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贈与税とローンについて


<東京都目黒区・KRさん(会社員 27才・男性)>


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 はじめまして、27才の会社員です。今度、新築のマンションの購入を考えています。
 当初は妻の父が購入を予定していましたが、ローンの返済額と返済年数の関係で私の名義でローン(35年)を組んで、支払いは全て妻の父(会社)にしてもらうことになりました。もちろんマンションの名義も私です。とりあえず資金として1000万を用意していただき、残額については毎月振り込んでくれるそうです。そうしてもらった場合、贈与税はどのようにしてかかってくるのでしょうか?ちなみに贈与税について少し調べてみたところ特例は受けられそうです。
 妻と私の目標は1戸建を購入することなので今はそれに向けて貯金をしている所です。少なくともあと10年後には1戸建が欲しいと思っています。10年後に新しく購入するとき私の名義でローンを組むことはできるのでしょうか。そしてもし私がローンを組めなかった場合、妻がローンを組むことはできるのでしょうか?妻は今、妻の父の会社で社員として働いています。多分10年後も働いているでしょう。私の父や妻の父に聞いてみてもあまりこれといった回答はなくとても心配です。
 何か良いアドバイスがあったらよろしくお願いします。



回答いたします
「贈与税について」

札幌市在住の税理士
沖 秀一
電話:011(663)2060

 まず贈与税の課税計算ですが、贈与税の特例を受けられそうとのことですが、ここでいわれる特例とは、「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例」のことと思われますが、この特例を受ける要因としまして、住宅資金の提供者が父母または祖父母であることが必要です。ここでいう父母または祖父母とは、貴方の奥さんのご両親、おじいちゃんおばあちゃんは含まれません。したがって、今回の資金提供者は貴方の奥さんのお父さんとのことですので、この特例は受けられません。したがって、贈与税の計算は原則通り、貴方が奥さんのお父さんからその年に資金提供を受けた金額から、基礎控除60万円を引いた金額にその金額に応じた税率を掛けた金額がその年の贈与税額となります。
 したがって、この特例を受けるためには、マンションの名義を貴方一人の名義にせず、奥さんとの共有名義にすることをお勧めします。そうしますと奥さんがこの特例を受けられ、仮にお父さんからの資金提供が1,000万円だとしますと、
貴方が1,000万円の贈与税を受けた場合
 10,000,000円-600,000円×45%=2,830,000円
奥さんが1,000万円の贈与を受けた場合
 10,000,000円÷5-600,000円×10%×5=700,000円
となり、納税額で213万円も差が出ます。


回答いたします
「ローンについて」

不動産仲介業の(株)ガイア
代表取締役 佐藤政史
電話:011(242)5885
FAX:011(242)6680

 結論から言って、ローンは組めます。マンション購入に使うローンが金融公庫利用なのか、銀行ローン利用なのかわかりませんが、マンションのローンが住宅金融公庫であった場合、そして10年後、ご主人名義のローンで戸建てを購入したい場合、金融公庫は2重には利用できないので、銀行ローンになるでしょう。しかし返済能力の審査が入ります。いくらマンションのローン返済は義父さんがしているといっても名義がご主人なのですから、かなり余裕のある年収でなくては銀行は納得しないかもしれませんね。
 奥さん名義のローンで戸建てを購入する場合、奥さんに十分な年収があれば、金融公庫を使うことが出来ます。でも、もし、年収を100万円以内に抑えているようでしたら、家を買う3年くらい前までに5〜600万以上の年収にしておく必要があります。安定した十分な年収があれば問題なく住宅金融公庫でローンが組めるでしょう。
 

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内装の仕上げのひどさ、どこまでクレームをつけるべきでしょうか?


