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ガリバリウム外壁材の件ですが、家に来た営業が言うのには、20年は塗装なしで大丈夫とのことですが、知人の話では塗装しなくてもいい外壁材は絶対にないと言い切るのですが、どちらが本当なのでしょうか。我が家は築10年目です。壁のところどころが白っぽくなっているだけで、あとは別に異常はありません。塗装したほうがいいのか、外壁材を張ったほうがいいのか迷っています。教えてください。 ガルバリウム鋼板の外装材ですが、立地条件、使用状況などで随分違うと思います。鋼板のメーカーなどでは、板材自体の赤錆10年保証をしているところはあります。海岸地帯などでは、その保証もできないところが多いようです。築10年目だそうですが、塗装か、外装材がいいかは、一度、専門家に見てもらってはどうでしょうか。また、訪問販売で外装材を薦める業者がいますが、工事金額、メンテナンスに問題があるところが多いようです（全てそうだ、とは言いませんが）。 【建物概要】 ・RC ２階建て 175m2 ・工期 契約平成12年８月 完成引渡 平成13年５月 契約引渡し予定 平成13年２月 【質問】 ・請負契約期間を３ヵ月も超えて引渡し、入居前後の手直し工事も未完了。本件は遅延金の請求をしているものの明確な回答が未だなし。 ・建築会社との保証書に６ヵ月点検の実施が記載されているが、未だなされてない。支店事務所も閉鎖し、連絡が取れない状態。 ・このような中、屋上の防水シートとその上に張っているウレタンシートとの間に雨水が浸水しているようで、完全に水の上に浮いている。構造的にコンクリートを伝わって漏水することはないでしょうか。 ■とにかく建築会社として請負契約を交わしている以上は責任をもって対応すべきである。現在、私以外に２件との契約をし、完成はしているものの、１件では手直し工事に関しては全く返事がないとのことでした。 ■どうも、経営が危ぶまれており、この先のメンテナンスに関しての不安が残ります。今後このような場合、どのように取り組んだらよろしいでしょうか。 よろしくお願いします。 もし可能であれば、その建築会社の社長さんなどに、直接会うなどの方法を取ってみてはどうでしょうか？ 経営が危ぶまれているらしい、とは言っても、自分の経営する会社をつぶしたい人はいないと思うのですが。 もし何かの理由で、いま現在、未完了の工事、手直しができないのであれば、実際「できるのか、できないのか？」「できるのならいつ？」を確かめてはどうでしょう。 初めて投稿いたします。今度、築29年の中古のマンションを購入しようと思っています。購入金額も売主さんと折り合いがつき、最終チェックのつもりで、このマンションの理事長に建替え計画の有無を聞いてくれるよう（築29年のマンションなので、念のため）仲介業者に依頼しました。ところが、このマンションの理事長は、「そんなことは外部の人間に話すことはできない」と回答してきました。建替え計画の有無はかなり古いマンションを購入決断する上で重要なことだと考えています。こういうことがあったので、仲介業者もこの理事長を不信に思い、他の住人にこの理事長はどんな人なのかと聞いてみてくれました。すると、やおらこの理事長は住人とよく言い合いをしているとか、理事長とそりが合わずに自宅を売却した方がいるとか、理事長が前の管理会社に言いがかりをつけて契約を解除したとかいう情報がでてきました。確かに現状のマンション管理は外部委託ではなく、マンションの管理組合が自ら管理員を雇用して管理しています。ただ、この管理員の外部人に対する態度がかなり粗雑（住人に対しては特に問題ないようですが）で、理事長の意向を反映した態度のようです。もちろん直接この理事長と会ったことも、話したこともありませんので、この情報が正確に状況を反映しているかどうかはわかりません。 マンションの管理組合の理事長はそんなに権限のあるものなのですか。余談ですが、たまたま購入予定の物件はこの理事長の隣だそうです。どなたか良いアドバイスをいただけませんでしょうか。 現役理事長として、この投稿を読んで思うことを書きます。