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住宅の買替えしたいが法的問題が山積み。


<兵庫県神戸市・t.m.さん(30才 男性)>


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 私の実家のことで相談です。現住所〔神戸市、借家〕より比較的近い所に母の実家があるのですが、阪神大震災の影響で家の寿命が後2−3年と言われました。実は、その家には、特別な事情があって一年前に、20年ぶりに戻ってきたのですが、私のローンで建て替えをしても、母はそこに住むのがいやだと言っており、私が職場に通うのにも遠すぎます。そこで、相続税対策もかねて〔父は他界し私に兄弟はいません〕私の職場の近くに買い替えをしたいのですが〔現在の売却予想額は2500万円〕、税金対策をかねると、土地、建物も含めて、均等に分割し母と共有名義にするのがいいといわれています。〔母:2000万円分、私、ローンと現金含めて2000万円分が目安〕しかし、銀行によると私がローンを借りる場合、母が保証人になる必要があるといいます。
 普通なら、それでいいのですが、母は地震直後に精神科の病気にかかり、次第に悪化し、一年半前からほとんど病院で暮らしています。
 私は、医師なので、障害年金の受給が、病状固定より一年半後以降でないと申請できないことを知っていたので、入院が一年半に達したので、その手続きを開始し、また、精神障害手帳〔2級の予定です〕のてつづきも取りました。
 あえて病名を言うならば、personality  disorderをともなった強迫神経症で、鬱状態が起こると現実対応能力がなくなりほとんど一日病室のベットで寝ています。
 現在の精神病院の主治医の先生との話し合いや、私自身の診断から、土地の売買に関する責任能力を持続して持ち得ないのですが、現状のままなら土地は母の名義なので、土地の売買の際に、私が代理人として、ほぼ全面的に交渉にあたることは不可能で、母親に、不動産屋や、司法書士と何回も会わさなければなりません。
 そこで、法的に私が代理人になる方法として禁治産制度を見つけましたが、禁治産にするには、判断能力も保たれているので、不可能だと悩み、簡裁に何回か足を運んでいた所、この(1999年)12月はじめに成人後見制度が成立し、条文の診断規準を読むと、保左か補助を適応することは可能では、と判断しました。
 ただし、その旨も精神科の主治医に相談しましたが、なにぶんこのあいだ成立した法律のこと、私も含めて主治医もこれから勉強しなければならない状態でして、母親は早く引越しがしたい〔これ自体が症状です〕としきりに訴えるので、2000.4以降、どういう条件を満たしたならば、補佐や、補助を適応出来るのか、また、その際の保証人は誰になるのか、その他の財産の所属は法的に誰になるのか、と気の遠くなるような法的問題が山積みです。
 どなたか、民法、税法に詳しい弁護士さん、税理士さんのアドバイスを御待ちしております。また、精神科の先生の意見も御待ちしています。また、このHPを通してコメントが頂けたら、母の症状、状態についても申し上げますので、どうか良い知恵を貸してください。



弁護士さん登場シリーズ
アドバイスいたします。

弁護士 越後 雅裕 (札幌在住)
1.現行の民法では、自分で法律行為(契約などのこと)をする能力のない人を、@未成年者、A禁治産者、B準禁治産者の3種に分けて、その保護を図ってきました。しかし、何といっても、明治29年にできた法律の制度ですから、平均寿命が80才を超える現代社会の実状にはそぐわないものとなっていました。
 そこで、平成11年12月8日に上記@未成年者以外の能力の十分でない者の保護に関し新たな制度が民法の改正という形で作られ、平成12年4月1日から施行されることになったのです。その中では、禁治産とか準禁治産という古めかしい言葉は廃止され、代わって「青年被後見人」「被保佐人」という用語が用いられ、新しく「被補助人」という類型も取り入れられています。

2.新しい制度の概要は以下のとおりです。
@「後見」(従来の禁治産)は、「精神上の障害ににより事理を弁識する能力を欠く状況に有る者」について、本人及び一定の者が家庭裁判所に後見開始の審判の申立てをして、成年後見人を選任してもらい、被後見人のした日常生活に関する行為を除くすべての法律行為を取り消せるものとして本人保護を図るものです。
A「保佐」(従来の準禁治産)は、「精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な者」について、本人及び一定の者が家庭裁判所に保佐開始の審判の申立てをして、補佐人を選任してもらい、民法12条に挙げられている行為(金銭を借りたり、保証をすること。不動産の売買等をすること。訴訟を行うことなど)について、補佐人の同意を要するものとし、同意にない場合には当該行為を取り消せるものとして本人保護を図るものです。
B「補助」(新しい制度)は、「精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者」について、本人が申し立てるか、本人の同意のもとに家庭裁判所が補助開始の審判をなし、補助人を選任してもらい、民法12条に挙げられている中の一部の特定のものについてのみ、補助人の同意を要するものとし、同意のない場合には当該行為を取り消せるものとして本人保護を図るものです。

