住宅クレーム110番
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 私も営業マンです(ただし不動産業ではありません)。
 私自身、自宅の新築等を通じていろいろなハウスメーカー、不動産業者等とお付き合いをしましたが、自分の職業上の感覚と、それらの経験を通じて知ったのは、メーカー営業マンとは「パートナー」関係を構築しなければならない、ということです。
 ご投稿のようなトラブルは、もちろん営業マン本来の資質、あるいはその会社の姿勢に原因をみることもありますが、それ以外に「向こうはセールスだ、こっちは客だから偉いんだ、ガンガン言ってやれ」というような考えで業者と接しているときに、そのような不満、トラブルがつのることが多いと見受けます。
 客として言うべきことは遠慮なく言う、しかし、先方が言おうとしていることはしっかり聞いて、その背景や内容を理解する、という、相互理解の姿勢がないと、不動産取引や住宅建築といった、大きな取引、お付き合いは、うまくいきません。
 一例としてご投稿では勤続年数のことを掲げておられますが、相手の会社、あるいは金融機関が、内規として勤続年数を重視している以上、営業マン個人を責めても何も始まりません。そういうときは、勤続年数に左右されない取引をしてくれる金融機関の紹介を依頼するとか、気持ちを切り替えて別の業者を探すなど、冷静な姿勢を持ちたいものです。
 また、営業マンから連絡がないなどの問題を提起されていますが、商談がある程度ホットにならない限り、どうしても対応の優先度は低くなります。営業マンに、例えば、自分の購入計画、あるいは検討している内容、困っていること、などを伝えてみて、決して「冷やかし」ではないという真剣な姿勢をアピールすると良いのではないでしょうか。
 不動産や住宅の取引は、購入時だけでなく、長期的なお付き合いになります。資質に問題のあるどうしようもない営業マンは別として、営業マンとの上手いつきあいができれば、金銭的な面以外にも得るものは大きいと思います。
 営業マンに諂う必要はありませんが、営業マンを見下すことなく、業者を代表して自分との窓口となり、難しいことを仕切ってくれる人、という見方をすると、また違ったつきあい方ができるのではないでしょうか。
 



 10月に着工し、現在建築中の家のことでご相談させてください。
 まず基礎なんですが、型枠にコンクリートを流し込んでから中2日で型枠が取られていました。何かの本に、最低でも中5日は養生しないと強度に問題が出ると書かれてあり、心配です。大丈夫でしょうか。
 それから先日上棟され、次は屋根の工事になると思うのですが、なかなか進みません。上棟前からずっと雨なので、それも影響しているのでしょうか。また軸組みの木材はずっと濡れっぱなしなのですが、問題はないのでしょうか。
 
 コンクリート打設から中2日の養生期間は決して好ましくありません。しかし、だからと言って全部に問題が生ずるわけではありません。以前、中1日で型枠撤去をした所もありますが、コンクリートに影響を与えないように、心して外したかどうかです。慣れた業者ですと、それでも問題なく納まる場合もあります。この4月から施行されている住宅品質確保促進法で、基礎コンクリートに問題が生じますと、施工者側に瑕疵責任が義務付けられています。そのことを知った上で成り行きに注意をはらいましょう。
 軸組み工事で構造部材が雨に濡れた場合、もとの含水量に戻るまで意外と乾燥しやすいものです。以後の工事で、乾燥をしっかり確認してから内部工事を進めることが前提ですが、雨に濡れたことだけが大きな問題ではありません。しかし、工事の進め方に少し配慮が足りないような気もいたします。施工業者に施工状況に注意をはらうよう、強く要請する必要性を感じます。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。 アドレスは http://www.fas-21.com/ です。 もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。



