっています。
 その意味で、価格が高いというのは、より具体的な坪単価として、いくらくらいを考えられているのか、ぜひお知らせください。
 住宅クレーム110番のテーマとして掲載するために、必要ですので詳しくご意見をお知らせください。どうぞよろしく。



返信。 ではもっと具体的に書かせてもらいます。


<2年後に北海道移住の予定の大阪市・Kさん>

 ホームページでは、具体的に、いろいろな角度から住宅のことを取り上げておられ楽しく見せていただきました。
 アンケート欄で書いた住宅が高いということについて具体的に書かせてもらいます。
110IL40.gif  旭川の移住先は、離農農家の跡地で、古家が建っています。
 自分で手直しできるものかと、今年の夏、出かけていきました。
 やってみると、床と壁の補修だけでしたが、ホームセンターで材料を調達しながら案外できるものでした。
 また、昭和43年に家を建てた話を聞きました。元山といって材料を配ること、基礎工事など自分で段取りをすると,延べ50坪の建物が、現金持ち出し90万円で建ったそうです。
業者任せでは、平均坪工事単価は、5万円ぐらいだったそうです。
 
 現在、大阪では、全国展開している大手のハウスメーカーの建てた家に住んでいます。
 旭川でも、まずその業者さんをたずねました。古家の立替えを考えていたからです。
 家は延べ40坪で約2000万円、自己資金がいくらで、公庫の借入れがいくらと見積もりをしてもらいました。
 最初は、大阪で建てたときと同じ感覚でそんなものとも思っていました。
 
 しかしこれからの旭川での暮らしを考えると、1円も無駄はできません。
 1000万借りるのに、手数料や、保証料だけで約100万かかります。切りつめれば半年は、暮らせる額です。
 借りずに済ませられるやり方はないものかと思いました。
 自分でできることは自分でやる。材料にこだわらない。できるだけ諸経費を省く。などでしょうか。
 これらは、大手メーカーと呼ばれるところでは、難しい対応でした。
 住む自分のために家を建てるのではなく、メーカーの商売のために建てるのかという気にもなりました。
 上のことを実行するために古家に住んで自分でログハウスを建てることにしました。
 これで少し納得かと思っていたのですが、現地フインランドでは、日本と比較にならないくらい安いログハウスがあります。それでいいと思っても、それを調達してもらうことは容易ではありません。
 豪邸があり、メーカー主導の家があり、同じように経費節約型の家もあるはずです。しかし、経費節約型の家を考えたとき、その壁は、なかなか高い。この夏、床と壁の補修をしただけで、それを感じました。
 
 そんなやこんなやで、つくづく日本の住宅は高いと思ってしまうわけです。
 
 問い合わせていただいたものとはかけ離れた内容かも知れませんが、およそ感じていることを書かせてもらいました。わざわざ問い合わせいただいたことうれしくおもいます。では失礼します。
 
 
 このご意見に対して、住宅設計施工の立場から(株)テラニシの寺西毅さんと、コストダウンのために「分離発注」方式による住宅建築を建て主さんに勧めている(株)手嶋設計事務所の手嶋さんのご意見・アドバイスをいただきましたのでご覧ください。



現実に高い部分と、
  その理由また安く建てるコツをおしらせします。
 
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 (株)テラニシ・寺西毅
 TEL011-683-2918
 
■現実に高い部分(北米との比較で)
 
1.大工工事
工法の違いによる生産性の違いはあるが、大工さんの時間当たりの生産性は日本の方が20〜30%ほど悪いと思われる。北米では時間当たりの生産性を追求するが、日本では1日あたりの生産性を追求している。(せいぜい半日単位での区切りで仕事をこなす。)
また北米では単能工での作業システムが確立されている。日本では多能工的な考えなので、大工さんがする仕事の範囲が広すぎます。そのためどういうことになるかというと、高い賃金の大工さんがボード張りのようなローレベルな仕事をしたり、断熱材を入れたりしている。こんなことで個々の工事単価が北米より高くなる。ようするに生産性を上げる工夫が足りないと言えます。日本の工業生産物が価格面で世界の市場をリードできるのは、この「生産性の工夫」が成功しているからなのです。住宅業界も絶対に見習うべきです。

2.諸経費
これは工事費の15〜20%の範囲が妥当と思われます。内訳は営業・設計費5%、現場管理費5%、一般管理費(会社経費)5〜10%。北米でも大体この範囲と思われます。これ以上の場合は、宣伝広告費や営業費用のかけすぎと思われる。場合によっては表には出さない形で30〜40%を計上しているケースも見られます。
 
