住宅クレーム110番

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入居後に窓ガラスを交換したいけど…


<神奈川県横浜市・OTさん(公務員・36歳・男)>



 突然の質問、失礼します。私は半年後に、現在建築中の新築マンションに入居予定です。部屋は8階建てマンションの6階・南西角部屋です。間取り(図面)を見ると、リビング(ベランダ側)の2枚引き窓ガラス(1枚ガラス)が透明網入りガラスとなっているのです。ちょうど展望も良いところなので、入居後に網の入っていない透明ガラスに交換したいのですが、強度や法的には問題ないのでしょうか。よろしくお願いします。



お答えいたします
ハウテックさん

 建物のガラスの網入りの有無の基準は、建物の配置と開口窓ガラス設置箇所の位置関係によって決まってしまいます。建物はその配置により、隣地境界線、もしくは道路中心線まで1階なら3メートル、2階以上は5メートルのラインに抵触する部分が延焼の恐れのある範囲と定められており、この範囲に開口窓ガラスがあれば網入りとすることと決められています。
 OTさんの購入するマンションのパンフに記載されている網入りの表示も、この延焼ラインに抵触する窓ガラスということでしょう。建築基準法に係わることで、建物全体(検査済み証を入居時にはもらっているのですから)の問題になってしまいます。残念でしょうけれど、あきらめていただくより仕方ありません。また、風圧強度はガラス厚で取っていますから、上記の件だけが問題となります。


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小屋裏の換気は失敗でした


<茨城県水戸市・TMさん(主 婦・45歳・女)>


 いろいろと問題ばかりあった家づくりが、やっと終わりました。初めから温暖化を考えて、夏に強い家をと思っていました。内装その他は木をふんだんに用いて、湿気に強い家になったと思うのですが、小屋裏の換気は失敗でした。外壁の下の通気層内の熱くなった空気は、建材のカタログでは外壁の上方から出て行くはずが、軒裏に入るようになっているし、軒裏換気は多めに取ってもらったのですが(小さな穴があいたボードです)、棟換気は反対されて付けませんでした。断熱は、天井に新聞古紙からつくった断熱材を吹き付けてあります(100ミリぐらい)。
 夏は暑くないはずというのは案の上うそで、2階は夜、特に暑いです。天井に手を当ててみると、もやーっとした感じがします。夕方、天井の点検口を開けてみましたら、ものすごい暑さで木が乾いた匂いが充満していました。
 今さら棟換気を付けることは、不可能でしょうし(屋根下に板を張って通気口をつくらなければ、ということを聞きました)。熱い空気を何とかするには、小屋裏換気扇を付けるしかないのでしょうか。そのときに注意すること等あれば、また、ほかに良い方法があったら教えてください。



回答いたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


次の「2階の暑さに悩んでいます」と共通性がありますので、一括回答といたします。


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2階の暑さに悩んでいます


<茨城県多賀郡・SMさん(会社員・36歳・男)>


 昨年の9月に新築し、初めての本格的な夏を迎えたのですが、とても暑くて眠れません。屋根は陶器瓦で色は黒です。屋根裏には、断熱材グラスウール(100ミリ10k)が入っていますが、小屋裏換気はなさそうです。ただ、軒裏にポツポツと穴が開いている板が数ヵ所あるだけです。
 そこでおうかがいしたいのですが、屋根裏換気システムと、24時間換気システムを導入すれば、解消できるのでしょうか? また、どちらのシステムがトータル的(コスト含む)に最適でしょうか? どうかご教示ください。



