住宅クレーム110番
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 参考にさせていただいてます。
 広告と契約書の金額が違い、本当の確認が取れないまま契約をしてしまい、心配です(最悪解約は可能でしょうか) 。
 昨日、建築条件付き土地の契約をしました。ただ、初めての買い物なもので、ありよくわからないまま、言われるままに契約書にはんこを押してしまいました。
土地売買契約書、・建設工事請負契約書、・専任媒介契約書
です(すべて同日です)。事前に、契約書の確認が取れていない点や、仕様書/建物図面等ないまま契約してしまい、心配です。手付金も土地50万、建物50万を払っています。
 また、広告(関東一円出版本に記載)されていた土地価格/建物価格で話を進めていたのですが、契約書を見ると土地価格が高く、建物価格が低く記載されていました。広告時期と契約時にずれはありません(→それと、前述しましたが、建物に関しての詳しい説明がないまま契約書のみ、作成/署名をしてしまっています)。
 契約前の説明では、建築条件付き土地なので、3月以内に建物契約しないと白紙になる。もしくは、解約できると言っていたのですが、そのことに関しては何も記載/説明されず、このあとでは解約すると手付は帰ってきませんからとの話が最後に出ただけでした。
 基本的には、ここの土地は気に入ったのですが、このままの契約で本当に当初書かれていた価格の家が建つのか心配です。せめて、建設工事請負契約書だけでも解約し、納得できない場合は契約を白紙にしたいと思っていますが、可能でしょうか。また、心配事として重要事項説明書(土地)の資料に契約を解除した場合は手付金は放棄しなければならない、と、仲介手数料(約160万)を支払うように書いてあります。白紙契約だと思っていたのですが、この部分も変更することはできないのでしょうか。

 あなたと、その会社(不動産と住宅両方の商売をしている?)との間で交わされた「契約書」を精査してみなければ、なんとも申し上げられません。ただ、何より問題なのは、当然気づくような事柄<重要事項説明書(土地)の資料に、契約を解除した場合は手付金は放棄しなければならない、と、仲介手数料(約160万)を支払うように書いてあります>が、まるでついでのように書かれていることです。
 このような迂闊さでは、至急、弁護士さんと相談して、可能な限り、契約の解除を追求すべきだと思います。ことは急を要するでしょうから、至急、法律の専門家に相談して見てください。
 一般的にいえば「広告と契約書の金額が違う」ということであれば、不公正な広告であるとは言えるだろうと思います。ただし、これも広告の実物と、契約書の記載の間に不公正な表現の差異を認定せねばならないでしょう。
 失礼ですが、あなたにはまだ自己責任能力が備わっていないと判断されるので、こうした大きな金額の取引はムリだと思われます。




※概要
 昨年末、不動産売買契約のときのトラブルです。昨年11月23日に分譲現地説明会あり。説明会に参加。12月10日に建築条件付き(売主の指定業者での建築)、住宅用地を契約。不動産売買契約を交わし、手付金として売主に60万円支払。12月18日に都合により解約。このとき、1日遅れでクーリングオフできず、60万円返却できず、また土地売買金額1320万の仲介料として、宅建取引業者に正規の半分の23万円支払。

質問1. 手付金、違約金の請求は正当でしょうか?

質問2. 広告の違法性は?
 広告には、セットプラン例、57坪の土地(坪19万/1083万)に、建物面積30坪の住宅で合計販売価格1980万円とありました。住宅の価格は、明記されていませんが、逆算で897万、坪29.9万になります。しかし、実際の打ち合わせでは、住宅の坪単価を最初から明確にせず、給与証明から銀行で2800万借りれることがわかってから(12/15です)、

             
建物面積(28坪x45万/坪単価)1260万
諸経費63万
小計1323万
外坑工事費、その他300万
住宅合計1623万
土地(60坪x22万/坪単価)1320万
総合計2943万

 これを、手書きのメモで渡してきただけで、見積書ももらっていません。セットプラン例のことを言うと、あくまで例なので、できないの一点張り。当初の予定からあまりにかけ離れていたため、解約しました。こちらの、不勉強さは重々承知してますが、あまりに対応が悪かったため、未だに納得ができません。良きアドバイスをお願いします。

