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マンションの管理費の滞納


<広島県・SHさん(匿名希望・公務員・40歳・男)>


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 このホームページの目的とは少しずれるかもしれませんが、教えてください。  私の購入したマンションは34戸の小規模マンションで、平成11年12月に一斉に引き渡しが始まりました。価格が安かった?こともあり、完売でした。
しかし、6ヵ月経ってみると、すでに管理費の滞納が11万円(2人で)出ています。滞納者だらけのマンションになることは避けたいものです…。
 管理費の滞納者に対しては訴訟をしたり、先取特権を行使するなどして強制執行することもできるようですが、他の住人との関係を悪化させるばかりか、費用倒れに終わることも考えられ得策とは思えません。早い時期(例えばこの夏のボーナス時期)に、管理会社から電話や面接をしてもらい、回収のめどを立ててもらうことはできるのでしょうか(管理会社は書面で請求しているようですが、形式的で時期を失するような気がしてなりません)。
 また、回収のめどが立たない場合は、駐車場の利用権を取り消して他に賃貸し、管理費の大きな部分を占める駐車料金を回収していくべきだと思います。滞納者が管理費の性格を理解していないことも考えられると思うのですが、この不景気の中、私の考え方はちょっと強行でしょうか。



「回答いたします」
(社)北海道マンション管理組合連合会
相談員・奈良石蔵
 分譲マンションは『建物の区分所有等に関する法律』によって「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規定を定め、及び管理者をおくことが出来る」となっております。
 貴マンションの規約、構成等の内容、また滞納の実態がわかりませんが、新築入居後6ヵ月足らずで2人もいるということは異常な感じがいたします。ご質問にもありますように、滞納者に対しては人間関係等の配慮から強制的な対応が取りづらい面がありますが、一方、他の負担者に悪影響を与えることも考えられますので厳正に対応すべきです。管理費等の回収責任は管理組合にあり、管理会社はその補助業務をするのが一般的な管理委託契約になっていると思われますので、理事会等で滞納者等の事情を考慮、話し合いを重ね、少額のうちに解決方法を図るべきです。
 法的手段を取る場合は、費用のこともありますが原則を守ることに意義があると思います。駐車料金等使用料等については、管理費と別扱いで使用細則等で規約があれば、それに準じて処理すべきです。

資料1 区分所有法第19条
 各所有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共有部分の負担に任じ、共有部分から生ずる利益を取得する。

資料2 建設省 中高層共同住宅標準管理規約
 第26条 管理費は次の各号に掲げる通常の管理に充当する。
一 管理人の人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品・通信費・その他事務費
五 共有部分に係わる火災保険料その他損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費・消毒費及びゴミ処理費
八 管理委託費
九 管理組合の運営に要す費用
十 その他敷地及び共有部分の通常の管理に要する費用

使用料
共有の敷地及び共有部分の使用に伴う使用料
(駐車場使用料、専門庭使用料、トランクルーム使用料、水道料等)
 
 

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タバコの嫌いな人もいるのです」のKSさんへ


<千葉県柏市・TJさん(主 婦・25歳・女)>


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 私も現在、タバコの被害に遭っている一人です。
 今年の春に念願のマイホームを購入し、これからという時に、隣のホタル族の煙が否応なしにバルコニーから入ってくるようになったのです。ホタル族とはいっても昼夜問いませんから、ひどい時は一日中です。そのお陰で、私は喉まで痛めて散々な目に遭いました。あまりにも耐えられなかったので管理人さんにも相談したのですが、「そんなことを言うのはお宅だけだ」とまともに取り合ってもくれませんでした。
 結局、主人に頼んで、できるだけバルコニーでは吸わないようにお願いしてもらいましたが、効果があったのはほんの数日で今では元に戻ってしまいました。  こんな生活がどのくらい続くのか、毎日が憂鬱です。
 



 

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洗面所や浴槽が青い色に染まっています


<釧路市・SYさん(38歳・男)>


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 教えてください。
 3月に新築した一戸建てに住んでいますが、洗面所や浴槽が青い色に染まってしまいます。最初は、入浴剤やシャンプーの色素が付着しているのかと思いましたが、白いコップなども青くなってきました。
 洗浄すると取れるのですが、水道水のせいでしょうか? 配管のせいでしょうか? 確か銅管を使用しているはずですが。
 なにせ、体に入れたり、皮膚に直接触れるものですので、心配です。専門家の方の意見をお聞かせください。よろしくお願いします。
 