回答いたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表 福地 脩悦


小屋裏の換気は失敗でした」と「2階の暑さに悩んでいます」に一括回答します。

 水戸市の方の回答ですが、おっしゃるとおり、外壁の上部は直接外部に開放されていなければなりません。外壁が日射熱で熱っされて上昇気流が発生し、断熱材の抱えた湿気を蒸発させるとともに、外壁の乾燥状態を維持させます。これからの対応としては、軒天(棟裏)のすぐ下(外壁の最上部)にレジスターを取り付けることです。
 双方の質問に共通していえることは、小屋裏温度は適切な施工を施しても60度くらいまで上昇するものです。屋根材が直達日射に温められて100度近くまで上昇します。問題はこの小屋裏の熱をどのようにして排熱するか、また、室内温度を上昇させないかにあります。
 棟換気は小屋裏温度を外部に放出するための換気方法ですが、強い風の雨天に、雨水の漏水を伴うリスクがあります。工務店が懸念をする大きな理由です。小屋裏の換気量は多いにこしたことはありません。棟天の空気孔もその一つです。
 また、大きな電動換気扇も対策の一つです。電動換気扇は必要に応じて稼動させることができますので、有効な対策方法といえるでしょう。自然換気よりも確実な小屋裏換気量を確保できます。
 コスト的にも、結果として電動換気方法が最も有効といえるでしょう。注意事項としては、これも強風の伴う雨を防ぐ構造が必要です。防水フードでガードする方法がベターと思われます。
 天井断熱ですが、水戸市の方はブローイングという吹き込み断熱で、グラスウールより確実な断熱施工が期待できます。ところがいずれも100ミリでは、大変に心もとない断熱材厚さです。真夏の直達日射の遮蔽を考慮したとき、北海道のような寒冷地よりもっと厚い仕様が望まれます。これからでも遅くありません。ブローイングでもグラスウールでも、さらにその上にグラスウールを敷き込むことが可能です。あわせて300ミリ以上の断熱材を敷き込めば良いでしょう。施工はグラスウールをその上に載せるだけですので、簡単です。
 SMさんの質問で24時間換気の問いがありましたが、24時間の居住空間換気は、小屋裏の温度を下げることに全く作用しません。小屋裏換気と居住空間換気とは、その概念も使用目的も異なります。居住空間の換気はその家の気密性能と生活状況によっても異なり、別次元のテーマとなります。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。アドレスは http://www.fas-21.com/ です。もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。


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マンション天井のコンクリートの継ぎ目について


<群馬県高崎市・OHさん(33歳・女)>


 築1年ほどの新築マンションを購入し、住み始めて1ヵ月です。マンションを見に行ったときには、天井の高さが高いか低いかくらいしか見ていませんでした。そして住み始めて電気をつけてみたら、天井の壁紙にシワの寄っているような継ぎ目があったのです(リビング、洋室2部屋)。
 さっそく販売センターの方に説明に来てもらったところ、コンクリートの上に直に壁紙を張っているので、どうしてもコンクリートの継ぎ目のところが見えてしまうというのです(パンフレットには、コンクリートの上にPC鋼材と図で表示してありました) 。梁を出さないために、1.8メートルくらいのコンクリートを工場で作ってつなげているというのです。上の階の方はスプリンクラーの配管があるので、そのようなことはないといいます。そして、どうしても気に入らないなら、天井を少し低くして中に平らになるような材質を入れるというのです。このような苦情は他の方からも出ていたようです。
 売る前に言ってくれていたら買わなかったと思います。こちらもよく見ていなかったのは悪かったのですが。何件かマンションを見に行っていたのですが、天井がどうなっていたかは見ていませんので、新築マンションの現状がわかりません。そういうものなのでしょうか?
 また、そうではない場合は販売会社に賠償もしくは、やり直してもらえるのでしょうか? アドバイスお願いします。