私の少ない経験の中から感じることですので、K・Hさんのケースに該当するかどうかわかりませんのが、少しでも参考になれば幸いです。 まず結論から言いますと、理事長へ事情をよく話して直接教えてもらうか、聞き入れなければ荒技ですが、仲介業者に頼んで、可能であれば売主さんとお会いして、総会資料を見せてもらってはいかがでしょうか。建替え、長期修繕計画は年に１回の総会の議題になっているはずです。総会を欠席した住人にも議事録が配布されますので、住民に全く知らされずに、このような大きな事業計画は進行しないはずです。ただ、私のマンションでも売りに出すため管理組合に一言もなく（当マンションでは申し出る義務はありません、念のため）オープンハウスを実施しているケースがありますが、心情的にはムッとした経験もあります。その仲介業者に良い印象をもっていないのかな？とも想像したりします。法的な裏付けは取っておりませんが、私は管理会社から、仲介業者は売買の際に重要事項（滞納の有無など）を買主に説明することが義務づけられていると聞いたことがあります。だとすれば、このケースは逆パターンですね。 権限についてですが、理事長は通常、管理組合の理事は住民の中から選ばれ、さらに理事会の中で理事長が選ばれるという図式です。重要事項は理事会で話し合われ、総会を経て、実施されるため、理事長は独裁者にはなり得ません。私のマンションでも大きな方針は理事長が出しますので、私の意向が色濃く出ますが、理事会、総会を経ずに進めることはできない仕組みになっています。また、理事長は数年おきに改選されるのが一般的で、当然、規約にも載っているはずですが、理事長のなり手はなかなかいないのが現状で、私も規約を超えた年数の間、引き受けています。このケースも長年、一人の方が理事長を務めているのかもしれません。だとすれば理事は変われど理事長は変わらず、専横がまかり通っている管理組合の運営ではないかと推測されます。管理を外部委託せず自主管理で運営しているわけですから、理事長が長年、同じ人なら、実質一人で運営している状態なのかもしれませんね。私はマンションは管理状態、管理組合の運営で買う、が持論ですので、もしこの推測どおりであったなら私は無理して買いません。ただ、理事長は責任ある立場ですから、住民のためを考えての諸々の行動かもしれません。理事長とそりがあわなくて売却した人がいるとのことですが、集合住宅ですので、人間関係が原因で出て行くことはあり得るものです。私のマンションでも、下の階とそりがあわず出たがっている人はいます（このご時世で売れないので住んでいますが）ので、必要以上に不安になることはないかもしれません。 集合住宅は寄り合い所帯ですので、いろいろな人が住んでおり、トラブルの大半は人間関係です。不安の種は事前にできるだけ潰しておいたほうが賢明です。ただし、相手も人間ですから、礼を尽くして接することが肝心です。できるだけ荒技を使わずに済むことをお祈りしております。 住まいの悩みです、お願いします。 去年、新築して６月に引っ越して住んでいます。冬が来るまで気づかなかった不具合があり、かなり危険で困っています。 家の一部に組み込まれた物置の扉が外に付いていて、その前は駐車場でもあるのですが、その上にかかっている五寸勾配の三角の大屋根から、雪の塊がまとまって落ちてきます。車はたまたま停まっていない時にその事実がわかり、今のところ無害ですが、正規の場所に停められず、除雪がくるとよけなくてはいけません。物置は、毎日仕事で使う道具を頻繁に出し入れするのですが、いつ雪の塊に直撃されるかわからない状態で、とても危険で恐ろしい思いですが、仕方なしに開閉しており、危機一髪だったこともあります。物置の扉の位置や、駐車の位置は工務店側が決めました。設計時には、三角屋根にすることに伴う雪の被害について工務店に何度も確認したのですが、答えは「勾配をきつくしてあるので、この屋根に積もる雪はさらさらと落ちて、まとまって落ちることはない」とのことでした。頻繁に物置を開け閉めすること、屋根の下に駐車することは、設計者にも何度も伝えていて、よくわかっていました。 住んでみての事実はとても危険すぎるので、春になった今、屋根の形をどうにか変えたいと思っています。