3.具体的にどの程度の障害の状況をもって「後見」「保佐」「補助」に該当すると判断するかは、改正法施行後の実務の運用において確立されていくことになるものと思われますが、これからの高齢化社会に向けて大いに活用されるのではないかと考えられます。

4.以上述べたことを分かりやすく表にまとめてみましたので参考にして下さい。
<下表参照>

5.さらに、以上述べた制度とは別に新たに「任意後見契約に関する法律」が制定され、「任意後見制度」というものが創設されました。これは、本人が自ら選んだ「任意後見人」との間で委任契約を結び、家庭裁判所でその監督者(「任意後見監督人」という)を選任してもらうことによって契約の効力が発生することにして、精神上の障害により判断能力が不十分な状況における自己の生活、療養看護、財産管理に関する事務を任意後見人に代理人として処理してもらうという制度です。これは、公正証書作成という形式を踏まなければなりません。この制度は、上記の後見、保佐、補助に比べて、私的自治・自己決定の尊重により、公的な関与を必要最小限にとどめて本人の意志に沿った本人保護を目的としています。

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業者のモラルを疑いたくなることが次々と起こって、、、。


<札幌市南区・Iさん(会社員・32才 男性)>


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 札幌のとある工務店で2階建て木造住宅を新築しましたが、工務店のモラルを疑いたくなるような現実が次々と起こり頭を悩ませています。
まず、現場監督の問題です。
住宅の基礎を作る際にスぺーサーを入れますが、私が現場でチェックした時(型枠設置後のコンクリート打設前)に入っていなかったので、現場監督に確認しました。現場監督は「これが、現場写真です。この通りスぺーサーはきちんと入っています。」と説明しました。確かに写真にはスぺーサーが入っていましたが、その写真は別の現場で撮影したものであることが後日分かりました。
この現場監督からは詫び状をいただきましたが、一級建築士ともある現場監督が現場写真を捏造して、虚偽の報告をするとは夢にも思いませんでした。この件があってから、基礎が大丈夫だろうかという不安が拭えません。
また基礎に関して言えば、設計図では基礎は連続布基礎とするはずでしたが、フーチングと呼ばれる基礎底部が連続していないところがありました。業者に事情を問うたところ「基礎施工業者が、フーチングは不連続でも大丈夫と判断して施工したので問題ない」との説明を受けました。
この説明は、工務店が施工の責任を下請けの工事業者に転嫁したもので、少なくても私には誠意ある回答とは思えませんでした。現場監督はどういう判断をしたのか、設計と異なる施工をするのに、なぜ施主の了解を求めないのかとても不思議です。どこの工務店でもこのような事を日常的にやっているのでしょうか。住宅建築の業界はどこでもこのような感じなのでしょうか。
気になればいろいろ目に入ってくるもので、完成後わずか1週間ほどで基礎の一部や、外壁のあちこちにクラックが入っているのを見つけては、この家は30年ローンを返済するまで持ちこたえられるだろうかと憂鬱な毎日です。
更にこの工務店では、住宅建築現場が雨水と生活雑排水の分流地区にも関わらず誤接(雨水と生活雑排水を一緒の配管で繋ぎ、排水すること)し、再三提出するよう申し入れたにも関わらず下水道の確認申請を提出しなかったために、私が市から行政処分を受けるかもしれないという状況になってしまいました。(下水の確認申請は施主に提出義務が課されているそうですが、そんな事は全く知らず、工務店がやってくれるものと思っていました。無知の罪というものもあるようですが、あんまりではないでしょうか。)
市の下水道局の方には、事情を説明し、業者が書いた詫び状(この件に関しても工務店と下請け業者が、雨水桝の設置など排水設備関係についても詫び状を書いて持ってきました。)をお見せしたところ、事情を理解していただけたようですが、行政処分を課すかどうかの最終判断は年明けとなりそうです。それまで首を洗って待っていなければならないというのが辛いことですが現実です。 マイホームを新築し入居した後は、誰もが楽しく快適な生活を夢見るものでしょうが、こんなことになってしまったのは大変残念です。
また、設計図ではトイレの汚水と台所や風呂などの排水とを別々の配管で汚水桝に流すようになっていたのに、私に何ら了解を求める事なく一緒の配管とするなど工事を請負った工務店や現場監督は一体何をしていたのかと疑問を感じる事が多数あります。
このほかにも、契約と実際の施工が異なる個所が多数ありますが、細かいことを書き連ねても仕方ないので敢えて申し上げる事はしません。
これらの問題を、道の建築指導課に相談しましたが、何ら権限を持たない相談機関を紹介されるだけ。虚偽の現場写真を捏造すれば、十分建築士法の精神に反しているあhずのに何ら本格的調査をしようとせず、「紛争審査会にかけてみては・・・」と言った調子です。
建設省には中央建築士審査会などの機関もあるようですが、道内では問題を相談しても上述の調子で、何のための建築指導課かと思いたくなりますが、それが現実のようです。
最後になりますが、私の悲しい経験から一言。これから住宅新築を夢見てモデルハウス見学を続けている方も多いと思いますが、外観や営業マンの人当たりの良さに惑わされず、本質を見ぬくことを忘れないで欲しいと思います。2度とこのような思いをする人が出てきて欲しくはありませんから。
 