お答えいたします
ハウテックさん

 OHさんのお怒りも無理はないかなと思います。確かにスッキリとしたデザインを優先して居室内の天井に小梁を出すのを嫌い、PC版を床スラブに使用することを提唱する設計事務所や、それを採用するデベロッパーはおります。自身、その工法のマンション建設に携わったことがありますが、その際は軽量鉄骨下地を組み、石膏ボードを貼って、その上にクロスを貼りましたから、OHさんのようなクレームは存在しません。それにPC版同士の継ぎ目をどのように処置しているかわかりませんが、少なくとも、継ぎ目がVカット状となっていて、この部分に伸縮性のあるシーリングを施し、その上からパテ処理をしなくては、1〜2年でその継ぎ目部分には亀裂や破れが出てくるでしょう。PC版に直貼クロスは、施工法としては難易度が高すぎるかなという懸念です。
 他のマンションはどうやっているかといえば、通常はコンクリート床の下に軽量鉄骨あるいは木下地を組んで、ボード貼りの上、クロス貼りをする工法と、コンクリート床を左官補修した上、クロス貼りをする工法の2通りが主流です。天井高を高く取って広さを演出したいリビングルームは、コンクリート直貼りが多くなっている傾向ですが、保温性、防音性に重きをおいて、全居室天井組を仕様としているデベロッパーも老舗では多いです。コンクリート直貼りでもコンクリートにクラックが入ってクロスが破れ、その対応に苦慮しているデベロッパーやゼネコンのアフター係は多いので、PC版の直貼りは、もうちょっと検討の余地はなかったのかなと思います。
 当初の営業マンの説明ですが、たとえあったとしても、室内に梁がありませんというメリットしか言わないでしょう。「クロスに亀裂が入りやすい難点はありますが…」とは言うわけがないですから。それに営業マンだって、クレームが出るのがわかっていれば、クロスが破れる恐れのある工法だったら、何かもっと検討してくれと言うと思うのです。ですから、PC版の採用は、デベロッパーの建設スタッフや設計事務所から聞いているかもしれませんが、その詳しい内容まで営業マンが把握しているかといえば、これはちょっと疑わしいと思います。ですから、OHさんにも事前に詳しい説明はできないでしょう。通常、そこそこのデベロッパーでは、営業マンに物件の営業説明資料として、建設スタッフ(あるいは設計事務所)作成のマンションの仕様や建物の特徴を記載したものが配布されていますから、とんでもないことは言わないようになっているんです。特に勘違いしやすいものや、販売上ネガティブな条件なども謳ってあるんですね。それをどういう段階で客に伝えるかは、営業マンの判断です。おそらく、そこまで知らされていなかったのではないでしょうか。

 次に補修の件ですが、天井を組んでくれるというのであれば、もちろんそれがクロスの亀裂だけに限定すればベストでしょう。が、問題点がいくつかあります。

  1. 費用は誰持ちか?
  2. 大規模なリフォームとなりますから、工事中、そこに住み続けるのは困難です。
  3. 新たに施工するのですから、施工部分について、新たなアフターサービス期間を設けてくれるのか。

1は、OHさん、当然払いたくないですよね。仮にデベロッパー持ちとなったとして、OHさん以外にも多数、補修希望者が現れたらどうなるんでしょう? おそらく多数を施工するのは費用的に無理でしょうから、「他の方には内密に…」なんて話か、あるいは継ぎ目の補修をもう一度やってみます。こんな話になってしまうのではないでしょうか。OHさんとしては、とにかくクロスの亀裂が出ないようにしてください、と言うしかないんですね。瑕疵でやってもらうには、施工法とかは売主側に選択させるしかないんです。ちなみに、天井をつくると最低80ミリは天井が現状より下がると思ってください.

2.ものすごく大規模なリフォームになります、施工箇所は脚立足場でいっぱいですし、家具も邪魔なものは出さなくてはなりません。また、材料の搬入などで新たに傷などつけることは必定なので、養生も必要です。それでもフローリングや建具は傷がつくでしょう。その補修も必要です。おそらく、住み続けるのは至難の技でしょう。仮住まいの家賃はどうなるでしょう。現実の問題として、これだけ難問があります。おまけに、騒音も出ますから、マンションのみなさんにお断りしなくてはなりません。デベロッパーの方がここまで想定して、天井をつくります、と言っているのか定かではありませんが、OHさんはこれだけの覚悟が必要ということです。

3.全く新たなものを引渡しされるのですから、その工事完了後、その会社の規定のサービス期間を設定してもらうのは当然であると思います。

 以上、長くなりましたが、考えうる範囲でアドバイスさせていただきました。ただ、問題の性質上、ほかのお宅でも発生している問題でしょうから、管理組合で動いてもらうのも一考の必要があると思います。


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第3者による設計・施工の確認は可能ですか?