屋根は南北に分かれていて、北側がその問題の落ちる場所で、南は庭です。屋根は、どのように改造したらいいのか。その費用は工務店に負担してもらえるか。どうぞ、どなたかご教授ください。 私達は、設計時によくよく我が家の事情を話してあったのと、「さらさら落ちて絶対に積もることはない」と設計者が言い切っていたのとで、それでも、こういう事態になったということは工務店の設計ミスだと思っているのですが…。いかがでしょうか。 問題点を明確にしておきたいと思います。「屋根の雪はさらさら落ちて絶対に積もることはない」と工務店が言ったにもかかわらず、実際は「雪の塊が落ちてとても危険」ということですね。 まず、打ち合わせ段階でＹＫさんと工務店に認識のずれがなかったかどうかを確認してください。設計ミスかどうかはこの文面だけで軽々しく言えることではありません。しかし、工務店が屋根と雪の問題をあまりにも簡単に考えすぎた結果だと思います。現実に危険であるため対策としては、 １ 屋根の形を変えて、雪を別なところに落ちるようにする。 ２ 何らかの方法で、予定どおり雪がさらさら落ちるようにする。 ３ 現在の屋根に雪止めを付けて、雪を落ちないようにする。 等の方法が考えられます。問題は費用負担をどうするかということですが、いきなり「設計ミスだから直せ」と言ったら工務店にも言い分があるかもしれません。設計ミスを立証するのが目的ではなく、危険でないようにするのが目的です。ひと冬住んでみての話から、とても危険な目にあったという話や、打ち合わせ段階の話、これからも永くおつき合いしたいという話をしてみてください。きっと対策を考えてくれると思います。そのほうが費用も含めて目的には近道です。ただし、これは一般的な誠意ある工務店での話ですが。 はじめまして。１年半前に、某中堅木質系プレハブ住宅会社に発注し、３階建て住宅を新築いたしました。 工事中から引渡しまで数々のトラブルがありましたが、住宅会社が誠意をもって対応してくれましたので、我慢していたのですが、ついに我慢ならない事態が発生しましたので、ご相談させていただくことにしました。 そのトラブルとは、相次いで、室内の窓枠付近の壁にクラックが入るという現象です。パネル工法の場合、パネルとパネルの連結部は、許容範囲内なら隙間があいていても問題ないらしく、まれに、その連結部が動くと、内装の石膏ボードが割れることがあるそうです。窓枠まわりは、パネルの連結が弱く、クラックが出やすいため、装飾用ケーシングを窓枠にそって天井から床まで取り付けるらしいのですが、我が家の場合、設計上インテリア性を優先し、そのような補強はしなかった……というのが住宅会社のメンテナンス部門の言い分です。そのようなことは、契約時に聞いていなかったし、強化石膏ボードがいとも簡単に、しかも２階と３階の２部屋で割れてしまうなど、あって良いことなのでしょうか？ 住宅会社は、欠陥住宅ではなく、強度的に心配はないと言いますが、築１年半で、ひび割れだらけの部屋になるなんて、気持ちが悪く、住宅会社の説明は信用できません。 今、補修の方法・有償か無償かでもめている最中ですが、第三者の専門家のご意見をぜひおうかがいしたく、メールいたしました。木質系パネル工法なら仕方ない現象なら、知人で、新築計画中の者には、絶対に、木質系パネル工法はすすめられません。我が家だけのことなら、やはり何らかの欠陥があると思うのですが……ご回答お待ちしております。 木質系プレハブ工法のことはよく知らないのですが、新築１年半ほどで窓まわりがクラックだらけというのは、常識的に考えても問題があると思います。住宅メーカーが強度には問題ない、と言うのなら、とりあえず信用するしかないでしょうか…。あとは外観上のことですが、補修の方法、費用負担でもめているそうですが、住宅メーカーに責任をもって対処してもらうべきだと思います。 はじめまして。この度、ＡＬＣの建売を購入するのですが、外壁に断熱材がないのですが、これでいいのでしょうか。今、建て始めたところです。 はじめに、ＡＬＣのパンフを見たのですが、断熱性や気密性などバツグンとありました。