「お答えいたします」
ステンレス配管の(株)ベンカン
電話:0120-32-7532
ホームページ: http://www.benkan.co.jp/molco
Eメール:marketing@benkan.co.jp
 今回のケースは、配管に銅管を使っていることが青水の発生の原因と考えられます。特に、北海道では、釧路市、札幌市、稚内市は、銅管の普及率の高い所として挙げられるので、SYさんのお宅の水道配管もまず、銅配管でしょう。
青水が発生するメカニズム:
「社団法人日本銅センター」によると、給湯器および銅配管から溶出したわずかな銅イオンと、脂肪(身体から出たもの)または浴用石鹸の脂肪との反応によって生じた「銅石鹸」が、空気中の酸素・炭酸ガスとさらに反応して青い色を発生させています。また、使用頻度の少ない水道の蛇口から、少量の水滴が長時間タイルや流しの表面に落ちる状態が続くと、水滴が自然蒸発し、水滴に含まれているわずかな銅イオンが濃縮されて、ある種の銅塩を生成します。配管に銅管でなく鋼管(鉄管)が使用されていると、同じような状況下では茶褐色に染まります。

解決法:
(1)浴槽内、浴室のタイル、洗面所などに、「身体からの脂肪」や「浴用石鹸の脂肪」が残らないように、毎日清掃し衛生的な管理を行うことが、一番簡単な解決法です。
(2)浄水器を設置する。
(3)根本的に問題を解決されるのであれば、配管自体を取り替えることも、ひとつの解決法です。

 (2)の場合、どこまで対応できるかが問題です。セントラル式のものを設置するか、全ての蛇口に設置するか、フィルターを頻繁に交換する必要があるか、など問題も多いと思います。また、洗濯した白いシャツが青色に染まるほど目に見えて変色化しているとすると、緑青(ロクショウ)という銅の腐食が発生している可能性があります。このケースでは、変色水では止まらず、配管に無数の虫食い状の小さな穴が空いてしまう可能性も考えられます。こうなると、(3)でなければ解決できないとも言えます。
 ここ数年、ステンレス配管等(赤水、青水を発生させず、耐久性の高い材料)を配管材料として選定しているハウスメーカー、工務店、水道工事店が少しずつではありますが、増えてきています。そういった所に一度ご相談されてもいいかと思います。今回の場合は、水道に関心のない「住まいづくり」が招いてしまった悲劇のひとつと言えます。
 最後に、「青水」は毒物ではありません。特に、緑青は昔から有毒と誤解されてきましたが、昭和59年8月、厚生省から「緑青は劇物でも、毒物でもありません」と公表されています。 
 

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騒音調査機関を教えて!


<TSさん>


<〜リプランホームページより〜ここに寄せられたご相談へ、読者のみなさんで、情報・ご意見・アドバイスをいただける方、メールをお寄せ下さい。>
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 はじめてメールをお送りします。
 現在、マンションの2階を会社事務所として使用している者です。以前から階下の住人(老人夫婦2人暮らし)に、「足音がうるさい」「なんとかしろ」という苦情を受けています。なるべく静かに歩くようにしているのですが、どんなに静かに歩いても苦情がやみません。こちらは、なるべく足音が響かない材質の床に替えたりしているのですが、それでも「まだうるさい」と言われます。
 そこで、階下の住人と話し合って、本当にうるさいか第三者に判断してもらおうということに決定したのですが、どこに依頼したらよいのか迷っています。公平にしたいので、できれば法人でそういう生活騒音を調査している会社があれば、お願いしたいと思っています。しかし、そのような会社があるのかわかりません。また、どのようなところで探せばよいのか見当もつきません。探し方、もしくはそのような調査会社自体を教えていただけませんでしょうか? よろしくお願いいたします。
 



 