<東京都大田区・Y.Mさん(会社員 27才・男性)>


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 始めて投稿させていただきます。
 2月10日に家が完成しまして引っ越したのですが(家は在来工法一戸建てで、セミオーダーのような形で買った建売住宅です)、引渡しの時に気づかなかったところが掃除や片づけをしていたら見えてきました。中でもひどいのが1階の床(玄関、廊下、1階洋室)の仕上げです。特に玄関から廊下にかけてがひどく、穴の空いた個所に補修材を塗りたくったような跡が全面に広がっていて、その補修材のせいで玄関のふちについている土間とのしきりのような飾りの木まで汚れています。洋室にいたっては床にくぎのようなものが刺さったままだったり、床と幅木の間があいていたり、フローリング同士の間が空いていたりと細かいことを言ったらきりがないのですが、ひどい状態です。
 このことを業者に伝えましたところ、「直します」ということでとりあえず玄関を直しに来ましたが、直したのは床の真中部分のみ。なぜかと聞いたところ、「端の部分はできないんですよ」の一点張り。食い下がると、「できる限り直します」との事でしたがしぶしぶという風でした。どこまできれいになるのかわかりませんし、こうしてつぎはぎのようになってしまうのは嫌なので全面張り替えて欲しいのですが、壁を壊してまでの張替えを要求することはできるのでしょうか。また、その他のところ(柱にバールでつけたような傷や、階段の床の割れた部分など)の細かいところはどこまで手直しを要求できるのでしょうか。私は直すのなら補修剤を塗りこむのではなく、きちんとやり直して欲しいのですが。
長文失礼いたしました。
 



アドバイスいたします
「状況を判断できる人を、間に立てることをお奨めします」

坂田建築設計事務所
坂田 克敏
電話:011(891)6998

 結論から申しますと、第三者の立場としての建築士や設計事務所をあいだに立て、ご質問者の指摘する部分の状況を見てもらい、相応の手直しの方法を検討し提案していただく事をお奨めします。
 ご説明しますと、新築に限らず工事を行う場合、建設に当たって建築業者との条件が整い工事請負契約書を交わすわけですが、その中に工事請負契約約款というものが添付されています。いわゆる工事契約に際しての約束事が書かれているわけで、その条項の中で「かし担保」というのがあります。簡単に内容をご説明しますと、工事完了後、施工欠陥によって契約の目的物に「かし」(傷や欠陥のことを言います)がある時は、相当の期間を定めて請負者に補修を求める事ができる旨の事が明記されています。
 今回のご質問者の件では、業者の方もこの「かし」を認めているようですし、その点では問題がないと思いますが、手直しの要求がどこまで出来るかという点については文面を拝見する限り確かに施工不良は間違いがないと思われますが、当事者間では感情的な部分も含めなかなかどこまで手直しをするかの妥協点が見いだせないと思われます。
 床の張り替えを一例に取ってみれば、壁を壊してフローリングを全面張り替えることは不可能ではありませんが、床張りは通常釘と接着剤を併用して施工しているため、張り替えるとなると大変な作業となってしまい、全てが悪いわけではないと業者が二の足を踏んでいるのも判りますし、かといって本当にひどければやはり全面張り替えなり、段差の問題もあるでしょうが、現在のフローリングの上から重ね貼りをするというような判断もあるわけです。それには実際指摘している箇所の状況を冷静に判断できる人に調査してもらい、手直しの方法を検討提案していただくのが良いと思われます。ご質問者の方は今後何十年にも渡り業者とはお付き合いをしていかなければなりませんので、お互い納得のいく形で解決された方がよいでしょう。また、調査に掛かる費用は中立性を保たせるためにも業者との折半を考えた方が良いと思います。
 

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土地を探してもらったら、その業者で建てるのが当たり前?


<埼玉県鶴ヶ島市・KHさん(主 婦 35才・女性)>


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 知り合いに紹介されて、建築会社に土地を探してもらったのですよ。気に入った土地も見つかって契約もして、ローンを申し込む段階になったんです。住宅ローンで借りる事になつたので、他社にも家の見積もりを出してもらって、私たちが気に入った業者に家は頼むことにしたんです。でも、土地を探した業者は、自分のところで建てると思っていたみたいで、違う業者で建てたいと言うことを伝えると怒りだして、すごい暴言を言い出したんです。その上、この話がチャラになっても仲介料をもらうとも言ってきてます。さんざん怒られて、お金を取られるなんて・・・確かに一生懸命、土地を探してくれた事には感謝しています。でも、土地を仲介してもらうのと家を建ててもらうのは、別ものじゃないの?
 



