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住宅品質確保促進法って、どうすればいいのでしょうか?


<札幌市・匿名希望さん(会社員・39才 男性)>


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 今年の4月から、住宅品質確保促進法が施行されるようですね。自分は、今年の3月から、賃貸マンション兼オーナー部分を含む8階建てのRCのビルを建てる予定でが、そういう法律が出来ることは、新聞その他の情報で解るのですが、実際のところが解りません。指定住宅性能評価機関などはどのように頼んだり探せばいいのでしょう、またそれを受けるとどのようなメリットがあるのでしょうか。一般の住宅を建てるのと違ってリスクも大きいので、瑕疵の出る建物ではとんでもないことになってしまいます。最近は、コンクリートの問題が社会問題として大きく話題になっているのでなおさら心配です。設計は、建築家。施工は、ゼネコンに直接頼んでいます。ぜひ、質問にアドバイスのほど、お願いします。



住宅品質確保促進法(品確法)について
リプランホームページより

 期せずして、住宅品質確保促進法についての投稿をいただきました。賃貸MSのオーナー施主として、こうした動きに敏感になられることは十分に理解できます。わたしども雑誌メディア・「住宅クレーム110番」というボランティアの立場としても注目しているところです。この法律の主旨は増え続ける住宅のクレームに対応したということは間違いがなく、その意味では方向はよいと思います。しかし諸外国のこうした制度が、住宅関連事業者などの民間による運営が一般的であるのに対して、日本では相も変わらず霞ヶ関の官僚機構がすべてを管理する方向で進んでいる結果、疑問に感じられる動きも側聞します。
 たとえば今年2000年4月施行が謳われながら、1月11日現在、細目が発表されていません。「性能の保証」と「瑕疵の限定」という点での細部の詰めがいろいろな利害関係の調整を必要としているのであろうことは想像できるところです。しかし一方では、大手ハウスメーカーはすでにその内容に準拠した「商品」を施行と同時に発売するだろう、などという観測も業界紙などでは書かれています。もしそうであれば、多くの中小の工務店などは、まじめに対応を検討する前に、顧客獲得レースが事実上始まってしまうことを意味します。ビジネスである以上、競争は当然ですが、であれば公正な情報の公開は最低限の大前提であると思います。
このまま4月時点直前まで詳細が公表されず、事前に何らかの手段でその内容を知り得た大手ハウスメーカーが、施行と同時に大々的に「住宅品質確保促進法対応商品」と宣伝してくることがあるとすれば、細目決定のプロセスがきわめて不明朗だったと言わざるを得ないと思います。
 本ホームページとしても、この住宅品質確保促進法の内容については注目し、発表され次第、ニュースとしてみなさんにお知らせしたいと思います。
 

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ある屋根板金事業者からの投稿


< 旭川市春光五区三条四丁目・(有) 飯田板金工業・ 飯田 均さん>


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リプラン様へ
 先日ホームページを拝見しました、旭川の飯田板金工業の飯田均です。クレーム110番を見まして私たち一業者には入ってこないさまざまなクレームが有ることを知りました。これらの事故が(クレーム)新たなる技術の進歩に多大なる貢献をしていることは周知のことと思います。 私も数々の経験より新しい施工方法を開発してきました。自社の施工技術が優れていると自負するつもりではありませんが、私から見て疑問とも思える回答が有ることに驚く点もありました。しかし、それらは地域の気象条件による判断かとも思います。
たとえば旭川市内でも地域により冬季間の気象条件が違うのですが、フラット工法の(スノーダクト工法などの)屋根の雪が風で吹き飛ぶとは考えられないのです。また、勾配屋根(三角屋根)でも高断熱・高気密で換気の良い家は雪が落ちずらいと言う事が定説のようです。(カネ勾配でも暖気になるまで30〜60センチくらいは積もる)これについても別途私の意見を述べたいと思います。 長尺葺のハゼを締め直すことで漏水を改善できるとは期待しがたいです。蟻掛け葺き・立平葺き・フラット葺きともハゼが高ければ良いとはいえません、なぜならフラット工法の屋根の氷は5〜10センチくらいは通常つくものです。そして10年ぐらい前のハゼのコーキング・防水テープの性能が悪かったために漏水事故がおきていた(施工技術も確立されていなかった)。私も平素よりクレームの無い施工を心がけているものの一人ですが、以前の経験からクレームの原因を大別すると以下のようなことが考えられます。
1.施工ミス(技能の未熟・使用材料の間違い・資材自体の欠陥・・・・)
2.無理な設定(設計ミス・仕様指定のミス・・・)
3.発注者の意向(デザイン重視・ローコストの要求・・・・)
4.低価格での受注(採算合わせの資材選び・手抜き工事・・)
5.着工前の打ち合わせ(問題点の責任転嫁・・・)
6.予想外の状況の発生(自然現象・メンテナンス不足・・・)
7.以前の事故状況の統計(原因・対策・結果・・・)を知らない
 欠陥住宅を無くする一番の近道はクレームを知ることだと思います。クレーム110番で一覧表にまとめて発注者と受注者(施工業者)に提供いただければよりよい施工につながるものと思います。
このたびはこのホームページにて勉強させていただきありがとうございました。
 