 質問の1については、「不動産売買契約書」をよくご確認ください。そこに解約のときの内容が書かれているはずですから、よくご覧ください。
 質問の2については、地域の「消費者センター」などの苦情処理機関にお問い合わせください。不当性を暴き出せる可能性はあると思います。また1の内容についても、たぶん、その業者の作成した「不動産売買契約書」だろうと思われるので、その妥当性を同時に苦情処理機関にお問い合わせください。



 平成13年12月に某大手(S)業者から住宅を購入しました。 購入価格は51,131,650円(土地44.82坪・建物34.31坪、同一区画で他に9軒が建売で同様の価格で販売済)で、契約時は少々高いと思っていましたが、気に入ったこともあり、現在も居住しています。ところが、平成14年2月現在、同一区画で10軒の建売住宅(同一業者)の建築が始まりました。土地49坪・建物39坪平均で、価格が47,000,000円平均で販売されています(建物のグレードは同一)。たった1年でこちらの資産価値がかなり下がったと感じています。
 また、現在分譲の物件については、チラシ等でオープンではなく業者と購入者との間で内々に契約が進められていたらしく、当方が今回の分譲住宅のパンフを業者に請求した際、従業員のバツの悪そうな態度が少々変に感じました。
 このようなケースの場合、当方としては契約のことなので仕方ないことと解釈しないといけないのでしょうか? それとも資産価値が下がった分として購入業者に何らかの請求ができるのでしょうか? お知恵を拝借いたしたいと思います。

 全国的にこうした訴訟は随分と起きているようですので、戦い方はあると思われますが、すんなりと住民側が勝訴できるような情勢にはないのも事実のようです。そうした点を勘案していくと、書かれている内容だけから判断すれば、にわかに、相当な下落とは言いにくいのではないでしょうか?
 同じマンションで、販売の時期が代わって価格が大幅に下落した、というようなケースとは違いがありそうだからです。



 ポリスチレンフォームの外張りで木造軸組の家を断熱しようと思います。また、外壁は乾式工法でタイルを張りたいと思っています。  外張り断熱では断熱材を挟んで外壁を支えるため、釘打ちをしなければならないので、外壁を支える力が弱いと聞きました。また断熱材が劣化し、動いたりすることがあるとも聞きました。それを解決する方法として、断熱材の上下を木で挟み込んで施工する方法があると聞きました。挟み込んだ木の部分に外壁を支える釘を打つのだそうです。しかし、断熱材を挟み込むのでその部分は熱橋になりますし(木の熱伝導率はポリスチレンフォームの5.6倍)、外張り断熱がその挟み込んだ部分で途切れるようになります。この方法で施工して結露の心配はないものでしょうか?
 よく勉強されていて、きっと良い家が建つでしょう。
 しかし、間違っている点があります。こちらは北海道なので、外断熱工法は古くから行われています。まずポリスチレンフォームは劣化しません。また熱橋(ヒートブリッジ)についてもマイナス40度では問題になってきますが、木材も断熱材の一種です。また外壁を支える力は、構造計算をして認定をとって、北海道では施工されています。また、結露と外断熱とはまったく別の問題です。結露は室内の飽和水蒸気量と壁面の温度によって起こります。



 現在、自宅を新築中です。施工は義父の友人である設計建築業者にお願いしています。そこの現場監督?に対するクレームです。いくつかあるのですが、重要な部分だけ書かさせていただきます。
 まず、見積書において施工金額2625万(税込み)で、内訳が施工(税抜き)2500万/消費税625万となっています。125万の間違いとは気づくのですが、ちゃんと印も押してあります。書き直しを望んだのですが、「お互いわかってるからいいでしょ」とのこと。まぁこんなことならまだしも、見積内容で記載されている建材等で実際の商品と違う建材が施工してあり、取り付けてから「○○を△△に変えたから」と口頭で伝えられたり、キッチン/バスにて見積内容以外のオプションをつけた追金請求はあるのだけれども、交換した差額については何もなし(浄化槽10人用が、見積もりで実際には7人用や、窓の掃きだしから腰窓等多々あり)。途中で再度、見積書(取り付ける建材等の一覧<メーカー名/品番/個数等>)を要望したが、「頭の中に入っとるから大丈夫、紙にだすのはめんどくさい」と言われ未だに出されません。
 また、施工前にサッシと窓枠の統一した家にしたいと要望し、トステム製のものがあるからと言われ決めたはずなのに、現在、設備業者と電気業者の作業が終わればクリーニングして引渡しの状態で、床材が違うことを発見!!! 設計士は「間違いないから……光の加減でそのように見えるだけ」と言い張るが、部材のダンボールを見るとやはり違う!!!(養生してあり、昨日トイレ取り付け時に養生を一部はがしたときに気がついた!)。 最初の要望事項でもあり、同じものがあるからということで契約もしたのに何故?って感じです。 このような場合、どう対処すればいいのでしょうか? 妥協するわけにも決心がつかず困っています。
よろしくお願いします。