お答えいたします
「もう一度、売買契約書をチェックしてみて下さい」

オリエント建設(株)
電話:011(594)2066
FAX:011(594)2788

 おっしゃるとおり、土地を仲介してもらうのと建築をしてもらうのは全然別の話です。今回の場合は建築会社の建築条件をつけられるケースではありません。KHさんが土地探しを依頼するときに、「事前に土地を探してもらっても必ずしもそちらの建築業者で建築するわけではない」という旨のことは言っておいてあげたほうが良かったのだろうと思います。建築会社とすれば、何も利益のないことに時間を費やしたので土地売買の仲介手数料を要求したのでしょうけれど、通常は土地の売買契約書の中に仲介手数料の支払いの条項は入れることになっています。したがって、土地の売買契約時に契約書で仲介手数料がかかるかについては、わかったはずですが、もう一度、売買契約書をチェックしてみたらいかがでしょうか?その建築会社が不動産の免許を持っていて売買契約書に仲介業者としての立会印をおしていたら、仲介手数料の請求をしてきてもおかしいことではありません。しかし、仲介手数料の支払いはしないとの約束があれば、支払う必要はありませんが、もしそうであればその建築会社も土地探しは引き受けなかったことでしょう。
 これから何十年も住む家の土地と建物の打ち合わせですからくれぐれもトラブルのないように、おのおのの業者とはよく話し合い理解することが大切だと思います。
 

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フローリングL-45の床の硬さは?


<埼玉県大宮市・KMさん>


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 埼玉県大宮市に住むKと申します。  実は、新しく購入したマンションの内覧があったのですが、フローリングの床が今まで住んでいたところよりも異様に柔らかく、足をのせたところが沈む感じがします(実際、板自体も足をのせた部分が少し下に押しさげられているのが見えます)。
 尋ねてみると、「L-45の素材だから、今までのと異なり柔らかい感じがするのだ」と言われました。さらに「7ミリの板の下に7ミリのスポンジが入っているのだ」ともいわれました。
 遮音性という点から見ればなるほどと思う反面、今まで住んでいたところのフローリングとあまりにも違うやわらかさなので、疑問にも思います。具体的にどのようになっているのか教えていただきたく思います。



お答えいたします
松下電工株式会社
北海道住建営業部
電話:011(736)2311

 マンション用木質直貼り床材につきまして。
 ダニ、アトピー、に対する健康指向や掃除のし易さからカーペットよりフローリングが好まれますが、階下への騒音が問題となりました。マンション用木質直貼りフロアーは階下への音を抑制する為に開発された床材です。断面構造は上から、表面化粧単板、合板、特殊クッション材の構成で、L45の場合、13ミリ厚となっています。
 最近売り出されているマンションでは、L45性能のフロアーを採用されることが主流となっております。L値は数字の小さい程防音性能は良く、その為に歩行感はフワフワとした柔らかい感じです。材料の価格も高価です。ただし、通常の場合マンションの1階では、防音性能は不要ですから安価でクッションの少ないフロアーを採用されています。
 

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天窓が割れた


<埼玉県幸手市・KTさん(主 婦 39才・女性)>


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 約9年前、新築の建て売り一戸建てを購入し、現在も住んでいます。天窓が2つあるのですが、4〜5年前に一つが割れ、昨年、もう1つも割れました。ガラスが2重になっていて、内側の網入りガラスだけ割れているので、落下はしませんが、見た目も悪く(怖い)これから住宅を売りにだす予定なので、困っています。どうして割れたのか原因がわからなかったので、何件かの業者の方に見積もりに来てもらい、聞いたところ、温度差で自然に割れてしまうとのことでした。うちの屋根は急勾配で天窓のガラスを取り替えるには足場が必要で、30万円ほどかかるそうです。この家を建てたハウスメーカーに相談しても、今のところ業者を紹介するだけで、修理費用はこちら持ちだそう。もちろん、購入する際に、天窓にこんなリスクがあるという説明はありませんでした。急勾配の南向きの屋根に、自然に割れてしまう窓を取り付けたハウスメーカーやその天窓をつくっている会社に責任はないのでしょうか。