<宮城県仙台市・OSさん(会社員・30歳・男)>


 はじめまして。平成13年5月完成の新築マンションに入居した者です。私のマンションの問題は、地下通路の浸水etcです。私のマンションは南斜面に建築されており、南から入ると、地下通路を使って上るということになります。ちなみに北側に駐車場があり、南側から見れば、2階程度の高さのところに1階があるということになります。また、基礎は、良好な岩であるので、直接基礎であることを確認しています。
 今回の被害というのが、7月中旬の台風時のことなのですが、地下水位の上昇により、電気管貫通部分を通じて浸水し、地下通路が水浸しになるというものでした。業者は、施工ミスであることを認め、その漏水経路を確定し、そこさえ塞げば大丈夫であると主張し、すでに充填材を注入し、浸水しないことを確認したといっています。また、地下通路の張り替え工事を行うことまでは約束しています。
 それと、エレベーターの底部に脆弱部があり、そこから漏水し、エレベーターが止まりました。これも地下水位の上昇により水圧がかかり、脆弱部から漏水したとの報告があり、そこについては、水の汲み上げを行い、脆弱部を塞ぐようなことをいっていましたが…。
 あと、あまり関係ないのですが、去年は、梅雨の時期の湿気で地下通路にカビが発生し、床や壁のタイルなどを貼り替える作業も行っています。
 こういった状況のなか、説明会が開かれたのですが、話を聞けば聞くほど「施工管理の甘さ」「設計条件の甘さ」「施工ミス」が浮き彫りになってきており、このままでは他にも……という疑念が消えません。こういったケースで「第三者による設計、施工の確認」「施工ミスに対する保証」というものを要求するといったことはできないのでしょうか?
 ちなみに、先日の説明会で「第三者による確認」を要求したところ、これ以上のミスがない限り、費用は入居者の負担になるといわれました。
 上記の件に関し、ご意見ください。よろしくお願いします。