 

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家の乾燥について悩んでいます。


<上磯郡上磯町・MTさん(自営業・44才 男性)>


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 前略
 当HPは、とても参考になる意見が多く感激しています。早速我が家の悩みを相談したいのですが・・・。
 新築住宅に11月より入居しておりますが、家の乾燥について悩んでおります。暖房はセントラルヒーティング(PS)、換気は換気システム(エアロバーコ)を使用しております。1ヵ月ほど生活をしているうちに、クロス・ダイワ・幅木(自由幅木)に隙間が発生し、クロスは内コーナー部分に全カ所と言ってよいくらいに見受けられます。ダイワ・幅木には大きい所で3mm程度接合部分に見受けられます。またフロアーと幅木・建具枠にも2mm程度、和室の敷居と居間のフロアーに2mmの隙間が発生している状況です。乾燥材を使用しているとのことですが、入居早々暖房を使用したために このような現象は、さけられない事なのでしょうか。どうも納得がゆかず投稿をいたしました。今後、春までの間にまだまだ進行すると思われます。ハウスメーカーにどの程度の責任があるのかプロの意見をお聞きしたく宜しくお願い致します。
 



回答いたします
HQ住宅研究所 FAS本部 代表 福地 脩悦

 新築して昨年11月に入居したとの事ですがこの時期において多いのは、MTさんの質問とは逆の湿気が多いとの苦情が大半を占めます。工事中の雨水や木材、建材が含んでいる湿気(工事水と言う)が冬期間のため、窓をあけて排出する機会もなく生活をはじめますと、生活で発生する水分と共に室内の湿度を上昇させるからです。まれにMTさんのような苦情がありますが、住宅の気密性が低い場合に多く発生します。更にセントラルヒーティングと換気システムが乾燥(過乾燥という)を助長する傾向にあります。しかし、今の状況が必ずしも施工や設計の不手際によるものとは断定できません。乾燥木材を使用しても木材は更に乾燥しますし、クロスや下地のボード類も乾燥収縮しますので、ある程度の隙間が出来る事は避けられません。ただし3mmもの隙間は許容の範囲を越えている気がします。施工者に状況をしっかり検証していただきますと、補修をしていただけると思います。
 過乾燥は、風邪のウイルス菌を助長させたりの弊害もありますので、換気量を必要最低限にしたり、蒸発パレット(平らな皿に水を入れる)何ヶ所も設置する、観葉植物を沢山置く、熱帯魚を飼育するなどの工夫で改善できます。むしろ湿気が多くて結露に悩まされるより、過乾燥は家そのものに与えるストレスは小さいと思います。乾燥状態が納まるにはおよそ1年半くらいの期間を要しますので根気強く対応して下さい。
★関連質問や追加質問がございましたら、回答者・福地さんのFAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。もちろんリプランに今まで通り質問しても構いません。

HQ住宅研究所FAS本部ホームページhttp://www2.hotweb.or.jp
電子メール fashead@olive.ocn.ne.jp
 

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冬場の寒さが気になります。
これって木造在来工法の欠点?