お答えいたします
株式会社 ノルド
札幌事務所所長・福見宏徳
電話:011(758)3446

 窓のノルドですが、天窓は扱っていないので、いい加減なことは言えないと思い私の友人に答えてもらいました。東京のベルックスにいる、木下という人です。
「ご質問の内容理解致しました。北海道でも網入りガラスを入れた天窓の割れた様子を目にして居ります。結果として網入りガラスの金属ワイヤーに直接熱を与え、金属の膨張にともないガラスの膨張を引き起こし、それが割れへとつながります。(金属とガラスの膨張率の相違)特に南面の直射日光の熱が最大なる問題かと思いますが、ただ実際現場を見ていない為推測にて記して居ります。採用されている天窓メーカーをまず調べ、それが日本ベルックスの商品であれば下記へ電話し相談して下さい。
日本ベルックス 株式会社 東京 電話:03-3478-8145 担当 木下」
以上へは話をしてあります。まず、メーカーを調べて下さい。ベルックスであれば上記へ直接電話をして下さい。きっと、いい対応をしてくれるはずです。また、別メーカーの場合はそのメーカーに直接相談しガラスの保障期間等に10年と言う所もありますので、なにはともあれ、直接メーカーへ相談する事をご推奨致します。 以上 福見
 

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日照問題に関連して


<神奈川県川崎市・KHさん(40才・男性)>


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 初めてお便りを差し上げます。
 私が99年2月に契約したマンションにおいて、(本年5月末引き渡し)本年2月に南側隣接地に14階建てのマンション建築計画が発表され、凡例同様、売り主側不動産会社販売員が将来隣接地建つと予想されるのは5,6階程度の建物と説明を繰り返していたことが大きな問題となっています。物件建設地域は商業地域の為、日影規制等がありません。他の解説「 隣に建設されたアパートによる日照問題」を拝見すると、本ケースでも売り主の誤った説明の責任を追求するのが難しいようですが、現実的にはほとんど不可能なのでしょうか?
 説明会においては、誠意を持って対処するの繰り返しであり具体的な提案がみられません。本件において売り主がその販売の過程において隣接地問題に対して、あるいはその販売方法自身に対して法的責任がないのであれば、改善案を期待する事は無理だと思います。
 法的責任の有無に関して教えて頂ければと存じます。
 



弁護士さん登場シリーズ
札幌在住の弁護士
越後雅裕

1.高層マンションを購入される場合に、眺望や日照の享受を一つの重要な要件と考える人は結構多いのではないでしょうか。分譲マンションの価格は階が上になるほど高額になっているのが一般ですが、その理由として、日照や眺望の良さということも含まれているものと思われます。そして、マンションの販売にあたって、販売員は往々にして売るためには多少のリップサービス、セールストーク等を交えることも多いのではないかと思われます。
2.ご相談のケースでは、例えば
(1)売り主側(販売員)が、南側隣地に計画されている建物の建築計画をいつ、どのようにして知ったのか。その際の資料(裏付け)はどのようなものだったか
(2)K.H さんの購入した建物は何階なのか。また、契約の時、日照、眺望について何らかの話しは出ていたのか
(3)売り主側と南側隣地の所有者、建物建築業者等との関係は何かあるのか
などの点に関する具体的な事実関係によって結論は変わるものと考えられますが、売り主販売員が繰り返していた説明内容をそのとおり立証できたとして、その言葉をもって、どこまでが、契約上の義務違反、隠れた瑕疵(目的物の欠陥)、錯誤無効などを理由に売り主の責任を追及できるかは微妙なところです。
3.法的責任の有無は?と問われれば、断定は出来ませんが、責任が認められる可能性は相当程度あると抽象的な答えにしかならざるを得ません。
 このような事例が問題となったいくつかの裁判例を末尾に挙げることにしますが、これら判決をみますとケースバイケースでその結論は区々ですが、なかには、個々の裁判官の感性で結論が変わっているのではと思われるような事案も見受けられます。このような裁判例からみると、本件の場合、K.Hさんの日照・眺望についての被害の程度が相当に重大で、売り主側の説明が契約の重要な要素になっていると認められれば、売り主の責任(損害賠償責任)は認められるものと思われます。  なお、売り主に対しての他、南側隣地に建築される建物の発注者や請負工事業者を相手に日照被害を理由とする法的手続き(建築禁止仮処分、損害賠償請求訴訟)をとることも場合によっては考えられるところです。