お答えいたします
ハウテックさん

 電気配管の躯体貫通部より漏水していたというお話ですから、電気、電話の外部引き込みか、もしくは住戸の幹線系統ケーブルなのでしょう。
 OSさんにまず行っていただきたいことは、管理組合の理事長を通じて事故の報告書を取ってください。補修箇所の写真を添付してもらい、原因と補修内容を記してもらえば良いでしょう。説明会があったということですから、すでにそのようなものは提出されているのかもしれません。
 なぜ、こういう前置きをするかと申しますと、貫通部が元々どのような施工がしてあったかにより、対処が異なってくるからです。湧水層などと連携をもった地下配管ピットのようなものであれば、貫通部は通常のスリーブ抜きをして、配管後、止水処理をする程度で差し支えありませんが、OSさんのマンションのように通路として使用している箇所であれば、基本的に水は漏らないのが原則です。どうしても上水面の高い地盤であれば、事前のボーリング調査でわかっているはずですから、土に接する壁面は二重構造として、壁と壁の間で水処理する施工法が妥当です。質問内容ではそこまでのシチュエーションが読み取れませんが、そのような場所で躯体貫通する場合は、防水鋳鉄管か、つば付鉄管スリーブを使用していないと水の浸入は防げません。これは、コンクリートに直接打ち込んで密着により止水する材料ですが、この管で抜いた所にケーブルや配管を通して、その隙間には鉛やシーリング材を詰め込んで止水します。コンクリートの打ち方が良ければ、躯体と防水管の接触面からはマンションの地下程度の深さの場所なら、まず漏りません。むしろ、シーリング材を充填している箇所のほうが、材料選定の間違いや施工の巧拙により、漏れる要素は大きいでしょう。しかし、もしコンクリートの打ち方がまずくて、貫通部のところに打継ぎができているとか、ジャンカ(コンクリートがよく廻っていなくて素になっている)とかの要素があると、実は貫通部ではなくて、躯体が漏っているということになってしまうわけです。この場合は、内側から注入などの止水処理をやり続けなくてなりませんが、容易に水は止まりません。注入はコンクリート内の水道(みずみち)を押さえていく方法ですが、あちらを止めると、こちらが…というように根のいる作業です。ですから、施工後もしばらくは、その推移を確認する必要があります。その辺のところがわからないので、推測になってしまいますが、報告書で、どの箇所がどのように漏って、その原因は何だとはっきり残してください。仮に第三者の人が入った場合も、事故発生時がどうだったのか説明するときにも有効ですから、ぜひ克明なものを所望してください。
 次に、地下の張り替えは施工するとありますが、床であれ、天井であれ、漏水により当初の姿を失った箇所は、すべてやり直していただくより仕方ありません。
 続いて、ELVピットの漏水ですが、これは施工者泣かせの箇所ですから、気を使って施工はしたけれど漏っちゃたということなんでしょうが、土圧というより、おそらく斜面の中で水道(みずみち)になる部分にマンションが建てられているのでしょう。土の含水度を周囲広く調べればわかります。これも、躯体を打ってしまった後の話ですから、とにかく止水処理していくより仕方ありません。ELVを止めての作業となりますが、不便であっても我慢されて、とにかく根気よく直してもらって、定期的な点検をするよりほかないでしょう。竣工役所検査のときは漏水していなかったでしょうから、必ず止められると思いますが、これも、あっさり直る類のものではないと、多少は覚悟してください。それと、漏水の有無はELVの保守業者が月1回は見てくれます。
 第三者による設計、施工の確認ですが、これは管理組合で決定すれば、すぐにでも実現できると思います。ただし現状では、その費用は管理組合負担となってしまうでしょう。なぜなら、当面、その設計や施工に疑念を持たれている部分は漏水箇所ということになると思いますが、そこについてはデベロッパーもゼネコンも説明会まで開いて、かつ全面復旧の約束をしているわけですから、工事についての瑕疵を認めて動いていることになります。ですから、自分たちの施工に不信がおありなら、そちらの費用でご自由にどうぞ、ということであると思います。度重なる工事にも拘わらず改善しない、ついては、生活上支障もあるので根本的な解決を図りたいから外部より専門家の見解を得ようと思うが、そもそも事の発端は瑕疵が原因なので、ついては、その費用はご負担願いたいと、こういう話であれば、また違ってくるかもしれません。ですから、今回は補修後の推移を様子見されたらいかがでしょう。
 次に、施工ミスに対する保証とありますが、これは入居時にもらっているはずのアフターサービス基準がデベロッパー側の呼称です。考え方にちょっと温度差があって、デベロッパーもゼネコンもちゃんとやったんだけど、これこれに問題があって、こういう瑕疵が発生した。まあ、世間ではそれをミスと言うんだと思われるでしょうが、ミスと瑕疵はなぜか違うんです(聞いた感じが、ミスは個人の過失で、瑕疵は仕方ないことという認識)。手直しの予算取りなどするのに、ミスとは会社に報告できないんですね。ミスという言葉には非常にナーバスですから、あえて使うのは避けたほうが無難でしょう。とりあえずは誠意を持って、確実に直してもらうのが最大の目的ですから。この言葉をきっかけに、ユーザーや管理組合がデベロッパーと反目して何度も担当者が変わって、直るまで無駄な時間を費やした過去の例をいくつも見ています。事実は事実として話すのは当然ですが、初めに対決ありの姿勢で臨むと組合の理事は恐ろしいぐらい消耗して、1年間それだけに費やすことになりかねません。マンションに住むことがいやになってしまったら、元も子もありません。冷静な大人の交渉をおすすめします。
 最後に、地下のカビの件ですが、湿度自体も高いのでしょうが、実は、発覚する前からわずかな漏水が存在していて、室内の空気の含水量が高かったことも考えられます。換気扇はないのでしょうか。二重壁ではないのですか。どちらもないようであれば、設計上の配慮が足りないと思います。補修した漏水箇所の点検と合わせ、補修後の湿度チェックを管理会社の方にお願いしたらどうでしょう。まあ、湿度くらいは組合の理事の方でもできますよね。これを機会にご自分たちの建物に自ら接するようにしたら、ほかにも気がつくことがあるかもしれません。
 以上、参考にしていただけたら幸いです。