<富山県射水郡・HKさん(会社員 33才・男性)>

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 新築して2年目の木造在来工法の家に住んでいますが、冬場の寒さが気になります。
 外壁および、2階天井部には、100mmのグラスウールによる断熱材。1階床は、150mmのウレタン断熱で、最近いわれる高気密高断熱の住宅と比べると、極端に寒さが厳しく感じます。冬場は、LD(17畳)をファンヒーター1台で暖房していますが、7Lの灯油タンクは1.5日程度で空になります。雪が積もった時のつららのつき方も他の家に比べ目立ちます。夏場もLDが南向きで窓が多いからかもしれませんが、エアコンの効きがいまいち。これが、木造在来工法の本来の欠点なのでしょうか?1階の天井に何らかの断熱処置を施したら、ある程度の解決になるのでしょうか?



回答いたします
HQ住宅研究所 FAS本部 代表 福地 脩悦

 質問の内容が事実とすれば、住宅の断熱方法が間違っています。通常、150mmのウレタンを断熱材として床下に使用した場合に見合った天井の断熱材は、200mm以上となります。グラスウールとウレタンではウレタンの方が断熱性能が上回っており、天井断熱は夏の日射熱の遮蔽や、暖房時の上昇暖気を抑えるため、床断熱の倍近い断熱性能が求められます。壁の断熱仕様が分かりませんが、種類の異なる断熱材を使用した場合、床、壁、天井の断熱材の取り合いが大きなポイントなります。当然、気密性能を高めるにも高い技術を必要とします。状況から判断してその当たりに問題が伺えます。
 つららが目立つのもその典型的な現象です。天井から洩れた熱が屋根の雪を溶かして下方へ流れ、熱源を失った軒先で急激に冷やされてつららとなります。  解決策として一階の天井に断熱処置はどうかとありますが、一二階の間に断熱材を入れても効果は期待できません。ともかく屋根に面した天井の断熱を徹底する事が肝心です。グラスウールを天井裏に敷き込む事は難しい仕事でありませんので早速実行してください。つららも確実に少なくなります。
 注意事項として、屋根の軒先の裏側(軒先天井・軒天という)からの自然空気を取り込む換気口を出来るだけ大きくして、断熱材と屋根材の間が自然空気による大量の自然換気が出来るようにしておかなければなりません。
★関連質問や追加質問がございましたら、回答者・福地さんのFAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。もちろんリプランに今まで通り質問しても構いません。

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怖い営業マンにしつこくされこまっています。


<怖い目に合わされた子さん(主 婦 35才・女性)>

110IL674.gif  先日社宅に飛び入りのハウスメーカーの営業マンが来ました。子供が帰ってきたのかな?と思いドアを開けたらなんと営業マンで、私もここ2・3年のうちには建てたいくらいのことでお茶をにごしていたんです。そうしたら、まだ乗り気じゃない主人のいる日曜日の夕食時にきたり、毎日のように来るのです。
 そうしたら、今日もまた来て、午前中で、家事の最中だし、子供に断らせたら、、、、、。すぐには帰らないで、“奥さんなんで自分で堂々と断らないんだ!ばかにして!お宅の社長に電話するよ!失礼だ!、、、、、と怒鳴り出すのですよ!いきなり来てあえないからと怒鳴り出すってどう言うこと? 挙句にパンフを返せ!”とまた怒鳴る。わたしは馬鹿にしたつもりはないのですよ。その気もないのにどうして人のはなしを聞いたんだとも文句を言っていました。
 怒鳴られて家買う奴がいるのか?営業マンはそんなに偉いの?人の都合もきかずにやってきて。この営業マンは正しいのですか?わたしはそんなに無礼なの?教えてください。



 

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設備業者指定工事店について


<村越 高久さん>


110IL675.gif  わたしは水道設備業をやっていて、どうしても疑問に思うことがあります。市の指定にもかかわらずあまりにも仕事のわからない業者が多すぎます。行政のほうも文面だけでなくしっかり調べてほしいです。私がア然とするのは、いもしない従業員の数を書いたり、解りもしないのに理屈ぽくお客さんや、工務店さんに設備のやり方について説明するときです。勿論知識なんかは、資格などを取るときに本などで、学んで知ってるのでしょうが、本当に大事なことを忘れてるのは、水道屋でも、何屋でも、自分は職人だという自覚です。仕事は、体で覚えるもので、頭からじゃない。ということです。逆になってる人たちが、多すぎるように思われる。ほんとに注意しておきますが、勿論立派な指定業者も沢山います。私も各会社にアドバイスを求めたりするときもあります。そのあたりの判断は、難しいと思いますが、皆さんご注意下さい。



 

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