●東京地裁 昭和58年12月27日判決(Yからマンションの各住戸を購入したXらは、隣接地に5階建ての建物が建築されたため、各住戸の南東側開口部の日照・採光・通風が阻害されたため、「Yは南東面からの日照・採光・通風の享受を黙示的に保証したこと、Yは隣接地に5階建ての建物が建築されることを知りあるいは何らかの建造物の建築予定地であることを知りながらXらに説明しなかったこと」を理由として、Yに対し債務不履行による損害賠償を求めた。
 判決は、Xらは隣接地に何らかの建造物が建つ可能性があることを示され、これを認識して各住戸を購入しており、各住戸の購入価格も南東面からの日照等の享受を前提として決定されたものではないとして保証義務違反を否定し、また、Yは販売当時隣接地が何らかの公共施設の用地として使用されるという程度のことしか知らなかったのであるから、単に公共施設用地である旨の説明のみで適切であったとして説明義務違反を否定した。)
●大阪地裁 昭和61年12月12日判決(XらはYからマンションの一室を、Xらが共有部分の一部を専用庭とし、ここに温室を設置することを了承し、これについて他のマンション購入者から承諾をとる旨の約定で買い受けた。Xらは右温室を利用して園芸を行うことをマンション購入の目的としていたものであり、Yの販売部長はXらに対し、「マンション敷地の南側隣接地はYが買い受けているのでこれに木造2階建てより高い建物を建てるつもりがない」旨説明していたのに、その後本件隣接地には鉄筋コンクリート造4階建て住宅が建築され、右温室への日照が阻害され、園芸を継続することが不能になったとし、右売買契約は隠れた瑕疵により契約の目的が達せられないことを理由に、契約解除による売買代金の返還、予備的に瑕疵担保責任による損害賠償として500万円の支払いを求めた。  判決は、「Yはマンション敷地の南側隣接地の所有者との間で、右土地上には木造2階建て建物を建築する旨約しており、マンション分譲にあたっては、右隣接地に高い建物が建たず、比較的良好な採光、眺望が確保されることを強調した販売活動をし、XらもYの販売部長から右隣接地に建築予定という木造2階建て建物のミニチュアを示され、Yと所有者間の前記約定があるから同地上には木造2階建て以上の建物は建たない旨の説明を受け、マンションの専用庭に温室を設置して園芸活動が出来ると信じて売買契約を締結したところ、隣接地はその後Xら及びYの予想に反して所有者から他に売却され、同地上に鉄筋コンクリート4階建ての建物が建築されたため、右温室に対する日照が大きく阻害され、Xらの園芸活動が不可能になった」との事実を認定し、右事実に基づいて右日照阻害の要因は、本件売買の目的物に隠された瑕疵がある場合にあたるが、Xらは第一義的には居住用にマンションを購入したのであるから、温室への日照阻害だけでは契約の目的を達することが出来なくなったとはいえないとし、売買代金の返還は認めなかったが瑕疵担保責任による損害賠償として、Yに対し400万円の支払い義務を認めた。)
●札幌地裁 昭和63年6月28日判決(Xらがマンション各室を買い受け後間もなく、A会社は、その西側隣接地を購入し、10階建てマンションの建築確認を得てこれを完成させた。そのため、Xらの各室での日照、通風、眺望が著しく阻害されるに至った。そのため、Xらは売り主であるYに対し
(1)保証特約違反<売買契約にあたって、新聞、広告、パンフレット等に「日射し豊富な両面採光」「四季を通じて藻岩山を眺望できる」と記載し、従業員が現地で西側隣接地には「建物は建つだろうが、4、5階程度のものだ」等と説明した>
(2)契約締結準備段階の信義則上の義務違反〔信義則は契約締結準備段階においても作用するのであり、重要事項については、信義則上これを告知すべき義務があるところ、Xらにとって、日照、通風、眺望が劣悪化するか否かは重要事項である〕を理由とする債務不履行責任等に基づき、一人各金300万円の損害賠償を請求した。