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土台についてお聞きします


<東京都三鷹市・ I・Iさん(会社員・35歳・男)>


現在建築中の家(在来、2階建て90m2)を見に行ったところ、
  1. アンカーボルトが土台のセンターから外れ、土台の端に来ている箇所が6ヵ所、
  2. アンカーボルトが土台の継ぎ手上に打たれている箇所が6ヵ所ありました。
 いろいろ調べて見ると、いずれも土台と基礎との接合力を弱め、欠陥にあたるとありました。しかしながら、すでに上棟が終了した段階で、どのように修理・保全すれば良いのかの説明がありませんでした。土台やアンカーボルトをやり直すわけにもいかず、どのようにすれば良いのでしょうか。
 また、間柱と土台との接合部分にアンカーボルトが来ているため、間柱のボルトにあたる部分を切り欠き、間柱を土台に固定している箇所が1ヵ所ありました。これは構造上の強度にはあまり関係がないようですが、やはり不安が残ります。あわせて、どのようにすれば良いのか、アドバイスをお願いいたします。



お答えいたします
(株)中田建築設計
中田信広
電話:0126(45)2146


ホームページ:http://www7.ocn.ne.jp/~sekkei/

  1. アンカーボルトが土台の中心線から約1.5センチ以上離れていれば、多少問題があるでしょう。改善策としては、問題も残りますが、土台の上に土台と同じ幅の構造用合板をボンドで貼り合わせてから、アンカーボルトのナットを締めつける。この方法しかないように思われます。当然、柱と間柱の間の部分です。
  2. 間柱が手で押してふらつかなければ、特に問題はないでしょう。

 以上回答しましたが、建物の四隅にホールダウン金物等のアンカーが使用されているのか、または、筋交いにからむ柱付近にアンカーボルトがあるのか、さらに、筋交いにからむ柱と土台や桁に筋交い用金物が使用されているのか、などのほうが心配になります。


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避雷針の振動音で悩んでいます」への応援とHELP


<神奈川県横浜市・SYさん(会社員・40歳・男)>


 私の住むマンションでも、東京都HYさんと同じ現象に悩まされています。2000年12月に新築入居、丘の上の風の強い所に建つ大手不動産会社の10階建てマンションですが、強風、しかも南風のときだけブーン、ブーンという音がします。音の被害は10階、9階、8階の多くの世帯で、特に避雷針(2本)の真下の世帯で音が大きいようです。入居以来、今日まで1年8ヵ月、ず〜っとクレームを言い続け、管理組合総会でも議題として取り上げられました。
 対策としては、こちらに書かれていたことすべて、避雷針と躯体との間に防振ゴム、3方向からワイヤー(しかも2本ずつ)、これでもだめで、今年は空洞になっている避雷針内部に砂を入れる、念のためアンテナにもワイヤーという工事を行いましたが、全く効果が上がっていません。不動産会社と建設会社はたいへん協力的で、建設会社は「音響研究所」の所長さんまで来てくださって、また全国に問い合わせまでしてくださっています(上記の「砂を入れる」は、福岡県で行っている対策で、それなりに効果が上がっているようです)。
 これだけやっても改善しないため、住民も業者も頭を抱えてしまっています。今は避雷針をプレベクトロン等の短いものに変えられないか、他に原因はないのかと提案中です。夜も眠れないというお宅が何軒かあり、HYさんのお気持ちも痛いほどわかりますので、どうぞ頑張ってください。そして、私にも良いアドバイスがあれば、ぜひお願いいたします。

2002/07/27 「「避雷針の振動音で悩んでいます」へのご提案」へのお礼

2002/06/29 「避雷針の振動音で悩んでいます」へのご提案

2002/04/20 「避雷針の振動音で悩んでいます」にアドバイス、有り難うございます

2002/04/13 「避雷針の振動音で悩んでいます」にアドバイス

2002/03/23 「避雷針の振動音で悩んでいます」について

2001/01/20 「避雷針の振動音で悩んでいます」へのアドバイス感謝

2001/01/13 「避雷針の振動音で悩んでいます」への私の意見



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信頼していた建築業者だったのでショック!


<匿名さん(主婦・女)>


 賃貸マンションをつくりました。しかし契約した形、また異なるドアや穴のあいたアルミサッシが…。今、裁判中。信頼していた建築業者だったのでショック。また、設計監理も信頼した方を個人で依頼しました。しかし、不都合がわかると今は業者サイドです。3階建てマンション1階、2階、3階すべて窓が違います。どこでどうなってしまったのか?



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