建替不可の中古物件

＜ 東京都江戸川区篠崎町・Ｓさん（会社員・32才　男性）＞

＜弁護士さん登場シリーズ／札幌在住の弁護士・越後雅裕＞
「建替不可の中古物件」のご相談について

１．お尋ねのケースでは、「建替不可」の規制が平成５年９月売買契約の当時から存し、貴方が依頼した不動産業者の媒介により第三者から物件を購入したものとして考えてみます。
　
２．不動産業者に対して
(1)業者は、宅地建物取引業法上の義務として買主に対して「重要事項」を書面に記載してそれを交付し説明しなければなりません（同法35条）。「重要事項」のなかには、「都市計画法、建築基準法、その他の法令に基づく制限などに関する事項」（同条１項２号）も含まれています。また、このほか、媒介（委任）契約上の義務としても業者は建物制限などの重要な事項について買主（依頼者）に説明すべきであると考えられます。 (2)売買契約当時、「建替不可」の事情を業者が貴方に告知・説明しなかったことは、上記(1)の説明義務に違反しますので、それによって貴方が受けた損害（規制がない場合の価格もしくは購入価格から規制の存在により減少した現在の価格を差し引いた金額）等について業者に賠償請求をすることが可能でしょう。
(3)しかし、業者に対して一方的に物件の買い取りをせよと請求することは（業者が応じなければ）できません。
３．売主に対して
　「建替不可」の事情をもって売買契約の目的物に「隠れた瑕疵」があるものとして民法５７０条、５６６条により売買契約を解除することができるものと考えます。従って、貴方は売買契約を解除し売主に物件を返還し、売主から売買代金を返してもらうことができるでしょう。
　

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多すぎる断熱材の種類、教えて！

＜東京都府中市・ＮＫさん（会社員・31才　男性）＞

回答いたします。
札幌市在住・一級建築士
亀井　勇さん

■断熱材の一般的性質
　断熱材は、その繊維の間やプラスチックの気泡の中に流動しない空気を多く持っており、この空気の断熱性を利用して断熱の機能を果たしています。断熱材は密度の低い軽いものほど断熱性が大きいのです。しかし、密度が低すぎても熱伝導率が増加します。
　また、断熱材中に水分が含まれると熱伝導率は著しく増大し、発泡系断熱材（質問中にある断熱材）では、材料中の湿気は外部に逃げることができなく、冬期間内部で凍結し、材料を破壊することがあります。
　
■断熱材の種類と特性
１）繊維質
　・無機質：グラスウール、ロックウール・・・熱に強い／廉価／水に弱い
　　／施工に注意が必要
　・有機質：牛毛など・・・カーペット下地等に利用。最近は少ない／高価
２）多孔質
　・無機質：泡ガラスなど無機質を発泡させたもの・・・耐熱用／一般建築
　　用ではない
　・有機質：ポリスチレンフォームなどプラスチックを発泡させたもの・・・
　　断熱性が高い／熱に弱い／有毒ガス発生／若干高価
３）粉末質
　ケイ酸カルシウム、ケイ藻土、保温材など粉を固めたもの・・・特殊耐熱材
４）積層質
　アルミ箔積層やハニカムなど熱線反射材と空気層などを利用したもの
　
■東京地域での結露対策と断熱工法
結露について：
　結露は、湿気を持った空気が冷やされるか、冷えた空気（露点以下：20℃40％の空気で約12℃以下）が壁間にふれることで発生します。
　
　したがって、結露を防ぐ第一のポイントは、家の中から寒さを取り除くことが先決です。また、断熱材の施工部位も北海道のように内外温度差が40℃近くまでなる地域では、熱橋（ヒートブリッジ）をなくすことが結露及び省エネを問う上で最も有効と考えられています。
　しかし、多孔質系断熱材（発泡ポリエチレン、発泡ウレタン）等は価格も繊維系に比べて高価で、また熱には弱い性質を持っています。
　東京地域で結露を防ぐには前述のことから、柱の間に繊維系（グラスウール、ロックウール）の断熱材を充填し、室内側に防湿層を設けることと、家全体を18℃程度に保てる暖房設備（外断熱から内断熱に変更することで予算が出る）を設置することで対応できると考えます。更に詳しい事については地元の専門家のアドバイスを受けるとよいでしょう。
　
◎夏期の注意事項
　夏にクーラーを運転する場合、室内を冷やしすぎると屋外側の湿気が建物構造内部で結露する場合があります。省エネの観点からも過冷房にならない様、注意しましょう。
　