 現在、新築中です。建売業者の孫受けが基礎をやったのですが、H鋼を外側に置き、そこに板をはめこみ、内側のベニヤをセットしてコンクリートを流し込んだのですが、外側のH鋼がばらばらだったため、コンクリートの壁厚が180〜360ミリと大きくばらついています。建築家は最低180確保できていれば大丈夫であるといいますが、地震のときに応力がかかり、ひびがはいるのではないかと心配しております。アドバイスください。  
 通常、基礎コンクリート厚さにおいて、設計寸法の数ミリ程度の誤差はあります。しかし、本件のような180ミリにも及ぶ厚さの違いなど、聞いたこともありません。基礎の外側がそんなに膨らんだ場合の美観上の納まりが、どのようになるのかが気になります。
 確かに理屈から言ったら圧縮強度を受持つコンクリートですから、最低180ミリあれば強度が確保されていることになります。これは、地震の応力に対しても言えることです。しかし、このような施工精度状態で、引張り強度を受持つ鉄筋が上手に組まれているかが心配になります。また、鉄筋の被り厚さといって、コンクリートの表面から鉄筋まで最低6センチ以上にしなければなりません。これは建築基準法の法令で定められています。この、鉄筋の被り厚さが足りない場合は湿気によって鉄筋が酸化して膨らみ、コンクリートに亀裂が入る場合もあります。
 気なることは多いのですが、鉄筋の量と、この被り厚さが確保されているのであれば、強度上の問題はないでしょう。この4月からの住宅品質確保促進法で、基礎コンクリートに亀裂などの瑕疵がある場合、施工者側に施工責任を義務化しています。問題が発生した場合は法律を盾にして交渉ができます。

★回答者に、もっと詳しく知りたい場合、また、直接聞きたい場合は、回答者のホームページに質問欄があります。 アドレスは http://www.fas-21.com/ です。 もちろん住宅110番に今まで通り質問していただいても構いません。



 今年の5月に中古マンションを購入しましたが、購入後に目の前の敷地に別の業者がマンションを建てることが発覚致しました。そのマンションが建ってしまうと、部屋からの眺望はまったく変貌し、売りの時のセールス文句である”眺望の良さ”はあてはまらなくなってしまいます。このマンションが建つ計画については、今年の3月からわかっていたようなのですが、前の売主さんは3月末で退去されたその後を大手仲介会社のA社に頼んでここを離れたようなのですが、それをうちが4月になって広告をもとに見に行き、5月になって購入になった訳でして、当然前の売主さんと家を仲介で売ったA社と、私共の仲介会社B社ともに目の前の敷地にマンションが建つことについては一切私達に知らせてはおりません。時期が微妙なので、もし仮に前の売主さんも仲介会社も知らなかったとしても、仲介会社には当然売り物件になっているマンションの状況は把握しておかなければならないと思うので、知らされていなかった私共としてはこのままではとても納得がいきません。もしこのような場合で訴訟した場合、勝つ見込みはありますでしょうか? うちとしては別のマンションが目の前に建つとわかっていればこのマンションを選ばなかった訳で、ぜひとも私共に知らせる義務を怠った責任を取ってもらいたいのです。ちなみに買い替えでしたので、当然、以前住んでいた家は売れてしまっております。どなたか良いアドバイスをお願い致します。




<〜住宅110番より〜ここに寄せられたご相談へ、読者のみなさんで同じような経験のある方など、ご意見・アドバイスのメールをお寄せください。>

 いつもサイトを拝見して、うなづいたり、クビを捻ったり様々な情報をいただいております。今回は少しお知恵を拝借したいことがありまして。
 小生、現在築1年のマンション最上階に住まう者ですが、入居当初から屋上から伝わってくる避雷針の振動音に悩まされております。強風の日はブルブルという振動音が天井から絶えまなく、ひどい時は飛行機の爆音かお寺の鐘のような音がして、深夜寝ていても目覚める始末。
 避雷針は屋上梁のコンクリートベースにボルトでの直付けタイプで、これまでデベロッパーと施工会社に掛け合ったところ、コンクリートと避雷針のベース間に防振ゴムを噛ませたりしてもらって、少しましになった程度でなかなか思わしい結果が出ません。避雷針の支柱をワイヤーで固定できないのか尋ねてみると、固定するにはワイヤーで3方向から支持しなければならず、当マンションの特殊な屋根の形状(勾配がついていて、片方にはワイヤーを固定できるような支持母体がない)のせいで難しい。
 またワイヤーによる音なり(風切り音)も新たに発生する可能性があること、経年によってワイヤーの弛みがおこり、結局また避雷針の振動がおこりがちなどの理由で採用できないという回答です。
 何かこれだというような方法や、全然視点を変えたような解決法があるようなら御教示願えませんでしょうか。是非よろしくお願い致します。




 3月に新築マンションに住み始めましたが、5月くらいに点検したところ、以下のような現象が見つかりました。

○共有部分
廊下・バルコニー・階段の床・壁に大きなひび割れが多数、バルコニーの雨漏り(コンクリート色の液体がひび・バルコニーの一部から漏れてくる)、排水不良(廊下・屋根)