 文面から判断すれば、この施工業者さんはたいへんアバウトな仕事の進め方ひと筋にやってきたような業者さんだろうと思います。そこそこの家に仕上がりはするでしょうが、本来「注文住宅」をきちんと建てるような基本的な姿勢は感じられないと思います。
 しかし、そうした業者さんをただ断罪してもらちはあかないでしょう。なぜなら、その業者さんに家を建てる依頼をしたのはあなた自身なのです。しかも今や、「現在設備業者と電気業者の作業が終わればクリーニングして引渡しの状態」という時点なのです。
 こういういい加減な業者もいるのは事実でしょう。そういう業者がつぶれもせずに残っているのは、しかしそういう業者に仕事を依頼する人がいるからなのです。たぶん、あなたの場合「義父の友人である」ということだけで依頼されたのでしょうか? それとも他に依頼せざるを得ない理由があったのでしょうか? まずはそうした点のチェックが第一番に問い直されなければならないと思います。問題点の真剣な把握から対処法は導き出されるものです。あまりにも安易に契約してしまっているのではないかと思います。
 そうした問題を云々しても、今の段階では意味はないかもしれませんね。ただ、この段階まで来てしまっているのであれば、あなたへのアドバイスとしては、2つだろうと思います。
 1つは、法律の専門家を味方にしてしっかり契約書を法律的に把握したうえで、「こんな家、誰も頼んでいない・建て直せ!」と徹底的に戦うか、正反対に「建ったものはしようがないから」今後のメンテナンスのこともあるので、この業者さんと長い関係を築くか、のどちらかでしょう。
 建材の違い云々と書かれていますが、この様子ではたぶん書類にはいっさい表記・確認されていないものと思われます。こうした業者には「口約束云々」のクレームなど、なんの痛痒もないと思います。



 築5年の住宅です。5年目のシロアリ検査を実施したところ、アリはいなかったのですが、台所の床下の土に一面の白カビが発生しておりました。ほぼ同時に完成した周辺の住宅(同じ施工業者)ではカビの発生がありませんでした。調べたところ、台所の土台部分の通風口が図面に対して1ヵ所少なく、風が抜けない状態になっておりました。施工業者に話したところ、施工ミスを認め、通風口を新たに開けることは同意してくれました。ただし、当方としては発生したカビを除去してほしく、その部分の土の入れ替えと炭を敷くなどの処置もあわせて行うようにお願いしました。そうしたところ、施工業者から頼まれたシロアリ業者がやってきて、シロアリ駆除を全床下で行うのなら(費用は10数万円)、あわせて台所の下に防カビ処理と炭を敷く処理は無料で行う、との妥協案を持って来ました。
 当方としては、今回はシロアリの発生がないことからシロアリ駆除はしないつもりでした。できばシロアリ駆除をせずにカビの処理だけをしてほしいと思っています。
 そこで質問ですが、
  1. 明らかに施工ミスが原因と思われる白カビのに対して、どこまでを施工業者に請求できるのでしょうか?(土の入れ替え、炭を敷くなどによる対応等)
  2. また、そもそも発生したカビは土の入れ替えや炭を敷くことで、除去および今後の発生を防止できるのでしょうか?
  3. この件の場合、最適なのはどのような対策でしょうか?
ご回答よろしくお願いいたします。