 

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「我が家の擁壁大丈夫?」と 「いきなり始まった裏の擁壁工事」について


<京都府長岡京市・ ATさん(会社員・36才 男性)>


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「我が家の擁壁大丈夫?」
 7年ほど前に造成された土地を3年前に購入し、家を建てました。盛り土擁壁の上で、3.5mの高さがあります。構造は、分厚いコンクリートがあって、外側に10cm程のセメント板が貼ってあります。いつ頃からか不明ですが、現在その擁壁が少し外側に傾いています。(3.5mの高さに対して、20cm程度)セメント板だけが反っているのかもしれません。擁壁は、LやTがあると聞きましたが、造成を見てきた隣家の人は、「板状擁壁を差し込んでいたよ」といいます。水抜き穴から水が出ているようでもありませんし、欠陥なら将来の安全性がとっても心配です。何か調査する方法はありませんでしょうか。 また、擁壁の作り方について法律や技術基準があるのでしょうか。
(例えば、○メートル以上は逆T型、△メートル以上はそれに杭を差す等。なお、このような投書・相談のコーナーがあるという事に感謝します。

「いきなり始まった裏の擁壁工事」
 家の裏で突然造成が始まりました。近隣になんの知らせもなく轟音とともに。役所に苦情を言って、開かれた工事説明会。
 ここで、造成は最大なんと7mの盛り土擁壁であると聞かされました。図面には縦8m横5mのL型擁壁。こんなもので大丈夫なんでしょうか。また、ここは袋小路で6mの市道1本だけです。どうやって運ぶのでしょう。しかも、この場所は竹やぶ伐採直後の軟弱地盤です。
 



アドバイスいたします。
坂田建築設計事務所
坂田 克敏
電話:011(891)6998

 まず擁壁を作るにあたっての一般的な流れからご説明しますと、宅地造成工事規制区域内であれば宅地造成等規制法に則った宅地の造成が行われ、擁壁はその中の工事技術基準で明記されおり、都市計画法の中の開発行為における擁壁の工事技術基準もほぼ同じ内容になっています。
 おおよその内容は、高さ2m以上の切土のがけ又は高さ1m以上の盛土のがけには擁壁を設けること、構造はRC造無筋コンクリート造間知石(けんちいし)練積造り等としなければならず、特にRC造や無筋コンクリート造は構造計算が必要となってきます。ただ札幌市の場合は、悪条件の土質を想定しての基本L型擁壁が何タイプか用意されており、これに合わせて作るのであれば構造計算等が必要としません。また水抜き穴は、擁壁の面積3F以内ごとに少なくとも1個(内径7.5ミリ以上)を設けるなど、細部に渡り規定されています。擁壁の形状は周辺の状況等によって設計されます。申請はそれらの規定を満たした必要な図面・資料を揃えて申請し、審査の結果適合していれば知事が工事の許可をします。また工事完了後は、検査を受け適合していれば検査済証が造成主に交付されるという流れになっています。
 既存の擁壁については、役所の担当部署が決まっていますので、ご心配な点は問い合わせてご相談されると良いでしょう。
 さてご質問者の長岡京市では、担当部署が乙訓土木事務所管理課が宅地に関するおおよそ擁壁の審査を行っているようです。前述にもありますように基本的には審査を通じての許可となるわけですから問題はないと考えられますが、同管理課では問い合わせに応じて目視検査(目で見て状況を検査する事をいいます)となりますが、現地に出向いていただけるとのことで、その結果問題があった場合は造成主ではなくあくまで所有者に対して改善指導をするという形になるそうです。ですから造成段階での欠陥を指摘する場合や擁壁の状態を詳しく調査したい、問題があった場合の具体的な対応策の検討を行うというのであれば、自費で本格的な調査が必要となると思います。調査依頼先は一般的に測量会社や土木設計施工会社などで、調査費用は内容や規模によりますので具体的なご相談をして見積を取られたほうが良いと思います。
 また現在擁壁工事をしているとのご質問では、7mの盛り土となると当然上記の審査を経てきていますので、施工方法は別として擁壁そのものは問題はないかと思われます。ただ軟弱地盤とのことですから、構造計算上の地質と現地の地質が合致しているかを確認しておいた方が良いと思われます。また施工方法がどの様な工程でまた安全対策が行われているかは、工事説明会において明らかにしてもらうと良いでしょう。
 