また、ペアガラスをはめようと思っていますが、隣にルーバー窓があり、気密性がなくなってペアガラスが無意味なのかしら、とも感じます。ルーバーは隙間風が入ってきそうで心配です。断熱性を考えたら、窓はどうしたらいいでしょう? 何ミリのＡＬＣを使用するのかわかりませんが、ＡＬＣ自体にある程度の断熱効果があります。下手な断熱施工を行うより、後々の問題を小さくする場合があります。薄いグラスウール断熱材を無造作に放りこんだような施工より、入れないほうが内部結露の湿気を抱えこまないなど、良い事例が多くあります。 しかし、ＡＬＣは断熱材でありません。断熱材の入らない家で断熱抜群の営業コピー自体、怪しいものがあります。またＡＬＣを使用して気密性能を上げるためには、気密シートや気密テープなどの高度な気密手法を用いなければなりません。ルーバー式の窓を用いて気密抜群も、いささか頼りないものです。ルーバー式窓を持つこの家にペアーガラスは、ほとんど無意味と言えるでしょう。 工事の工程上、これからでも対応可能と思われますので、質問者自身が、家の温熱環境を十分に研究した上で施工者に注意を促してください。 ★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。 アドレスは http://www.fas-21.com/ です。 もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。 「柏のＫＳさんの床暖房の防音性」についてお話します。 基本的には床暖部と他の部分はＬ45が明示されていれば、防音性能は同等です。材質の名称がちょっと違うのは、床暖部には耐熱フローリングが貼ってあるということです。ただ、ちょっと気になるのは、Ｌ45だから、全く上階の音が聞こえないということではありません。大人の歩く音は聞こえないが、小さい子どもがカカトで歩く音が聞こえるとか、ケースとしてありますから。できる限り良い部材を使用していること、間違いないと思います。あと、床暖は確かに快適なんですが、購入予定のマンションの居間の大きさでガスの燃費がどのくらいかかるか調べておくといいと思います。 他に気になることがあれば、こちらのページでも下記のアドレスでもメールをどうぞ。 houtec@office.email.ne.jp 「福岡のＹ・Ｙさんのマンションの結露」について、お話したいと思います。 文面からはマンションのレイアウトはわかりませんが、共用廊下に面した２部屋が結露しやすいということでしょうか。カーテンが結露とありますが、まずはどこが結露しているか全部チェックしてみてください。必ず、壁（特に共用廊下側）、天井のクロス、あるいはその下地のボード面もカビが発生しているはずです。もし、クロス、ボードにまったくカビがないようであれば、これはコンクリート躯体面の結露が原因ではないので、例えばサッシュのガラスだけの結露というのであればコマメにふき取るより手はありません。壁だけカビが見つかったら、これは北側躯体面の断熱を疑う必要がありますから、思い切ってクロスとボードを剥がして調査するように売主に要望してください。公庫融資付であれば、最低ウレタン断熱25ミリを吹いているはずですから、そこまでひどい結露はあまりありません。また、天井だけカビが見つかったら、最上階であれば屋上の断熱、途中階であれば壁断熱の床スラブ吹き返しの欠如か、浴室系ダクトの漏れ、あるいは外れが考えられます。室内の天井なので、水、湯系配管は考えづらいです。また、最上階もしくは上階がセットバックしていれば、通気金物が天井裏にあり、これが、漏水しているケースはよくあります。湯気の多い冬しか漏らないので、漏水と気がつかないケースは何度も経験しています。浴室の点検口を開けて覗いて見てください。壁、天井共カビがあれば複合ケースですが、躯体結露が一番怪しいのではないでしょうか。 質問はもっとシチュエーションを細かく書かれたほうが、私のようなプロはアドバイスしやすいですよ。それと明らかに瑕疵期間中ですから、遠慮なさらず売主に要望を入れるべきです。完治をいのります。
NPO住宅110番はリニューアルいたしました。 | ||||||