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マンションの音問題・
子供より親の方に問題があるのでは

＜札幌市東区・ＡＭさん（匿名希望）（36才　女性）＞

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鉄骨構造２階建て、音問題に悩んでます

＜長野県諏訪市・ＳＴさん（会社員・30才　男性）＞

お答えいたします。
北海道工房(株)・広瀬　誠
電話：０１１（６１８）１２３５

　通常、音の問題は上階で出した騒音が階下に伝わると言うのがほとんどですがSTさん宅は音だけではなく振動もと言うお話ですね。
　
　音だけの問題でしたら構造に関係なく色々な解決方法がありますが、この場合の振動は構造と密接な関係があると思われます。
　たいてい鉄骨系ハウスメーカーは独自の工法で、構造を力学的にもたせてる場合が多く、その会社によってすべて違いますのでそのメーカーでなくてはわかりません。
　
　最近は私どもにも有名ハウスメーカー（独自工法）で建てたリフォーム相談が増えていますが、構造はそのメーカー以外はいじれませんのでお断りしているのが現状です。
　
　さあ、快適な暮らしのために頑張りましょう！
　
●問題解決の順序
１　某鉄骨メーカーにSTさんの問題点を認めていただく。
　（STさんの生活の仕方や感じ方の問題の場合もあるので、認める問題と認めない問題をはっきりさせる）
例：壁がきしむ。
　
２　問題点と考えられる原因、並びにその解決方法を文書にしてもらう。
　（文書にするのは後の証拠にとかではなく、問題をお互いが共通認識をするためです）
例：きしむのは（問題）壁内部の△△が○○していると思われるので（原因）開けて補修工事をしましょう（解決）。
　
３　施工途中、予想原因並びに解決方法との相違点を報告していただき協議、施工する。
　（解体して見ると原因や解決方法が初めの予想と違う場合が多い）
　 例：壁内部の△△が○○していたと思ったが、実は□□が原因だったので××することにした。
　
　STさんの文書でしか判断できませんが、
「2階を普通に歩いてもどすどすという音」
「1階の電灯が歩くたびにびりびりと振動音」
「2階の床より1階の天井の方が揺れてる」等の文書表現から推察しますと構造的な問題が考えられます。
　特異な空間にしている場合は設計上の問題、そうでなければ施工上の問題が考え￥られます。いずれにしても独自の工法だと思いますので上記の問題解決方法をしてみてはいかがですか。
　
　ちなみに構造以外の場合はゴム系の遮音シート、断熱材（グラスウールやウレタン）、遮音材付フロアー材等があります。
　その他吹き抜けなど設計上どうしても反響音がでる場合もありますので、その場合は窓は布カーテンや壁や天井には音を吸収するような仕上げ材を使用することが有効な方法です。
　
　あまり相手を追いつめるようなことを事前に臭わせると、誠意をもって解決するどころか会社の防御に力が入ります。
　ただしあまりに誠意がないうわさの某メーカーもありますので見極めを。
　どんな有名メーカーでも完璧はありません！
　

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やり直しがきかない化粧柱

＜佐賀県小城郡・ＫＭさん（公務員・39才）＞

お答えいたします。
住まいを科学する新住協メンバー・(株)三五工務店
代表取締役　田中　寿広さん
電話：011（716）7202

　設計図は契約書そのものですから記載されている内容の工事は図面通りに作り直してもらう要求は当然出来ます。
　但し今回のケースでは、現場監督の対応が問題を大きくしていると思いますので、まずは建設業者の社長又は上司の方に今までの経緯と不満に思っていることをきちんとお話しし、対応してもらうことが良いと思います。もし引っ越しまでにその事が間に合わない場合は念書を取っておくべきでしょう。但し、化粧柱については構造上必要な柱であれば交換は難しいかもしれませんが、納得できなければ第三者の専門家の方に依頼して現場を確認してもらった方が良いと思います。
　

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新築ＭＳ、ワックスがけと畳下の乾燥剤について

＜千葉県松戸市・ＯＭさん（会社員・30才　女性）＞

お答えいたします。
(株)トーヨーホーム
原口　社長BR> 電話：０１１（８２１）０５７８

　1．事前のワックスがけの件ですが、フローリングの種類によっても異なりますが、一般的な木質系フローリング材ということでお答えいたします。ワックスはご存知のように表面に塗膜を張り、汚れ、キズつきを防ぎツヤを保つという効果があります。通常は2回塗りをし、半年間は効果を維持します。但し、歩行度合いの多い箇所（玄関・廊下）は3か月程度と考えられています。新築入居に際しては、引っ越しなどの汚れも生じることから、ワックスがけはお勧めいたします。その後に関しては、フローリングの手入れ次第ではないでしょうか。
　またワックスの種類ですが、大別すると、水性か油性ということになります。ダスキンさんは通常水性樹脂ワックスを利用されています。化学薬品問題は…ということですが、どちらも塗布後は独特の臭いがあります。揮発成分が含まれているからですが、これを刺激臭に非常に敏感な人が嗅ぐと、違和感を持つと思います。但し一週間も続きませんので、それほど気にされることはないと思います。尚、最近は病院などで利用されている抗菌ワックスも家庭で施工するケースもあるようです。ぜひワックス業者に一度相談されてはいかがでしょうか。
　2．畳下に敷くシリカゲル剤の件ですが、シリカゲルの性質は確かに湿気などの調湿には効果はあります。但し、これを畳の下に敷き10年もつというのは疑問です。未だこの素材を畳の下に敷いて、数年位しか実績はないようです。一番お勧めしたい方法は、炭の粉末を入れたシートが販売されております。これは湿気・臭気を取り、さらにアレルギー対策にもなる為当社でも利用しています。実績は10年以上あり、効果も期待できます。価格は畳一枚分が1000円〜1200円程度です。通常、畳業者に依頼すると入手できると思います。
　

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