 判決は、保証特約違反の主張については、パンフレット等の記載及び従業員の対応等をもってしては、日照、通風、眺望を保証する旨の契約が成立したと認めることは出来ないとし、契約締結準備段階の信義則上の義務違反については、一般論として、売り主には、日照、通風、眺望に影響を与えるおそれのある高層マンションが建設されることを知っていた場合、あるいは容易に知り得た場合には、調査、説明すべき義務が売買契約の付随的義務としてあるとして解されるとして、これを肯定したが、本件ではそのような事実〔知っていたとか、知り得べきとかの事実〕は認められないとしてYの責任をいずれも否定し、Xらの本件請求を棄却した。)
●東京地裁 平成2年6月26日判決(Xらは昭和55年に、建築・不動産販売業者であるYからマンションを購入したが、昭和58年にその東南方向に新たに14階建ての別のリゾートマンションが出来、Xらのマンションの眺望、日照は大きく損なわれるに至った。そこで、Xらはマンション売買契約の無効または失効を主張して、代金の返還を求めた。
 判決は、Yからマンションの販売を委託されていたA会社がXら主張のような説明〔本件マンション付近に今後は町の条例規制により4階建て以上の高級リゾートマンションが建つととはなく、その眺望、日照は将来とも維持できる〕をしたこと及びXらに錯誤のあったことを認めたが、眺望・日照は独占的・排他的に支配されるものとしての法的利益の対象ではなく、周辺の状況の変化によって変容、制約を受けざるを得ないものであるから、マンション売買代金の中に権利としての眺望権、日照権が含まれているものではなく、仮に含まれているとしても、将来の変化を前提としたものに過ぎないから、これは意思表示の錯誤ではなく、動機の錯誤であり、その旨の表示がなされていてとはいえないので錯誤無効の主張は採用できないとした。また建築規制の展望については、販売社員説明に事実に反する点があったことは認めたが、販売社員に欺罔の故意が認められないとして詐欺の主張を退け、またYが販売時に眺望・日照の将来的な保証をしたとは認められず、眺望・日照は私人が保証できるものでもないとして、隠れた瑕疵があったとの主張も退けた。また不法行為の点については、Xらのいう減価は別のマンションが建設されたことによるもので、販売社員が建築規則について誤った説明をしたことによるものではなく、また販売社員には欺罔の故意はなく、眺望の利益が不安定なものであることからすれば、説明の誤りとXらの損害との間には相当因果関係はないとされ、結局Xらの請求は全部棄却となった。)
●東京地裁 平成5年3月29日判決(Xは日当たりの良好な建物を求めて、Yから本件建物〔14階建てマンションの7階部分〕を買い受けたが、隣接地に計画中であった7階建てのビルがY従業員の説明よりも高層なものであって同ビルが完成すれば本件建物の日照が全く阻害されることが判明したことから、Y対し
  (1)錯誤による本件売買契約の無効
  (2)詐欺を理由とする同契約の取り消し
  (3)債務不履行に基づく同契約の解除を主張して、売買代金の返還を求めた。
   判決は次のとおり、本件売買契約は錯誤により無効であるとしてXの請求を認容した。すなわち、Xは本件売買契約の締結にあたって、Y従業員に対し日当たりの状態に大きな関心を持っていることを示して、隣接地に計画中のビルによる日照への影響について尋ねたところ、Y従業員は同ビルが計画上7階建てとなっていたことから、本件建物と同程度の高さであろうと軽信し、同ビル完成後も本件建物には午前中日が当たると説明し、Xはこの説明を信じて本件建物を買い受けることにしたのであるから、日照の確保という動機は意思表示の内容として表示されており、右動機の錯誤は要素の錯誤として本件売買契約を無効にするというべきであるとした。)

 
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