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覆土式住宅を建てたいのですが、、、


<東京都国分寺市・HSさん(公務員 56才・男性)>

 建物全体を土で覆った住宅を建てたいと思っています。しかし、いざ調べてみると地上の建物に地下室を付けた例はたくさんあるのですが、本格的な覆土式住宅はあまり見かけません。これには何か理由があるのでしょうか。どうも初歩的な疑問の様でありますがお教え下さい。
 私の調べ方が足りないのかもしれませんが、本邦の建築雑誌には覆土式の住宅についての記事が見当たりません。設計事務所とコンタクトをとってみても扱っていないあるいは興味はあるが経験がないといった返事が返ってきました。覆土式住宅は外国ではそれほど珍しいものではないと思うのですが、なぜ本邦では例が無いのでしょうか。何か客観的な理由があるのでしょうか。



回答いたします
HQ住宅研究所 FAS本部
代表  福地 脩悦
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 覆土式住宅は私も一時大変感心を持ち、自分の家を覆土式住宅でと考えた事もありました。HS様が覆土式住宅のどこに興味をお持ちなのは分かりませんが、覆土式で住宅をつくった場合の利点として、夏も冬も十数度と変りない温度を活用し、ランニングコストをほとんど無料で冷暖房を輻射熱で行なう事が理論的に可能です。又、外部と遮断されるため、オーディオやピアノなどの楽器演奏などの音が洩れたり、外の騒音からも回避できます。
 地下の中から採光窓だけを地表に出して、勾配の緩くした屋根部分に芝生などを敷きしつめた住宅を実際に設計した事もありました。しかし、実際に人の住む居住空間としては、住居内の湿度を管理しなければなりません。
 青函トンネルの内部の湿度が常に90%前後で推移するのは、あながち海の下であるだけではなく、どこでも地下内の湿気が非常に多い事があげられます。
 覆土式住宅を実現させるには、地下水の浸入を防ぐための防水工事が不可欠となります。又、ドライピットともいいますが、周辺に乾燥させるためのスペースを設けたりしなければ、家具や建具が腐ったりして、とても人の住むような環境とはなりにくいのです。さらに玄関などのアプローチ階段などの空間が必要となりますが、こうしたスペースをとることによって本来の覆土式住宅の大きな目的であったはずの、地熱活用や外部からの隔離という利点を大きく損ねてしまいます。又、雨が降る度に雨水をポンプアップする必要があります。
 日本人の住まいは、本来、開放の思想に基くものが根底となっているようで、高性能住宅システムの開発者としての私たちも、高気密高断熱であっても、窓を大きく開けられるとか、大きな窓をとりつける事を前提とした開発を行なっています。
 覆土式住宅にしても、実際に、大きな資本を費やして建築するにはやはりリスクのほうが多すぎると思います。文献や資料がほとんどないのも、こうした事情が背景にあるものと思われます。
★関連質問や追加質問がございましたら、回答者・福地さんのFAS本部のホームページにアクセスし、福地代表に直接お尋ね下さい。もちろんリプランに今まで通り質問しても構いません。

HQ住宅研究所FAS本部ホームページhttp://www2.hotweb.or.jp
電子メール fashead@olive.ocn.ne.jp
 

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「隣地住宅建設に関するご相談」を読んで


<千葉県千葉市・匿名希望さん(会社員 女性)>

110IL657.gif  現在、住宅を建替え中ですが、北側のお宅から苦情を言われた経験があります。北側のお宅のおっしゃる事もわかるのですが、苦情というよりは、やはりお願いされる内容だと思います。回答者の方もおしゃっていましたが、私達も近隣の方とトラブルをおこしたいとは決して思っていません。法的にクリアしている事はもちろんですが、北側にすでに家がある事は十分に理解した上で、建築しているわけです。とはいっても、決められた土地に建物を建てる以上、どうしても避けられない事もあるわけで、譲歩できる事とできない事とがあります。それと、北側のお宅は、南側に住宅が建つ、あるいは建替えることは、事前にわかっていた事だとも思います。
 自分達が建替える事も考えて、もう少し、客観的に物事を考えて頂けないでしょうか。



 

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「MS騒音は上階だけでなく隣からも」の方へ私の経験から。


<小平市・どんどん部屋さん(主 婦・42才 女性)>


110IL658.gif  IMさん、すぐに売却することをお薦めします。
 私も分譲マンションを購入以来、上階に悩まされています。音が響いてますよと言いにいったのですが、先方は承知の上で騒いでいた様です。気をつかう人はまずそんな問題を起こしません。35年のローンを払い終わったときは年をとって身動きも出来なくなっているでしょう。上はその内孫が出来たりして、ずっと続くことでしょう。
 今1000万円以上損をするとしても健康な体と精神を保つためにも早めに引っ越しをすることです。
 売却を途中であきらめ、そんなにひどい人はいない筈、その内わかってくれるなどと甘い考えであったために引っ越しも出来ず、仕事も辞めてしまって、にっちもさっちもいかず、途方にくれている小学生の子供を持つ母親からの忠告です。自分が気づかっているからといって他人もそうとは限らないものなんですね。
 昨夜も12時近くまで上は騒いでいました。今朝も早くから元気に飛び跳ねてます。



 

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