○専有部分 
床の沈み(歩くと沈む)。ただし、床下に防音のゴムの柱?はありません。床のきしみ音、クロスのはがれ・隙間・カビ等の汚れ、畳の隙間が徐々に拡大、換気扇を使用すると「ポン・ポン」等の音がする。タイル目地の割れ

 今現在はこんなところです。これって、欠陥住宅でしょうか? マンションにお住まいの方・業者の方、ご意見を下さい。




 回答において、設計の契約をしていなくとも、プランの提示を受けた時点で依頼をやめたら設計料を支払わなくてはならないとされておりますが、通常(ラフ)プランの提示であれば無料である、とする設計事務所が多く、このことはなかば常識であると思われます。事前にどこからが有料であるかを示されていない場合、プランの提示を受けただけで設計料を払わなくてはならないとしたら、ハウスメーカーなどで(気軽に)プランの提示を受けている人などは戦々恐々ですよ! これが本当に正しいことだとしたら、その影響は甚大です。敢えて事実の確認を願いたい。

 ご質問の内容のような意味あいの回答ではありません。前回の回答の意味は、請求された金額の正当性についての判断と、契約は契約書がなくても、その行為があれば法律上は契約したのと同じになりますね、ということをお伝えしたかったのです。しかしながら、それが有償なのか無償なのかは、別のことです(だって最初にプラン設計の金額の提示がない訳ですから)。
 こういうトラブルは、設計事務所であろうがハウスメーカーであろうがよくあることなので、プランを依頼される方も、どこまでが無償なのかきちんと聞いてから打ち合わせを進めると良いでしょう。MKさんのように、プラン提示は無料である、このことは常識である、と決めつけないことですね。



 私の住んでいる熊本県下益城郡小川町は本当に静かでのんびりとしたとても環境のよい場所でした。それが最近になって、それまでは使われていなかった廃材置き場が工場として稼働しはじめたのです。話によると、その工場はもともとS土建という会社が所有していたものらしく、ただ置いておくだけでは収入にならないとの理由で借り手を探していたとのこと。そこへ丁度時期を同じくして工場を探していたT鉄工所がその話を耳にしたのでしょう、すぐに契約が成立し、気が付かないほど早くその工場は営業を開始したのです。去年、私たち一家が家を新築した際、県の住宅供給公社は”自然の残る街、安全の街”というキャッチフレーズと共にこの地域一帯を新興住宅地として売り出していました。工場が稼働し始めた現在もその謳い文句は全く変わってはいません。役場の環境課はどのような会社が入るのか調べることもせずに、その工場の借用を許可したとのことでした。今現在、月曜日から土曜日までの朝8時〜夕方5時、昼の1時間を除き毎日、国の規定65ホンを上まわる騒音が住宅地一帯に響き渡っています。去年ガンの手術をし、余命いくばくもなく、術後を安静に過ごせるようにとこの街を選んで越してきた私の母は、この騒音のせいで最近はノイローゼに陥ってしまいました。供給公社との当初の契約では5年間はこの家を売買できないとのこと。ですが、静かな場所という名目でこの地域を売り出したいたのならば、現在の状況は当初とは異なるものであるが故、契約違反にはならないのでしょうか。
 この状況をどのように解釈し、行動をおこすべきか否か、よい解答があればどうぞ教えて下さい。

 苦境をお察しいたします。お母さんのノイローゼにも深くご同情いたします。
 さて、お尋ねの「契約違反にならないか」というご指摘ですが、あなたと住宅供給公社の契約の内容に関わってきます。契約の文言の中に「静かさ」についての契約項目はあったのでしょうか? もしあったとすれば、その内容に照らして基準値以下の騒音レベルを維持していないという形で契約違反を申し立てることができると思います。 
 一方、そうした契約事項がないとすれば、ことは「契約違反」という形にはならないと思われます。ただし、「”自然の残る街、安全の街”というキャッチフレーズ」というものが表現された広告物が存在していれば、地域の「消費生活センター」的な機関で、「不当表示」というような形の抗議の仕方はあり得るのではないかと思います。ただこの場合でも、販売当時と現在の時間経過によって販売主の側は免責というケースもあると思います。あとは「騒音公害」として県や自治体の窓口に、できれば同様の不満をお持ちの人たちと語らっていっしょに相談する、その内容を同時に地域選出の議員などに後押しさせる、というような考えがあろうかと思います。 いずれにせよ、簡単な道のりとは思えないのですが、あなたの気持ち次第でしょう。以上。



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