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マンション上階の音って思っていたよりひどい」への意見。


<K.Yさん(会社員 33歳 男)>


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 自分も同じような状況です。以前住んでいた人は子どももなく静かで、マンションは静かだと思いましたが、その方が引っ越され新しく入ってきた人には驚きです。最初、挨拶に来た時は挨拶に来るなんて良い人だと思ったのですが、その内、挨拶したのだからと思ったかは知りませんが、子どもが走りまわりだしたのです。子どもが1人と思いきや2人で、いずれも幼稚園前(1人はどう見ても幼稚園だが上階は違うと言う。以前、郵便受けに宅配宛に『今、幼稚園に向かいに行っています』という貼り紙があったのは何なのだろう?)の女の子でした。
 最初は上階に手紙を書きました。一応は謝ってきました。2度目は上階に文句を言いに行ったら子どもがインターホンに出たので、何だと思いましたが(母親は居たようだ)子どもに「ごめんなさい。下にも人が住んでいるので、静かにお嬢ちゃんしてもらえるかな?」と言ったのですが、その10分後くらいに旦那が帰ってきて血相を変えて家に怒鳴りに来ました。「子どもに言うことないだろう」とのことでした。
 しかし、自分が子どもの時、近所の人達に怒られても、こちらに非があろうと無かろうと親が血相を変えて怒鳴り込みになど行かなかったし、逆に非があれば父親に怒られたものでした。また、書かれているように上階の人も「伸び伸びと子どもを育てたいし、変な気を子どもに遣わせたくない」とも言っていました。そして「そんな音が気になるなら、マンションに住まない方がいい」というようなことも言っていましたが、私はそうじゃなく、周りに気を配れない人が住むべきでなく、特に階上は階下に気を遣うべきだと考えます。
 私より年上なのに常識がないと思うと同時に、あきれてしまいました。下から叩けば上から叩き返すし、上から叩き返す以上に下は音に我慢し、いい加減やめてくれという意味を込めているのに…。それで平気で叩かれたことに文句を言い、そちらがうるさくするから叩かれていることも忘れて我慢しろだの、建物が悪いだの、子どもに言っても直ぐに忘れるだの、すべて物や他人の責任にしてしまうところなんか似ています。それ以来、叩いていませんが、少しは静かになりました。私の上階も平気で夜11時頃まで起こしているようですが、幼稚園前であれば8時過ぎには寝かせればいいのに!とつくづく思います。
 他人の育て方なので文句は言えませんが…。言ったところで「他人に育て方まで言われる筋合いはない」と言われるのが関の山なので言いませんが…。一度でも気になるような大きな足音などをされると、やはり毎回気になるし、ちょっとした事でも気になってしまうことを子どもを持っている人は自覚すべきだと思います。
 私もやはり週末や仕事から帰り、のんびりしたいのにできずにイライラしてしまいます。私が親で苦情が来ているなら早い時間に寝かせるし、言うことを聞かなかったら殴りますね。最近はそんな親は少なく、また怒ったら怒ったでやり過ぎてしまう人もいるようで…。何が良いか悪いか判断できるようになってから子どもを作って育ててもらいたい、と思うこの頃です。育てている方の気持ちもわかりますが、やはり書いてあるように深夜1時など常識を超えています。
 私もまた上階が注意を忘れて騒ぎ出したら言うつもりです。だって叩くなと言われてから我慢していますし、向こうもこちらだけに要求するのは変だと考えるからです。根本的な問題はこちらにあるのでなく、上階にあるのですから。
 



 

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朝まで戸外で騒ぎまくるのは生活音でしょうか?


<東京都中野区 KNさん(会社員 38歳 女)>


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 私は都内のデザイナーズマンション(賃貸)に住んで2年半になります。賃料は高いのですが建築家本人も事務所をかまえるなど、建築のクオリティも高く、満足して暮らしていました。
 でも、先月、階上に越してきたカップル(バカップル!)が、連日のように人を呼び集め、狂ったように騒ぐのです。みなさん、道路を走る車で、全面を真っ黒のシートで貼り、100メートル先の道路まで振動するドでかい音をがならせて走る改造車を見たことってありません? あれが何台もマンションの周囲に停まり、数十人の若い男女が大音量でカラオケ、ダンス、しかも戸外の共用スペースで大声をあげてはしゃぎ、金属性の階段をミュールで駆け上がり、駆け下りる。渋谷のクラブでゲロまみれの若者の姿とともに耳にするような騒音が、私の生活を襲っています。頻度は、2日に1回。で、時間帯ですが、なんと、それが、AM2時から5時なんです〜。これって、どこに訴えたらいいの? 一応、管理会社には言っているのですが。ちなみに、その彼らの家の隣は先ほど書いた建築事務所。だから明け方の騒音についてはわかってもらえません。
 今は、私の隣の住人(女性)も同じようなキモチで、ぐちを言い合っているだけ。クスリでもやっていそうなヘンな人達なので、仕返しされたら、などと思うと怖くて注意もできないし。私は片側難聴者なので、音に関してはむしろ鈍感な方です。それでも不眠に悩まされるぐらいなのです。ああ、どうしたら…!
 



 

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