■現実に高くなってしまわざるを得ない部分。
 
1.輸入品について
「現地価格は安いのに…」ということですが、最近は円安のため、3年ほど前から比べると40%近く高くなっている商品もあります。ただし為替レートを考えずに輸入品の仕入をすれば、現地価格プラス30〜40%(商社通しの最短ルートで)にはなると思われます。
 
■家を安く建てる「コツ」
 
1.オープンプライスの見積業者を選ぶ
 原価公開されている業者を選ぶのが最大の「コツ」。品質と価格が明確で設計変更や支給材、施主工事が簡単明瞭にできます。(資材はDIYショップよりずっと安いはず)
2.自分でできることは自分で作る。これが一番安くできる方法です。
以上、私なりに思っていることを箇条書きにしましたが、私たち建築サイドが既成概念にとらわれず、国際的に通用する価格と品質を達成することが、今一番必要な事だと思います。建て主の方もいろいろと勉強されて一緒に家づくりをしてくれる業者さんにめぐり会えることを望みます。
 
 
さらに手嶋設計の手嶋さんのご意見を掲載します。



削れる経費はとことん削って家にも予算にも満足して欲しいだから私は『分離発注』をすすめています
 
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 株式会社 手島設計事務所
 TEL011-572-0155
 

分離発注でマイホームができるまでのおよその流れ
1、基本計画
 ●基本プランを決める
 ●資金計画を練る
 ●公的資金の申し込み
2、実施設計
 ●設計・工事管理の契約
 ●建築確認申請
 ●工事費の決定
3、契  約
4、工  事
 ●着工・中間検査
 ●工事出来高による中間支払い
 ●建物の表示登記
 ●地方自治体完了検査
 ●建物の保存登記
5、完成
 ●引き渡し
 
 家ができあがるには基礎工事をはじめ、木工事、電気工事、給排水工事など約16種類の工事が必要です。「分離発注」とは、ハウスメーカーや工務店を通さず、各工事別に業者と契約を交わす方式です。次のようなメリットがあります。ただし実施には設計事務所などのアドバイスが不可欠と思います。  
■コストダウン
 元業者がいないので、流通過程の単純を図ることができ、それに伴い人件費・材料費などのコストが低くなります。同じような家を他の方法で建てるより、ずっと安くなるのはこのため。
■適正価格を追求できる
 工事業者と直接契約なので、材料費・工事費が適正かどうか常にチェックすることができます。
■業者との信頼感
 「ハウスメーカーや工務店の下請けではなく、建て主から直々に工事を依頼されている」という思いが、業者の責任感、意気の向上につながります。信頼関係が生まれ、メンテナンスの面でも安心です。
■トラブルがなくなる
 建て主の意向が現場の職人にすみずみまでゆきわたります。話の行き違いなどによるトラブルがなく、スムーズに工事が進むことで、ストレスもありません。
■納得のいく家づくり
 部材、設備機器などが、幅広い範囲の中から選べます。また、坪単価で契約するのではなく、自分の欲しい仕様だけをつけ加える部位別見積もりで、価格にも納得がいくはずです。
 
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マイホームが,いきなりすきま風の吹き込む東屋に…
建て主の要望には必ず値段が付くけれど
クレームには絶対に金額査定がない、のが実態ですか?


<北海道野付郡別海町・KTさん 会社員・32才>

110IL43.gif  9月のはじめに晴れて新築のわが家に入居したものです。
 ところが、引っ越し早々、屋根なり勾配の2階天井のダウンライトの所から正体不明の風が>>>>?
                             せっかくのマイホームが,いきなりすきま風の吹き込む東屋になってしまいました。せっかくテレビでもコマーシャルしている有名なハウスメーカーにお願いしたのに……。
 この「すきま風」以外にも不満は多く、建て主の要望には必ず値段が付くけれどクレームには絶対に金額査定がない、というのが実感です。このまま黙って泣き寝入りをするしかないのでしょうか?


<ハウスドクターKからのアドバイス>
「建て主の要望には必ず値段が付くけれど、クレームには絶対金額査定がない」というのは、名文ですね。しかし、クレームのまま泣き寝入りすることは絶対いけませんよ。直してもらうのが当然ですから。でも直しても直らないこころの部分(デザインとかイメージとか質感とか、品が良いとか悪いとか、ここちいいとか)がすごく大切なんだと思いますが、いかがですか?
 

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