 床下換気口を設置し、床下の通気が確実に行われる環境が確保されますと、土の上のカビは次第に消滅します。できれば、機械式の床下強制換気扇の取り付けをおすすめします。床下の乾燥環境を維持できれば、シロアリや腐食菌に侵されることが非常に少なくなります。床下強制換気扇は薬剤処理より、はるかに効果的でしょう。
 しかし、家屋の周辺(家の周り1メートルくらい)は薬剤によって定期的なシロアリ対策を行うべきです。費用も少なくて済みます。炭を床下に敷いても、周辺が完全乾燥状態であることが前提です。したがって、炭を無造作に床下の防カビや防腐を目的に敷いても効果がない場合もあります。
 炭は天井裏に載せると、室内の爽やかな快適環境の維持に大きな効果が期待できます。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。 アドレスは http://www.fas-21.com/ です。 もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。



 注文住宅です。その工務店の外断熱通気方法で、内側から壁紙・石膏ボード・ポリスチレンフォーム(50ミリ)・透湿防水シート・胴縁による通気溝(15ミリ)・外壁という構造です。それと天井は屋根断熱ではなく天井断熱にし、グラスウール(100ミリ)で、壁の通気層から棟(屋根)へ換気するそうです。
 しかし、多くの本では石膏ボードと断熱材の間に防湿シートか防湿ボードがはめられると書かれています。工務店に問い合わせましたら、「防湿シートを張ると高気密になり、計画換気が必要」という回答でした。
 ポリスチレンフォームは透湿抵抗が低いとのことですが、内壁結露が心配です。また、グラスウールは吸湿性があるとのことなので換気する際に湿気を吸ってしまうか、心配です。この工務店の方法でも大丈夫でしょうか?
 かなり悩んでいますので、アドバイスをぜひよろしくお願いいたします。説明が足りなければ補足します。

 天井にグラスウールは、壁の断熱材との構成も適切な仕様です。ポリスチレンフォームは透湿抵抗が高いので、質問者言う内部結露の心配はありません。しかし、新潟県の夏場の暑さを考慮したら、天井裏のグラスウールは最低300ミリは必要です。その場合の小屋裏通気を完全に行うことが肝心です。壁のスチレンフォーム50ミリは、いささか頼りない感じがします。新潟であっても二重重ね張りの70〜80ミリくらいにすべきでしょう。
 家は昔ながらの風通しの良い構造にするか、しっかりとした断熱性や気密性を確立するか、どちらかにしなければなりません。中途半端な気密断熱が、家の構造と住む人にストレスを与え、結果として日本の住宅寿命を極端に短くしています。本件質問者自身に、どのような自分の家をつくるかのはっきりした意思が感じられません。また、ポリスチレンフォームそのものが気密材料です。気密シートの有無に関らず、この住宅では計画換気が必要となります。
 一生一代の家づくりですから、施主自らがもっと勉強し、逆に施工工務店へいろいろなアドバイスをすべきでしょう。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。 アドレスは http://www.fas-21.com/ です。 もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。



 寝室のリフォームに積層フローリング(表面および裏面に4ミリの天然木、間は針葉樹の合板)を考えています。無垢のフローリングを使用することは、主として(ほとんど)掃除を行う妻が隙間が空いたり、傷が付くので掃除機が使えない、隙間にゴミや埃が溜まりかえってダニなどが湧き不健康である、月3回は重労働であるワックスがけが必要である、等を建築業者に言われて拒否したので、積層フローリングが代替案です。
 積層フローリングは上記の無垢のフローリングの欠点(ワックスがけ程度は欠点とは思いませんが)はクリアされるのでしょうか?

 下地に伸縮性の少ない合板を使っているので、無垢材より確かに隙間は空きにくいと思います。しかし、合板といえども木材なので全くないとは言えません。「隙間にゴミや埃が溜まりダニなどが湧く」という件に関しては、たとえ積層フローリングでも塵や埃の溜まる隙間はありますので、不衛生にしないことだと思います。傷に関しては、表面に強いコーティングをしていると思いますので掃除機くらいでは付かないと思います。しかし、物を引きずったり落としたりすると傷は付きます。ワックスがけに関しては、表面をコーティングしているフローリングの場合、年に2〜3回くらいで良いと思います。
 本物の無垢材は何物にも代え難い良さはありますが、メンテナンスを必要とします。MHさんの生活と価値観を文面から察するには、この素材で良いような気がします。



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